Energieausweis noch 2026 ausstellen lassen? Warum Vermieter jetzt genau hinschauen sollten
Ab dem 1. Januar 2027 gelten neue Regeln für Energieausweise. Ein nach bisherigem Recht ausgestellter Energieausweis kann dagegen grundsätzlich zehn Jahre gültig bleiben. Für Vermieter kann es deshalb sinnvoll sein, noch 2026 zu prüfen, ob eine Neuausstellung Vorteile bietet. Besonders interessant ist das bei Nichtwohngebäuden und gemischt genutzten Immobilien.
Der Energieausweis gehört bei Verkauf und Vermietung längst zum Alltag. Trotzdem lohnt sich in diesem Jahr ein genauerer Blick auf das Dokument: Zum 1. Januar 2027 ändern sich die gesetzlichen Vorgaben deutlich.
Die wichtigste Nachricht für Eigentümer lautet dabei:
Ein Energieausweis kann noch bis einschließlich 31. Dezember 2026 nach den bisherigen Vorschriften ausgestellt werden. Ein solcher Ausweis bleibt grundsätzlich zehn Jahre gültig.
Damit kann ein Ende 2026 ausgestellter Energieausweis noch weit in die 2030er-Jahre hinein bei Vermietungen oder einem Verkauf verwendet werden, sofern nicht aufgrund bestimmter Veränderungen am Gebäude vorher ein neuer Ausweis erforderlich wird.
Warum ist das gerade für Vermieter interessant?
Bei einem Eigentümer, der sein Haus einmal verkauft, wird der Energieausweis häufig nur für diesen einen Vorgang benötigt.
Bei Vermietern sieht das anders aus. Innerhalb von zehn Jahren können mehrere Mieterwechsel stattfinden. Bei jeder Neuvermietung kann derselbe gültige Energieausweis wieder verwendet werden.
Ein noch 2026 ausgestellter Ausweis kann daher über Jahre hinweg die Grundlage für:
- Immobilienanzeigen,
- Besichtigungen,
- Neuvermietungen und
- einen möglichen späteren Verkauf
bilden.
Ab 2027 kommt sogar ein weiterer Anlass hinzu: Auch bei der Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags muss grundsätzlich ein Energieausweis vorhanden sein, sofern nicht ohnehin bereits ein gültiger Ausweis vorliegt.
Das macht die zehnjährige Gültigkeit für Bestandshalter noch interessanter.
Aber: Ist der alte Energieausweis automatisch „besser“?
Nein – und diese Unterscheidung ist wichtig.
Es wäre zu pauschal zu behaupten, dass ein 2026 ausgestellter Energieausweis grundsätzlich bessere oder freundlichere Werte zeigt als ein ab 2027 ausgestellter Ausweis.
Bei Wohngebäuden bleibt beispielsweise die bekannte Skala von A+ bis H bestehen. Auch künftig ergibt sich die Energieeffizienzklasse aus dem Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch.
Allerdings ändern sich Berechnungsverfahren, Pflichtangaben und teilweise die Art des zulässigen Energieausweises. Dadurch können sich Ergebnisse verändern. Ob ein heute oder künftig ermittelter Wert günstiger ausfällt, hängt jedoch vom konkreten Gebäude ab und lässt sich nicht allgemein vorhersagen.
Der eigentliche Vorteil eines noch 2026 ausgestellten Ausweises besteht deshalb darin, dass ein heute nach den geltenden Regeln ermittelter und bekannter Wert für die gesamte Gültigkeitsdauer weiterverwendet werden kann.
Besonders deutlich wird dieser Unterschied bei Nichtwohngebäuden.
Wohngebäude: Was gilt heute und was ändert sich 2027?
