Ein Grundstück zu verkaufen klingt zunächst einmal harmlos. Doch es gibt dabei einiges zu beachten. So sollten Sie den Verkehrswert der angebotenen Fläche kennen und auch über die Art der möglichen Bebaubarkeit sollten Sie sich vorab informieren. Ebenfalls nicht zu unterschätzen sind die auf Sie zukommenden Kosten. Ein Grundstück zu verkaufen ist dann doch etwas komplexer als es den Anschein macht. Ein erfahrender Makler wird Ihnen dabei helfen den Verkauf schnell, unkompliziert und erfolgreich abzuwickeln.
INHALT
Für Käufer das Wichtigste: was kann ich mit dem Grundstück tun?
Die wichtigste Frage für Sie: Was ist mein Grundstück wert?
Diese Unterlagen sollten Sie zum Verkauf parat haben!
Die perfekte Zielgruppe für Ihr Grundstück!
So vermarkten Sie Ihr Grundstück am besten!
Die Champions League – der Verkauf über das Bieterverfahren!
Für Käufer das Wichtigste: was kann ich mit dem Grundstück tun?
Ist doch klar – ein Käufer möchte wissen, was er nach dem Kauf mit dem Grundstück tun kann. Daher müssen Sie wissen was für ein Grundstück Sie überhaupt besitzen und veräußern möchten. Denn davon ist der zu erzielende Verkaufs-Preis unmittelbar betroffen. Wichtig daher: bei der Gemeinde oder Stadt zuvor klären, welcher Status von Bebaubarkeit oder welche Zukunftsaussichten es für das Grundstück gibt. Die unterschiedlichen Typen von Grundbesitz sind:
Brachland: meistens fallen in diese Kategorie ehemals landwirtschaftlich genutzte Flächen. Der Verkauf dieser Fläche ist oftmals schwierig, weil der Boden eine zumeist schlechte Qualität aufweist.
Bauerwartungsland: Dazu zählen Flächen, die im Flächennutzungsplan für den Bau eingetragen sind. Zu diesem Zeitpunkt darf es noch nicht bebaut werden, wird aber mit Eintrag im Bebauungsplan in absehbarer Zeit zu Bauland.
Rohbauland (Nicht erschlossenes Baugrundstück): Schon ein besserer Status als das Bauerwartungsland. Im Bebauungsplan ist dieses Gebiet schon rechtsverbindlich als Bauland ausgewiesen. Allerdings ist es noch nicht erschlossen, was soviel heißt, dass Anschlüsse für Wasser, Strom und Abwasser noch gelegt werden müssen. Experten sprechen in diesem Falle von „baureifer Fläche“, weil nur noch die Anschlüsse gelegt werden müssen und es danach bebaut werden kann.
Bauland: Sollte Ihr zu verkaufendes Grundstück als Bauland ausgewiesen sein, ist dies der wünschenswerte Status vieler potenzieller Käufer. Es sind alle Voraussetzungen zum Bau einer Immobilie gegeben. Das Gebiet ist technisch erschlossen d.h. es gibt Zugang zur öffentlichen Wasserversorgung, der Anschluss an die Kanalisation, Gas, Elektrizität und Telefonnetz ist ebenfalls vorhanden.
Bebautes Grundstück: Das dieses Grundstück erschlossen ist klar, weil bereits eine Immobilie darauf steht. Die Frage, die sich stellt, ist: wie ist der Zustand des Gebäudes? Gibt es die Möglichkeit der Weiternutzung, kann restauriert werden oder muss es abgerissen werden? Und bei letzterem stellt sich die Frage der Kosten für das Abreißen der Immobilie. Wichtige Faktoren für Sie als Verkäufer, weil es Ihren Grundstücksverkauf begünstigen oder erschweren kann.
Die wichtigste Frage für Sie: Was ist mein Grundstück wert?
Der Wert Ihres Grundstücks ist erheblich davon abhängig, wie die Einstufung des Grundstücks ist. Sie besitzen Bauland? Herzlichen Glückwunsch. Denn dafür geben Käufer das meiste Geld aus! Klar, denn das Grundstück ist erschlossen und die Gemeinde gibt die Garantie, dass das Land bebaut werden darf. Für einen potenziellen Käufer Ihres Grundstücks ist diese Sicherheit das A und O. Ähnlich verhält es sich, wenn Ihr Grundstück Bauerwartungsland ist. Stellen Sie bei der Gemeinde oder Stadt eine Bauvoranfrage und erörtern Sie dadurch was auf Ihrem Land gebaut werden darf. Die Aussage die Sie dann erhalten ist drei Jahre lang verbindlich. Ein weiterer Anhaltspunkt für den Wert Ihres Grundstücks erhalten Sie auch über die sogenannten Bodenrichtwerte. Das sind amtliche Kaufpreissammlungen, die bundesweit von Gutachterausschüssen für Grundstücke geführt werden. Viele Bundesländer veröffentlichen diese Bodenrichtwertkarten im Internet.
