Wer schon längere Zeit eine Immobilie in guter Lage besitzt, konnte sich in den letzten Jahren über eine deutliche Wertsteigerung seines Objektes freuen. Die hohen Preise führen aber auch dazu, dass sich einige Eigentümer Sorgen um die Erbschaftssteuer machen, die Ihren Erben drohen könnte. Wer sich zu diesem Thema Gedanken macht, stößt dabei umgehend auf den Begriff der Schenkung. Wir sagen Ihnen in diesem Blog-Artikel, alles Wissenswerte rund um das Thema „Schenkung einer Immobilie“.
Die Freibeträge bei einer Schenkung
Den Beschenkten stehen steuerliche Freibeträge zu. Erst wenn diese staatlich, zulässigen Freibeträge überschritten werden, sind Steuern fällig.
| Verwandtschaftsverhältnisse | Allgemeiner Freibetrag |
|---|---|
| Steuerklasse 1 | |
| Ehegatten, eingetragene Lebenspartner | € 500.000 |
| Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder, Kinder verstorbener Kinder | € 400.000 |
| Andere Enkel und Stiefenkel | € 200.000 |
| Urenkel | € 100.000 |
| Eltern, Groß- und Urgroßeltern | € 100.000 |
| Steuerklasse 2 | |
| Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder und Eltern, Stiefeltern, geschiedene Ehegatten, Partner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft | € 20.000 |
| Steuerklasse 3 | |
| Onkel, Tanten, Lebensgefährten, Nachbarn, Freunde und andere | € 20.000 |
Die wichtige Frist von 10 Jahren
Der entscheidende Vorteil der Schenkung gegenüber der Erbschaft besteht darin, dass der Begünstigte alle 10 Jahre seinen staatlich anerkannten, persönlichen Freibetrag aufs Neue nutzen kann. Oder anders ausgedrückt: fangen Sie früh genug an, Teile Ihres Immobilien-Vermögens schon zu Lebzeiten weiterzugeben (zu verschenken) muss der Beschenkte keine Steuern zahlen, sofern diese Zuwendungen innerhalb seines Freibetrages bleiben.
Mit dem Wissen, was eine Schenkung ist, wie hoch die Freibeträge der Begünstigten sind und der 10 Jahres-Frist möchten wir Ihnen nun zwei Beispiele aufzeigen, deren Fragen uns immer wieder oft gestellt werden:
Kann ich meiner Frau mein Haus steuerfrei schenken?
Einer der häufigsten Irrtümer bei einer Eheschließung ist, dass aus Alleineigentum des einen Partners, nach der Heirat nicht automatisch ein gemeinsames Eigentum wird! Damit Ihre Ehefrau im Erbfall durch die Erbschaftssteuer nicht böse überrascht wird, sollten Sie die Eigentumsverhältnisse an Ihrer eigenen Immobilie klären. Sind nur Sie als Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, kann durch Schenkung erreicht werden, dass auch Ihre Ehefrau Miteigentümer wird.
Beispiel: Jens ist alleiniger Eigentümer einer Immobilie mit einem Wert von 1 Million Euro. Dieses Objekt bewohnt Jens zusammen mit seiner Frau Michaela, die er auch zur Alleinerbin in seinem Testament bestimmt und eingesetzt hat. Sollte Jens nun sterben, dann hat Michaela als Ehefrau einen Anspruch auf den Freibetrag von 500.000 Euro. Die Differenz dieses Freibetrages, zum Wert der Immobilie sind demnach 500.000 Euro, die Michaela nun an Erbschaftssteuer dem Finanzamt gegenüber entrichten müsste, sofern Sie nicht mindestens 10 Jahre in dem Objekt wohnen bleibt. Würde Jens hingegen seiner Frau zu Lebzeiten schon die Hälfte des Hauses schenken, ginge im Erbfall die Immobilie komplett steuerfrei an Michaela. Der Vorteil dieses Weges, gegenüber dem Erben, liegt auf der Hand: Michaela müsste dann die Immobilie nicht noch mindestens 10 Jahre bewohnen, um die Steuerfreiheit zu genießen.
Kann ich meine Immobilie verschenken und trotzdem weiter nutzen?
Beispiel: Dank des „Nießbrauch-Rechts” lautet die Antwort Ja. „Nießbrauch“ beschreibt, dass man das Recht hat, Nutzen aus etwas zu ziehen, das eigentlich jemand anderem gehört. Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken, sich aber trotzdem wirtschaftliche Vorteile sichern, z.B. Mieteinnahmen vorbehalten oder, einer der häufigsten Fälle, Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht zusichern, dann ist dies möglich, wenn Sie mit dem Beschenkten ein Nießbrauch vereinbaren. Im Grundbuch wird der Nießbrauch als Belastung eingetragen. Selbst wenn das Haus verkauft werden sollte, bleibt dieses Recht im Grundbuch eingetragen und bestehen. Es erlischt entweder durch ein zuvor definiertes Datum oder durch Tod des Nießbrauchsberechtigten. Sie, als Schenker sollten zudem mit dem Beschenkten einen separaten Vertrag schließen, wo unter anderem die Lastenverteilung geregelt ist. Zu der Lastenverteilung zählt z.B. die Grundsteuer & Gemeindeabgaben aber auch die Klärung wer von Ihnen für häufig überraschende und außergewöhnliche Lasten/Kosten aufkommt. Das könnte z.B. der Austausch der Lüftungsanlage oder eine aufwendige Reparatur des Daches der Immobilie sein.
Spricht auch etwas gegen die Schenkung?
Ja, das tut es. Grundsätzlich sollten Sie natürlich Ihre eigene Versorgung sicherstellen. Denn wenn Sie als Schenker nicht mehr im Grundbuch geführt werden, sondern der Beschenkte als neuer Eigentümer eingetragen ist, dann können Sie die Immobilie weder zur Altersvorsorge nutzen noch als Kreditsicherung und auch ein Verkauf des Objektes ist für Sie dann nicht mehr möglich. Kritisch ist zudem eine Schenkung zu betrachten, wenn Sie das Haus oder die Wohnung noch nicht abbezahlt haben. Denn wenn die Bank Sie nicht aus dem Vertrag lässt, dann bleiben Sie nach wie vor der Schuldner des Kredits für die Immobilie. Und eines ist beim Schenken immer zu berücksichtigen: juristisch gibt es kaum Möglichkeiten, die Schenkung rückgängig zu machen. Und last but not least: Schenkungen sollten nur dann getätigt werden, wenn die Familie eng miteinander verbunden ist und fest zusammenhält.
Wenn Sie sich mit einer Schenkung gedanklich beschäftigen, dann empfehlen wir Ihnen, sich juristisch und steuerlich von Experten beraten zu lassen.
Für alle anderen Immobilien-Fragen stehen Ihnen die Experten von Brand & Co jederzeit zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns jetzt – wir freuen uns darauf Sie mit unserer Expertise unterstützen zu dürfen.