Für klassische Mietshäuser ist die Veränderung weniger dramatisch als teilweise dargestellt.
| Wohngebäude | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
| Effizienzklassen | A+ bis H | weiterhin A+ bis H |
| Grundlage der Klasse | Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch | weiterhin Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch |
| Verbrauchsausweis | teilweise eingeschränkt | für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, grundsätzlich möglich |
| Verbrauchsdaten | mindestens 36 Monate | zwei Jahre |
| Form | bisheriges Verfahren | grundsätzlich digital und maschinenlesbar |
| Angaben im Ausweis | bisheriger Umfang | deutlich erweiterter Informationsumfang |
| Mietvertragsverlängerung | bisher kein eigener neuer Auslöser | künftig ausdrücklich erfasst |
Eine überraschende Änderung zugunsten vieler Wohngebäude
Nach bisherigem Recht müssen ältere kleine Wohngebäude häufig zwingend einen Bedarfsausweis erhalten.
Das betrifft grundsätzlich Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, sofern sie nicht bereits das energetische Niveau der damaligen Wärmeschutzverordnung erreichen.
Diese Einschränkung entfällt mit der neuen Regelung.
Ab 2027 kann für ein Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken dient, grundsätzlich auch ein Energieausweis auf Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs erstellt werden.
Damit ist die neue Regelung für manches ältere Ein-, Zwei-, Drei- oder Vierfamilienhaus sogar günstiger oder zumindest einfacher als die bisherige.
Verbrauchsausweis künftig mit zwei statt drei Jahren
Auch die Datenbasis verändert sich.
Bis Ende 2026 müssen für einen Verbrauchsausweis grundsätzlich mindestens 36 zusammenhängende Monate berücksichtigt werden.
Ab 2027 wird der Verbrauch dagegen nach Energieträgern differenziert über zwei Jahre erfasst.
Auch dies kann das Ergebnis beeinflussen. Ob der Wert dadurch besser oder schlechter wird, hängt aber vom jeweiligen Verbrauch in diesen Jahren ab.
War beispielsweise eines der vergangenen drei Jahre ungewöhnlich verbrauchsarm, kann die bisherige Drei-Jahres-Betrachtung günstiger sein. War es besonders verbrauchsintensiv, kann die neue Zwei-Jahres-Betrachtung Vorteile haben.
Eine pauschale Aussage ist daher nicht möglich.
Die Skala A+ bis H bleibt
Eine häufig verbreitete Aussage ist, dass Wohngebäude ab 2027 auf eine neue Skala von A bis G umgestellt würden.
Das ist nach der verabschiedeten deutschen Regelung nicht der Fall.
Für Wohngebäude bleibt es bei:
A+ – A – B – C – D – E – F – G – H
und den bekannten Schwellenwerten.
Hier besteht also kein Grund, allein wegen einer vermeintlich strengeren neuen Klasseneinteilung noch schnell einen Energieausweis ausstellen zu lassen.
Nichtwohngebäude: Hier ist der Unterschied erheblich größer
Anders sieht es bei Büro-, Praxis-, Handels- und sonstigen Gewerbeimmobilien aus.
Hier verändert sich der Energieausweis ab 2027 grundlegend.
Bis Ende 2026: keine Energieeffizienzklasse
Ein Nichtwohngebäude erhält nach dem bisherigen Recht keine Energieeffizienzklasse A, B, C usw.
Stattdessen werden insbesondere Energiekennwerte für Wärme und Strom ausgewiesen.
Außerdem kann – sofern die Voraussetzungen vorliegen – bislang auch ein Verbrauchsausweis erstellt werden.
Ab 2027: erstmals die Klassen A bis G
Ab 1. Januar 2027 erhalten auch Nichtwohngebäude eine Energieeffizienzklasse.
Die neue Skala lautet:
A – B – C – D – E – F – G
Sie funktioniert allerdings völlig anders als die A+-bis-H-Skala eines Wohngebäudes.
Entscheidend ist künftig das Verhältnis des errechneten Primärenergiebedarfs des tatsächlichen Gebäudes zum Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes.
Klasse A ist dabei besonders anspruchsvoll und Nullemissionsgebäuden vorbehalten. Die weiteren Klassen reichen bis G.
