Was in einem Bauträgervertrag steht

Ein Bauträgervertrag ist das Dokument, mit dem die meisten Menschen die größte finanzielle Verpflichtung ihres Lebens eingehen – und das nur die wenigsten vorher vollständig gelesen haben. Er umfasst mit Anlagen selten weniger als sechzig Seiten, er ist in einer Sprache geschrieben, die nicht für Laien gedacht ist, und er wird in einem Termin verlesen, in dem Nachfragen unangenehm wirken.

Dabei entscheidet dieser Vertrag über Dinge, die später nicht mehr verhandelbar sind: wann Sie wie viel zahlen, was genau Sie bekommen, wann das Haus als übergeben gilt, wie lange Sie Mängel geltend machen können und was passiert, wenn der Bauträger in Schwierigkeiten gerät.

Dieser Artikel geht die Abschnitte durch, auf die es ankommt. Er ersetzt keine rechtliche Beratung – er sorgt dafür, dass Sie beim Lesen des Entwurfs die richtigen Fragen stellen. Und er beschreibt die zwei Wochen zwischen Zugang des Entwurfs und dem Notartermin als das, was sie sind: die wichtigste Arbeitszeit im ganzen Vorhaben.

Warum der Vertrag zum Notar muss und was die Zwei-Wochen-Frist bedeutet

Ein Bauträgervertrag verbindet zwei Rechtsgeschäfte: den Kauf eines Grundstücks oder Grundstücksanteils und die Herstellung eines Bauwerks darauf. Weil der Grundstücksteil formbedürftig ist, muss der gesamte Vertrag notariell beurkundet werden. Eine mündliche Nebenabrede hat keinen Bestand – was nicht in der Urkunde oder ihren Anlagen steht, gilt nicht.

Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher muss der Notar den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen. Diese Frist ist kein Ritual, sondern Ihre einzige echte Prüfzeit.

<!-- geprueft September 2026: Zwei-Wochen-Frist nach § 17 Abs. 2a BeurkG bestaetigt. -->

Nutzen Sie sie so: Lesen Sie zuerst die Anlagen, nicht den Vertragstext. Prüfen Sie Baubeschreibung, Pläne und Zahlungsplan. Schreiben Sie Ihre Fragen auf und schicken Sie sie vor dem Termin an Notar und Bauträger. Wer im Beurkundungstermin zum ersten Mal fragt, verhandelt unter Zeitdruck vor Publikum.

Ein Hinweis zur Rolle des Notars: Er ist unparteiisch und muss beide Seiten belehren. Er ist aber nicht Ihr Anwalt und prüft den Vertrag nicht darauf, ob er für Sie günstig ist. Wenn es um Beträge dieser Größenordnung geht, ist eine anwaltliche Durchsicht des Entwurfs eine gut angelegte Ausgabe.

Die Baubeschreibung entscheidet, nicht der Vertragstext

Der wichtigste Teil des Vertrags steht nicht im Vertrag, sondern in seiner Anlage. Die Bau- und Leistungsbeschreibung legt fest, was tatsächlich gebaut wird: Wandaufbauten, Dämmstärken, Fenstertyp und Verglasung, Heizungsart und Auslegung, Anzahl und Lage der Steckdosen, Fliesenhöhe in den Bädern, Sanitärobjekte, Bodenbeläge, Innentüren, Treppe, Außenanlagen.

Der Grundsatz ist unerbittlich einfach: Was dort nicht steht, ist nicht geschuldet. Nicht, weil jemand betrügen will, sondern weil ein Werkvertrag über den Leistungsumfang definiert wird. Ein Bauträger, der eine Leistung erbringt, die nicht beschrieben ist, verschenkt sie.

