Wenn mehrere erben: die Immobilie in der Erbengemeinschaft

Fällt eine Immobilie an mehrere Erben, gehört sie ihnen gemeinsam und ungeteilt. Niemand besitzt ein Zimmer, das Erdgeschoss oder ein Drittel des Grundstücks. Jeder hält eine Quote am gesamten Nachlass – und das Haus lässt sich nur bewegen, wenn sich alle bewegen.

Genau daran scheitern die meisten Nachlassimmobilien. Sie stehen nicht leer, weil jemand böswillig blockiert. Sie stehen leer, weil ein Bruder auf Nachrichten nicht antwortet, eine Schwester den Preis für zu niedrig hält und niemand den Streit riskieren will, den eine Entscheidung auslösen könnte. Drei Jahre später hat das Haus an Wert verloren, die laufenden Kosten sind bezahlt, und die Fronten sind härter als am Anfang.

Dieser Text sagt, welche Entscheidung welche Zustimmung braucht, welche vier Wege aus einer Erbengemeinschaft herausführen, wie eine Auszahlung berechnet wird und was eine Teilungsversteigerung tatsächlich bedeutet. Er ersetzt keine anwaltliche Beratung – bei zerstrittenen Gemeinschaften oder Auslandsbezug ist sie unvermeidlich.

Was „gemeinsam und ungeteilt" praktisch bedeutet

Die Erbengemeinschaft entsteht automatisch mit dem Erbfall, ohne Vertrag und ohne dass jemand zustimmt. Sie ist auf Auseinandersetzung angelegt, also darauf, wieder aufgelöst zu werden. Bis dahin gilt: Der Nachlass ist gemeinschaftliches Vermögen, kein Miteigentum nach Bruchteilen.

Praktisch heißt das dreierlei. Erstens gehört das Haus keinem einzelnen Erben, auch nicht anteilig als abgrenzbarer Teil. Zweitens haften alle Erben für die Nachlassverbindlichkeiten. Und drittens muss ins Grundbuch zunächst die Erbengemeinschaft eingetragen werden, mit allen Namen und Quoten, bevor überhaupt verkauft werden kann. Diese Berichtigung ist innerhalb einer Frist nach dem Erbfall gebührenfrei – ein Punkt, den wir in den ersten Schritten nach einem Erbfall ausführlicher behandeln.

Wer im Haus wohnt, während die anderen es nicht tun, sollte die Nutzung früh regeln. Alleinnutzung durch einen Miterben ist ein häufiger Streitpunkt, und die Frage nach einer Nutzungsentschädigung stellt sich später fast immer – dann aber rückwirkend und mit schlechter Stimmung.

Welche Entscheidung welche Zustimmung braucht

Nicht alles erfordert Einstimmigkeit. Das Gesetz unterscheidet nach der Art der Maßnahme, und diese Unterscheidung ist der Hebel, mit dem sich viele Blockaden auflösen lassen.

Diese Zuordnung folgt zwei Vorschriften, deren Unterschied man einmal verstanden haben sollte. § 2038 BGB regelt die Verwaltung: Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung sind mit Stimmenmehrheit möglich – gerechnet nach Erbquoten, nicht nach Köpfen. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf sogar jeder Miterbe allein treffen, ohne zu fragen. § 2040 BGB regelt die Verfügung: Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen. Für den Verkauf des Hauses gibt es also keine Mehrheit, sondern nur Einstimmigkeit.

Die Vermietung fällt nach herrschender Auffassung unter die Verwaltung und ist damit mehrheitsfähig – solange sie sich im Rahmen des Üblichen hält. Die Grenze zur wesentlichen Veränderung, für die wieder alle zustimmen müssen, verläuft dort, wo die Maßnahme die Zweckbestimmung ändert oder ein erhebliches zusätzliches Risiko begründet: ein grundlegender Umbau, eine Umwidmung, eine ungewöhnlich lange Bindung, eine deutlich untermarktliche Miete. Eine normale Neuvermietung zu marktüblichen Konditionen ist unproblematisch, eine Zehnjahresbindung an einen Verwandten zum halben Preis nicht.

Praktisch heißt das: Die Mehrheit kann das Haus vermieten, aber nicht verkaufen. Genau daraus entsteht die typische Pattsituation – zwei von drei wollen vermieten, der dritte will Geld sehen, und niemand kann den anderen zwingen.

Die Mehrheit bemisst sich nach der Größe der Erbteile. Drei Geschwister zu je einem Drittel bedeuten, dass zwei von ihnen laufende Verwaltungsentscheidungen treffen können – die Versicherung anpassen, einen Handwerker beauftragen, das Haus vermieten. Der Verkauf selbst bleibt jedoch bei allen dreien.

Ein praktischer Rat, der viel Ärger spart: Bestimmen Sie früh einen Ansprechpartner, der Post entgegennimmt, Termine koordiniert und Angebote einholt, und geben Sie ihm eine schriftliche Vollmacht. Ohne das führt jede Kleinigkeit zu vier Telefonaten.