Damit wird die energetische Qualität eines Büro- oder Gewerbegebäudes für Mieter und Käufer künftig wesentlich schneller sichtbar.
Aus einem abstrakten Kennwert wird plötzlich ein leicht verständlicher Buchstabe.
Und genau darin kann aus Vermietersicht ein wesentlicher Unterschied liegen.
Noch wichtiger: Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude entfällt
Bis Ende 2026 können für Nichtwohngebäude grundsätzlich sowohl Bedarfs- als auch Verbrauchsausweise infrage kommen.
Ab dem 1. Januar 2027 ist der Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
Für Nichtwohngebäude ist dann ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung erforderlich – vereinfacht gesprochen also ein Bedarfsausweis.
Für Eigentümer eines vermieteten Büro-, Praxis-, Laden- oder Gewerbegebäudes kann deshalb eine Ausstellung noch 2026 besonders interessant sein.
Ein vorhandener Verbrauchsausweis kann unter Umständen einen guten tatsächlichen Verbrauch dokumentieren und bleibt als gültiger Alt-Ausweis grundsätzlich weiter nutzbar.
Das heißt allerdings nicht, dass ein Verbrauchsausweis automatisch einen besseren Wert liefert. Auch hier kommt es auf Gebäude und Nutzung an.
Gemischt genutzte Gebäude sollten ebenfalls geprüft werden
Interessant wird die Neuregelung auch für Immobilien, in denen beispielsweise
- im Erdgeschoss ein Laden,
- eine Praxis oder ein Büro und
- in den Obergeschossen Wohnungen
untergebracht sind.
Da der Verbrauchsausweis ab 2027 nur noch für Gebäude zulässig ist, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, fallen solche gemischt genutzten Immobilien künftig nicht darunter.
Auch hier kann es deshalb sinnvoll sein, vor dem Jahreswechsel zu prüfen, welcher Energieausweis aktuell vorhanden ist und ob eine Neuausstellung noch nach bisherigem Recht sinnvoll ist.
Was steht künftig zusätzlich im Energieausweis?
Der neue Energieausweis wird zugleich umfangreicher.
Zu den zusätzlichen beziehungsweise deutlich ausführlicher dargestellten Informationen gehören beispielsweise:
- Primär- und Endenergie,
- absolute jährliche Energiekennwerte,
- der Anteil der am Gebäude erzeugten erneuerbaren Energie,
- betriebsbedingte Treibhausgasemissionen,
- Angaben zur Reaktionsfähigkeit des Gebäudes auf externe Signale,
- Angaben dazu, ob das Wärmeverteilsystem für niedrigere Temperaturen geeignet ist,
- ausführlichere Modernisierungsempfehlungen.
Bei Neubauten kommen in weiteren Stufen auch Angaben zu den Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus des Gebäudes hinzu.
Der Energieausweis entwickelt sich damit zunehmend von einem reinen Pflichtdokument zu einer kompakten energetischen Beschreibung der Immobilie.
Digital statt Papier
Auch die Form ändert sich.
Ab 2027 muss der Energieausweis grundsätzlich digital und in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt werden.
Auf Wunsch des Eigentümers oder Bauherrn kann zusätzlich eine Papierfassung erstellt werden.
Auch Baudenkmäler sind betroffen
Eine weitere Änderung betrifft Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien.
Nach bisherigem Recht bestehen bei Baudenkmälern Ausnahmen von der Energieausweispflicht bei Verkauf und Vermietung.
Diese Ausnahme entfällt mit der neuen Regelung.
Damit kann künftig auch bei einem Baudenkmal bei Verkauf oder Vermietung ein Energieausweis erforderlich sein.
Bedeutet ein alter Energieausweis Schutz vor künftigen Sanierungspflichten?
Nein.
Das muss klar voneinander getrennt werden.