Worauf Sie beim Lesen achten sollten:

• Unbestimmte Begriffe. „Hochwertige Fliesen“, „marktübliche Ausstattung“, „nach Wahl des Bauträgers“ sind keine Beschreibungen. Verlangen Sie Materialbezeichnungen, Maße, Mengen oder wenigstens ein Budget je Position.
• Budgetpositionen. Häufig steht in der Beschreibung ein Betrag je Quadratmeter für Fliesen oder Bodenbeläge. Prüfen Sie, ob dieser Betrag Material und Verlegung umfasst oder nur Material – das ist ein Unterschied von mehreren tausend Euro.
• Was fehlt. Gehen Sie mit einer eigenen Liste durch: Außenanlagen, Zufahrt, Terrasse, Rollläden, Außensteckdosen, Wasseranschluss im Garten, Vorbereitung für Photovoltaik oder Wallbox, Briefkasten, Hausnummer. Diese Posten fehlen regelmäßig und kosten hinterher extra.
• Änderungsvorbehalte. Klauseln, die dem Bauträger erlauben, „gleichwertige“ Produkte zu verwenden, sind üblich. Achten Sie darauf, dass Gleichwertigkeit auf technische Eigenschaften bezogen ist und nicht auf den Preis.

Hier steckt eine Lücke, die viele nicht kennen. Für den Verbraucherbauvertrag – also wenn Sie auf Ihrem eigenen Grundstück bauen lassen – schreibt Artikel 249 EGBGB vor, was in der Baubeschreibung stehen muss: Bauweise, Leistungsumfang, Grundrisse und Schnitte, Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandards, alle wesentlichen Gewerke, Innenausbau, Haustechnik, Sanitärobjekte, Elektroanlage, Außenanlagen und verbindliche Angaben zur Bauzeit.

Für den Bauträgervertrag gilt diese Vorschrift nicht. § 650u BGB verweist nicht auf Artikel 249 EGBGB. Es gibt also keine gesetzliche Mindestbaubeschreibung, wenn Grundstück und Haus aus einer Hand kommen. Was Sie bekommen, hängt davon ab, was der Bauträger anbietet und was Sie verhandeln.

Auch das Widerrufsrecht des Verbraucherbauvertrags gilt beim Bauträgervertrag nicht – der Gesetzgeber hält die notarielle Beurkundung mit Belehrung für ausreichenden Schutz. Was dagegen doch gilt, ist die Fertigstellungssicherheit; dazu weiter unten.

Nehmen Sie deshalb den Katalog aus Artikel 249 EGBGB als Prüfliste und gehen Sie ihn Punkt für Punkt gegen Ihre Baubeschreibung durch. Was dort fehlt, fehlt nicht zufällig.

Der Zahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung

Hier schützt Sie das Gesetz besser, als die meisten Bauherren wissen. Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt, wann ein Bauträger Geld von Ihnen entgegennehmen darf. Der Kern: Sie zahlen nach Baufortschritt, nicht im Voraus.

Bevor die erste Rate überhaupt fällig werden kann, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Der Vertrag ist rechtswirksam und alle erforderlichen Genehmigungen liegen vor.
2. Zu Ihren Gunsten ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen – sie sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum gegen einen Weiterverkauf oder eine spätere Belastung.
3. Die Freistellung des Grundstücks von den Grundpfandrechten des Bauträgers ist gesichert. Die finanzierende Bank des Bauträgers erklärt, dass sie Ihr Objekt aus ihrer Grundschuld entlässt – auch dann, wenn das Vorhaben nicht zu Ende gebaut wird.
4. Die Baugenehmigung liegt vor – oder die Genehmigungsfreiheit ist bestätigt. Im zweiten Fall müssen Ihnen mindestens vier Wochen Zeit bleiben, bevor gezahlt wird.

Alle vier Punkte müssen zusammen erfüllt sein. Fehlt einer, ist keine Rate fällig, auch wenn gebaut wird.

Zur Freistellungserklärung noch ein Wort, weil sie der wichtigste und am wenigsten gelesene Teil des Vorgangs ist. Die Bank des Bauträgers muss darin zwei Dinge versprechen: Ihr Objekt nach vollständiger Zahlung aus ihrer Grundschuld zu entlassen – und, falls das Vorhaben nicht zu Ende gebaut wird, Ihnen die bereits geleisteten Zahlungen bis zur Höhe des anteiligen Werts zurückzuzahlen. Die Bank hat also die Wahl zwischen Freigabe und Rückzahlung, aber sie kann sich nicht auf beides herausreden. Lassen Sie sich diese Erklärung vom Notar zeigen, bevor Sie die erste Rate überweisen.