Das sagt der Experte:
„Bodenrichtwerte sind nur bedingt aussagekräftig. Es handelt sich um einen Orientierungspunkt, der jedoch nicht bindend ist. Die individuellen Qualitäten eines Grundstücks können zu teils erheblichen Zu- oder Abschlägen vom Bodenrichtwert führen.“
F.Viseneber Makler Brand & Co
Neben den Bodenrichtwerten gibt es noch weitere wichtige Kriterien, die Ihren Grundstücks-Wert beeinflussen.
Die Lage, der Zuschnitt, die Ausrichtung, die Größe
Der Grundbuchbestand und die damit verbundenen Lasten und Beschränkungen
Der Erschließungsstand
Denkmalschutz
Altlasten in jeglicher Art
Die Topgrafie
Die Bodenverhältnisse
Die Art und das Maß der baulichen Nutzung (GRZ & GFZ)
Diese Unterlagen sollten Sie zum Verkauf parat haben!
Gesetzlich sind Sie zwar nicht verpflichtet, Unterlagen für einen Käufer zur Verfügung zu stellen aber in der Praxis kommen Sie nicht drum herum. Denn potenzielle Käufer brauchen gewisse Unterlagen zur Vorlage bei Bankgesprächen. Darum sollten Sie vor der Vermarktung Ihres Grundstückes alle relevanten Unterlagen zusammentragen. Erhalten werden Sie die meisten Unterlagen bei den lokalen Bezirksämtern. Jedoch müssen Sie für den Auszug aus dem Grundbuch bei dem zuständigen Grundbuchamt beantragen.
Neben den Bodenrichtwerten gibt es noch weitere wichtige Kriterien, die Ihren Grundstücks-Wert beeinflussen.
Aktueller Grundbuchauszug
Flächennutzungsplan
Luft- und Außenbildaufnahmen des Grundstücks
Grundsteuerbescheid
Liegenschaftskarte
Abzuleistende Grundpfandrechte
Bebauungsplan
Altlastenverzeichnis
Erschließungsnachweis
Baulastenauskunft
Die perfekte Zielgruppe für Ihr Grundstück!
Sie kennen den Wert Ihres Grundstückes und haben alle erforderlichen Unterlagen zusammen. Bevor Sie sich jetzt umgehend in die Vermarktung Ihres Grundstückes stürzen – Stop! Haben Sie sich schon gefragt, wen Sie mit Ihrem Grundstücks-Angebot überhaupt ansprechen wollen? Aus unserer Erfahrung wissen wir: viele Verkäufer, ob von Grundstücken oder Immobilien, machen sich kaum Gedanken über die perfekte Zielgruppe. Es würde den Rahmen dieses Blog-Eintrages sprengen, wenn wir nun tiefgründig in dieses Thema einsteigen würden, daher sollten Sie zumindest sich über zwei Zielgruppen Gedanken machen.
- Privatpersonen
- Bauträger
Wenn die Größe Ihres angebotenen Grundstückes nur mit ein oder zwei Wohneinheiten bebaut werden kann, bietet sich sicherlich der Verkauf an Privatpersonen an. Bei einem größeren Grundstück, dass den Bau eines oder mehrerer Mehrfamilienhäuser, Bebauung mit einer Reihenhaussiedlung oder einer Gewerbehalle ermöglicht, sollten Sie sich direkt an Bauträger wenden. Der Vorteil liegt auf der Hand: Bauträger kaufen gewerbsmäßig große Grundstücke auf, um sie mit entsprechenden Objekten zu bebauen, um dann die einzelnen Wohneinheiten oder Häuser gewinnbringend zu verkaufen. Der finanzielle Spielraum von Bauträgern ist deutlich größer als der von Privatpersonen. Positive Konsequenz für Sie: Sie werden einen höheren Verkaufspreis erzielen.
Wichtiger Hinweis!
Spielen Sie mit dem Gedanken ein Grundstück zu verkaufen? Wir sind jederzeit an Grundstücken interessiert. Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf.