Ein noch 2026 ausgestellter Energieausweis kann aufgrund seiner zehnjährigen Gültigkeit weiterhin für Verkauf und Vermietung verwendet werden.
Er setzt aber zukünftige gesetzliche Anforderungen an das Gebäude nicht außer Kraft.
Das ist insbesondere bei Nichtwohngebäuden relevant, für die das Gebäudemodernisierungsgesetz zusätzliche Anforderungen an energetisch besonders schlechte Bestandsgebäude vorsieht.
Ein Energieausweis ist also kein Mittel, um eine möglicherweise später bestehende Modernisierungspflicht zu umgehen.
Für wen lohnt sich eine Prüfung noch 2026 besonders?
Aus unserer Sicht sollten vor allem Eigentümer genauer hinschauen, wenn mindestens einer der folgenden Punkte zutrifft:
- Der vorhandene Energieausweis läuft 2026 oder in naher Zukunft aus.
- In den kommenden Jahren sind mehrere Mieterwechsel zu erwarten.
- Das Gebäude wird langfristig als Kapitalanlage gehalten.
- Es handelt sich um ein Nichtwohngebäude.
- Für ein Nichtwohngebäude könnte heute noch ein Verbrauchsausweis erstellt werden.
- Es handelt sich um ein gemischt genutztes Gebäude.
- Der heute ermittelte Energiekennwert ist bekannt und für die Vermarktung günstig.
- Ein Verkauf innerhalb der nächsten zehn Jahre ist denkbar.
- Es handelt sich um ein Baudenkmal, für das künftig erstmals eine Energieausweispflicht relevant werden kann.
Unser Fazit: Nicht in Panik handeln – aber jetzt prüfen
Es gibt keinen Grund, jeden noch gültigen Energieausweis vorsorglich zu ersetzen.
Wer einen aktuellen Ausweis besitzt, der noch mehrere Jahre läuft, kann diesen grundsätzlich weiterverwenden.
Ebenso wäre es falsch zu behaupten, dass der Energieausweis ab 2027 bei jedem Wohngebäude automatisch schlechter ausfällt. Die bekannte Effizienzskala A+ bis H bleibt bei Wohngebäuden bestehen, und die neue Wahlmöglichkeit beim Verbrauchsausweis kann für manche Eigentümer sogar Vorteile bringen.
Besonders interessant ist das Zeitfenster bis zum 31. Dezember 2026 dagegen für Vermieter von Nichtwohngebäuden und gemischt genutzten Immobilien.
Hier ändern sich sowohl die Art des zulässigen Energieausweises als auch die Darstellung der energetischen Qualität deutlich.
Wer ohnehin in absehbarer Zeit einen neuen Energieausweis benötigt, sollte deshalb nicht automatisch bis 2027 warten, sondern prüfen, welche Variante für sein Gebäude sinnvoller ist.
Entscheidend ist dabei das Ausstellungsdatum: Wer noch die bisherigen Regelungen nutzen möchte, sollte dafür sorgen, dass der Energieausweis spätestens am 31. Dezember 2026 tatsächlich ausgestellt ist.
Quellen und weiterführende Informationen
Bundesgesetzblatt – Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes / Gebäudemodernisierungsgesetz, BGBl. 2026 I Nr. 226:
Zum Bundesgesetzblatt
Deutscher Bundestag – Gesetzentwurf, Drucksache 21/6278:
Zur Bundestagsdrucksache 21/6278
Gesetze im Internet – bisher geltende Regelungen zum Energieausweis (§ 79 GEG):
Zu § 79 GEG bei Gesetze im Internet
ADAC – Überblick zum Energieausweis und zu den Änderungen ab 2027:
Zum Ratgeber des ADAC
Öko-Zentrum NRW – Fachlicher Überblick zum Gebäudemodernisierungsgesetz:
Zum Update des Öko-Zentrums NRW
Stand: August 2026. Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder energetische Einzelfallberatung.
Text und Bild wurden mit Hilfe von KI erstellt .