Punkt 3 ist derjenige, den kaum jemand versteht und der im Ernstfall über sechsstellige Beträge entscheidet. Ohne Freistellungserklärung zahlen Sie auf ein Grundstück, das im Insolvenzfall des Bauträgers der Bank gehört.

Der Zahlungsplan folgt einem festen Katalog von dreizehn Bautenständen, aus denen der Bauträger höchstens sieben Teilbeträge bündeln darf.

Bei den Prozentsätzen entsteht regelmäßig Verwirrung, weil im Verordnungstext zwei verschiedene Bezugsgrößen stehen. Die erste Rate beträgt 30 Prozent der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten. Alle folgenden Sätze beziehen sich dagegen auf die verbleibenden 70 Prozent. Wer die Zahlen aus dem Gesetz einfach addiert, kommt auf 130 Prozent und denkt, er habe sich verrechnet.

Umgerechnet auf die Gesamtsumme sieht der Katalog so aus:

Bei einem Erbbaurecht beträgt die erste Rate nur 20 statt 30 Prozent. Entfällt eine Leistung oder wird sie nicht vertragsgemäß erbracht, verteilt sich ihr Satz anteilig auf die übrigen Raten.

Was Sie daraus mitnehmen sollten: Prüfen Sie vor jeder Zahlung, ob der genannte Bautenstand tatsächlich erreicht ist. Nicht, ob eine Rechnung vorliegt. Eine Rate für einen nicht erreichten Bautenstand ist nicht fällig, und Vorauszahlungen für nicht erbrachte Leistungen sind unzulässig.

Und die Schlussrate ist stärker als gedacht. Der Bundesgerichtshof hat im April 2026 entschieden (VII ZR 88/25), dass „vollständige Fertigstellung" mehr ist als Abnahmereife oder Bezugsfertigkeit: Die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel müssen beseitigt sein, bevor die letzte Rate fällig wird. Sie dürfen sie also zurückhalten, bis die Liste abgearbeitet ist – das ist Ihr einziges verbliebenes Druckmittel, und es ist ein wirksames.

Sicherheiten: was Sie bekommen, wenn etwas schiefgeht

Neben dem Ratenplan sieht das Gesetz eine Sicherheit für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung vor. Sie beträgt in der üblichen Ausgestaltung fünf Prozent der vereinbarten Vergütung und wird meist als Bürgschaft eines Kreditinstituts gestellt oder durch Einbehalt bei der ersten Rate.

<!-- geprueft September 2026: § 650u Abs. 2 BGB nimmt vom Bautraegervertrag nur § 650m ABSATZ 1 aus. Die Fertigstellungssicherheit von 5 % steht in Absatz 2 und gilt damit auch hier. Bestaetigt. -->

Für die Zeit nach der Abnahme ist eine Gewährleistungssicherheit üblich, aber nicht in jedem Vertrag enthalten. Sie sichert Ihre Mängelansprüche, wenn der Bauträger nicht mehr leistungsfähig ist. Fragen Sie danach, wenn nichts dazu im Vertrag steht.

Und prüfen Sie, wer Ihr Vertragspartner tatsächlich ist. Bei Projektgesellschaften, die nur für ein einzelnes Vorhaben gegründet wurden, hängt Ihre Gewährleistung an einer Gesellschaft, die nach Abschluss des Projekts wenig Substanz hat. Das ist nicht per se ein schlechtes Zeichen – es ist ein Grund, nach Sicherheiten und nach der Historie des Unternehmens zu fragen.

Bemusterung: ein Nachmittag, an dem es um fünfstellige Beträge geht

Die Bemusterung ist der Termin, an dem Sie aus dem Sortiment auswählen: Fliesen, Bodenbeläge, Sanitärobjekte, Armaturen, Innentüren, Treppengeländer, Elektroausstattung. Sie findet üblicherweise bei einem Ausstellungspartner statt und dauert einen halben bis einen ganzen Tag.