So vermarkten Sie Ihr Grundstück am besten!
Bilder sagen mehr als tausend Worte! Daher können wir Ihnen nur wärmstens empfehlen: engagieren Sie einen professionellen Fotografen der Ihr Grundstück ins „rechte Licht rückt“. Gute Bilder können emotionalisieren und beim Betrachter einiges auslösen. Auch sollten nicht nur Fotos vom Grundstück, sondern auch von der Umgebung gemacht werden. Gibt es z.B. einen naheliegenden Wald oder See, so sollte dieser unbedingt mit fotografiert werden. Mit diesen Bildern kann man dann ein hervorragendes Exposee erstellen, welches Sie online oder offline bewerben sollten.
Darin sollten Sie auch folgende Fragen für potenzielle Käufer beantworten:
Größe des Grundstücks
Welche Art von Grundstück verkaufen Sie (siehe oben: Baugrundstück etc.)
Welche Nutzung ist vorgesehen
Wie kann es bebaut werden
In welcher Lage befindet es sich
Wie ist die Verkehrsanbindung (Autobahn, U- oder S-Bahn, Bus)
Die Champions League – der Verkauf über das Bieterverfahren!
Sie haben ein attraktives Bauland in ausgezeichneter Lage? Dann ist der Verkauf über das Bieterverfahren definitiv für Sie am lukrativsten! Wie läuft so etwas ab? Zunächst wird der im Bieterverfahren vorgesehene Grundstücksverkauf bekannt gemacht. Es gibt einen Besichtigungstermin und alle Interessenten erhalten ein ausführliches Exposee, welches idealerweise den städtebaulichen Vertrag, den Bebauungsplan mit Text zu dem Baugebiet, das Bodengutachten und den Lageplan beinhaltet. Nun läuft es ähnlich ab, wie bei der Online-Börse eBay. Sie legen ein Mindestangebot fest und Interessierte können nun in zwei oder mehreren Bieterrunden für Ihr angebotenes Bauland Gebote abgeben. Nach Ablauf der ersten Bieterrunde empfiehlt es sich, dass Sie alle Bieter über das Höchstgebot informieren. Nun geben Sie wiederum allen Interessierten die Möglichkeit, in einer zweiten Bieterrunde, die jeweiligen Gebote nachzubessern. Ist diese zweite Runde zeitlich abgelaufen und es steht ein Höchstangebot fest, dann können Sie mit diesem Höchstbietenden (nach einer positiven Bonitätsprüfung) und einem Notar alles unter Dach und Fach bringen.
Vorteile des Bieterverfahrens sind:
Bei mehreren Interessenten und hoher Nachfrage kommt das maximale Höchstgebot zum Tragen
Weniger Kommunikation mit Interessenten nötig. Dadurch Zeitersparnis.
Der Preis wird nach oben hin völlig ausgereizt
Der Verkauf von schwer zu vermarktenden Grundstücken wird beschleunigt
Wichtiger Hinweis!
Die Erfahrung zeigt, dass der Verkauf über Bieterverfahren aufgrund der Komplexität besser von erfahrenden Immobilienmaklern durchgeführt werden sollte.
Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen.
Erschließung: Falls Ihr Grundstück noch erschlossen werden muss, werden hier die meisten und größten Kosten für Sie verursacht. Den Erschließungsbetrag zahlen Sie an die Gemeinde. Dieser Beitrag wird häufig nach Quadratmeter berechnet. Für den Anschluss an Abwasser, Wasser, Strom, Telefon und Gas sollten Sie mehrere tausend Euro einkalkulieren.
Amtliche Dokumente: Nahezu „billig“ sind die Unterlagen für den Verkauf im Vergleich zu den Erschließungskosten. Insgesamt sollten Sie hier mit Kosten um die 100 Euro rechnen.
Notar: Laut Gebührenordnung betragen Notarkosten ungefähr 1,5 Prozent des Grundstückswertes. Bei Beglaubigung des Kaufvertrages werden diese fällig und sind in der Regel vom Käufer zu tragen. Bei Ihnen als Verkäufer bleibt lediglich die Gebühr für die Löschung zu Lasten Dritter im Grundbuch.
Makler: Je nach Bundesland sind die Kosten für einen Makler unterschiedlich. Sie betragen zwischen 3,5 bis 7,2 Prozent des Grundstückspreises. In einigen Bundesländern übernehmen Sie als Verkäufer die Hälfte der Maklerprovision.