Was dabei regelmäßig schiefgeht: Bauherren gehen unvorbereitet hinein, sehen Ausstattung oberhalb des vertraglich vereinbarten Standards, entscheiden emotional und stehen am Ende mit einer Mehrkostenliste da, die nicht eingeplant war. Fünf Prozent der Bausumme sind hier ein realistischer Erfahrungswert; nach oben ist es offen.

So gehen Sie vor:

1. Lesen Sie vorher die Baubeschreibung und notieren Sie zu jeder Position, was geschuldet ist. Nehmen Sie diese Liste mit.
2. Legen Sie ein Budget für Sonderwünsche fest und sagen Sie es beim Termin.
3. Fragen Sie bei jeder Position nach dem Aufpreis, bevor Sie sich entscheiden – nicht am Ende in einer Summe.
4. Unterscheiden Sie sichtbar von nachrüstbar. Elektroleitungen, Leerrohre, Steckdosen und die Anzahl der Heizkreise sind später kaum nachzurüsten. Ein Waschtisch schon.
5. Lassen Sie sich das Ergebnis schriftlich geben und prüfen Sie die Aufstellung zu Hause, bevor Sie sie unterschreiben.
6. Beachten Sie die Fristen. Bemusterungen haben Stichtage, weil Bestellungen ausgelöst werden müssen. Wer zu spät entscheidet, kostet den Bauablauf Zeit – und diese Verzögerung geht dann zu Ihren Lasten.

Die Abnahme ist der wichtigste Termin des ganzen Vorhabens

Mit der Abnahme erklären Sie, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht ist. Daran hängen vier Folgen auf einmal:

• Die Schlussrate wird fällig.
• Die Gefahr geht auf Sie über – ab jetzt tragen Sie das Risiko für Schäden am Gebäude.
• Die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen.
• Die Beweislast dreht sich um. Vor der Abnahme muss der Bauträger beweisen, dass er mangelfrei geleistet hat. Danach müssen Sie beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dass er aus der Bauleistung stammt.

Der letzte Punkt ist der Grund, warum die Abnahme sorgfältig vorbereitet gehört. Nehmen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen mit – jemanden, der nicht am Bau beteiligt war. Er sieht in zwei Stunden mehr als Sie in zwei Tagen, und seine Kosten liegen in keinem Verhältnis zu dem, was ein übersehener Mangel kostet.

Diesen Rat geben wir auch für unsere eigenen Termine. Wir vermitteln nicht nur Immobilien, sondern errichten als Bauträger selbst welche – und ein Sachverständiger, der bei der Abnahme etwas findet, ist uns lieber als ein Streit im dritten Jahr.

Praktisch bedeutet eine ordentliche Abnahme:

• Förmliche Abnahme mit Protokoll. Jeder festgestellte Mangel wird einzeln aufgenommen, mit Ort, Beschreibung und einer Frist zur Beseitigung.
• Vorbehalt der Vertragsstrafe, falls eine vereinbart ist. Wer sie bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehält, verliert sie.
• Keine Abnahme unter Druck. Bei wesentlichen Mängeln dürfen Sie die Abnahme verweigern. Ein bezugsfertiges Haus mit offener Mängelliste können Sie unter Vorbehalt abnehmen – lassen Sie sich beraten, welcher Weg in Ihrem Fall besser ist.
• Bei Eigentumswohnungen: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum werden getrennt abgenommen. Und hier ist die Rechtslage inzwischen eindeutig zu Ihren Gunsten.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26. März 2026 (VII ZR 108/24) entschieden, dass eine Klausel unwirksam ist, nach der das Gemeinschaftseigentum nicht von den Erwerbern selbst, sondern von einem durch die erste Eigentümerversammlung bestimmten Sachverständigen abgenommen wird. Zuvor hatte er bereits Klauseln gekippt, die den Erstverwalter oder eine mit dem Bauträger verbundene Gesellschaft bevollmächtigen (VII ZR 241/22), und die Bindung von Nachzüglern an eine frühere Abnahme (VII ZR 171/15).

Die Folge ist für Käufer günstig und für Bauträger unangenehm: Ist die Klausel unwirksam, hat gar keine wirksame Abnahme stattgefunden. Und ohne Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche nicht zu laufen. In der Fachdiskussion wird deshalb von einer Haftung bis zur äußersten Grenze von dreißig Jahren gesprochen. Wenn Sie in einer Wohnanlage Mängel am Gemeinschaftseigentum entdecken und man Ihnen sagt, die Frist sei abgelaufen – prüfen Sie zuerst, wie die Abnahme damals zustande kam.

Gewährleistung: wie lange Sie Mängel geltend machen können

Der Bauträgervertrag ist rechtlich zweigeteilt, und deshalb laufen zwei verschiedene Uhren.

Für Mängel am Bauwerk gilt Werkvertragsrecht: fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Für den Grundstücksteil gilt Kaufrecht mit der kürzeren Frist des § 438 BGB, in der Regel zwei Jahre ab Übergabe. Das betrifft etwa Ansprüche auf lastenfreie Eigentumsverschaffung – sie können verjähren, bevor überhaupt abgenommen wurde.

Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem Sie vom Mangel erfahren haben, mit einer Höchstgrenze von zehn Jahren. Sie endet aber nie vor Ablauf der fünf Jahre – die Mindestfrist bleibt Ihnen also erhalten.

Und ein Punkt, der oft im Kleingedruckten steht: Wird die VOB/B vereinbart, verkürzt sich die Frist für Bauleistungen auf vier Jahre. Gegenüber Verbrauchern ist das regelmäßig unwirksam. Die VOB/B verliert ihre Privilegierung, sobald sie nicht als Ganzes und unverändert einbezogen wird, und unterliegt dann der vollen AGB-Kontrolle. Eine Verkürzung unter die gesetzlichen fünf Jahre hält dieser Kontrolle nicht stand. Steht so etwas in Ihrem Vertragsentwurf, lassen Sie es streichen.

Drei Dinge, die in der Praxis den Unterschied machen:

Setzen Sie sich eine Erinnerung auf den Zeitpunkt vier bis viereinhalb Jahre nach der Abnahme und lassen Sie das Haus vor Fristablauf noch einmal durchsehen. Risse, Feuchtigkeit im Keller, Setzungen und Undichtigkeiten zeigen sich oft erst nach Jahren.

Melden Sie Mängel schriftlich und mit Fristsetzung. Ein Anruf beim Bauleiter hemmt keine Verjährung.

Und dokumentieren Sie während der Bauzeit. Fotografieren Sie jeden Bauabschnitt, bevor er verschlossen wird – insbesondere Leitungsführungen, Dämmung und Abdichtungen. Diese Bilder sind später der einzige Beweis dafür, was unter dem Putz liegt.

Der nächste Schritt

Wenn Ihnen ein Entwurf vorliegt, arbeiten Sie die zwei Wochen in dieser Reihenfolge ab: erst die Baubeschreibung gegen Ihre eigene Liste, dann den Zahlungsplan gegen die Fälligkeitsvoraussetzungen, dann die Regelungen zu Fertigstellungstermin, Sicherheiten und Abnahme. Schreiben Sie alles auf, was Sie nicht verstehen, und lassen Sie es sich schriftlich beantworten.

Ein Vertragspartner, der auf Nachfragen ausweichend reagiert oder auf einen früheren Termin drängt, hat Ihnen damit bereits eine Auskunft gegeben.

Wie ein Bauvorhaben zeitlich abläuft und wo die Abnahme darin liegt, steht in Vom Plan zur Schlüsselübergabe. Wenn Sie einen Entwurf haben und die Posten durchgehen möchten, melden Sie sich.

Stand: September 2026. Die Fünf-Prozent-Fertigstellungssicherheit und die Zwei-Wochen-Frist vor der Beurkundung sind geprüft.