Die vier Wege aus einer Erbengemeinschaft

Es gibt nicht beliebig viele Ausgänge. Es sind vier, und drei davon sind besser als der vierte.

1. Gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen. Der Regelfall und in aller Regel der wirtschaftlich beste Weg. Alle unterschreiben den Kaufvertrag, der Erlös geht auf ein Nachlasskonto und wird nach Quoten verteilt.
2. Ein Miterbe übernimmt und zahlt die anderen aus. Sinnvoll, wenn einer das Haus selbst nutzen will oder emotional daran hängt. Erfordert eine belastbare Zahl und meistens eine Finanzierung.
3. Ein Miterbe verkauft seinen Erbteil. Möglich ohne Zustimmung der übrigen, aber notariell zu beurkunden. Die anderen Miterben haben nach § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht und können innerhalb von zwei Monaten ab der Mitteilung des Verkaufs eintreten. Wer an einen gewerblichen Aufkäufer verkauft, bekommt üblicherweise deutlich weniger als seine rechnerische Quote – die Abschläge sind erheblich, weil der Aufkäufer das Auseinandersetzungsrisiko übernimmt und es sich bezahlen lässt.
4. Teilungsversteigerung. Der Ausgang, den niemand will. Dazu der nächste Abschnitt.

Für die Wege 1 und 2 gilt eine Erleichterung, die viel Geld wert ist: Die Auseinandersetzung unter Miterben ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Übernimmt ein Miterbe die Immobilie zur Teilung des Nachlasses, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an – bei 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen und einem Haus im Wert von 350.000 Euro sind das 22.750 Euro, die nicht anfallen.

Wichtig dabei: Die Befreiung gilt auch dann, wenn der übernehmende Miterbe die anderen mit eigenen Mitteln auszahlt. Es kommt nicht darauf an, woher das Geld für die Abfindung stammt, sondern darauf, dass der Vorgang Teil der Erbauseinandersetzung ist. Wer also ein Darlehen aufnimmt, um seine Geschwister auszuzahlen, verliert die Befreiung nicht.

Die Grenze verläuft dort, wo der Erwerb nicht mehr zur Nachlassteilung gehört, sondern ein eigenständiges Weiterveräußerungsgeschäft ist. Für den überlebenden Ehegatten gibt es ohnehin eine eigene, umfassendere Befreiung nach § 3 Nr. 4 GrEStG.

Wenn einer die anderen auszahlt: wie die Zahl entsteht

Die Rechnung ist im Grundsatz einfach und in der Praxis der eigentliche Konfliktpunkt, weil jede Größe darin verhandelbar wirkt.

Ausgangspunkt ist der Verkehrswert der Immobilie. Davon abgezogen werden die auf dem Objekt lastenden Verbindlichkeiten, also insbesondere valutierende Grundschulden, und die übrigen Nachlassverbindlichkeiten. Was bleibt, wird nach Erbquoten geteilt. Wer übernimmt, zahlt den anderen ihren Anteil aus.

Drei Positionen werden dabei regelmäßig übersehen:

• Fiktive Verkaufskosten. Wer übernimmt, spart Maklerprovision, Vermarktungsaufwand und Zeit. Ein pauschaler Abschlag darauf ist verhandelbar, aber begründbar.
• Aufgelaufene Kosten. Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Instandhaltung seit dem Erbfall – hat einer sie vorgestreckt, gehören sie in die Rechnung.
• Nutzungsvorteil. Wohnt ein Miterbe seit dem Erbfall im Haus, ist eine Nutzungsentschädigung Teil der Auseinandersetzung.

Wichtig für den Übernehmenden: Die Bank finanziert die Auszahlung nur, wenn er allein als Eigentümer ins Grundbuch kommt. Auszahlung, Auseinandersetzungsvertrag und Grundbuchumschreibung müssen deshalb beim Notar zusammen gedacht werden, nicht nacheinander.

Wer die Auszahlung mit einem späteren Weiterverkauf verwechselt, sollte außerdem die Spekulationsfrist im Blick behalten – beim geerbten Haus zählt der Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Wir haben das in Steuern beim geerbten Haus auseinandergenommen.

Die Teilungsversteigerung: Voraussetzungen, Dauer, Ergebnis

Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen, allein und ohne Zustimmung der anderen. Sie ist das gesetzliche Druckmittel gegen eine blockierte Gemeinschaft – und sie ist teuer, langsam und öffentlich.

Voraussetzung ist im Kern zweierlei. Der Antragsteller muss seine Stellung als Miterbe nachweisen – durch Erbschein oder durch ein notarielles Testament nebst Eröffnungsprotokoll. Eine vorherige Eintragung der Erbengemeinschaft im Grundbuch ist dafür nicht zwingend, auch wenn sie das Verfahren beschleunigt. Und der Antrag geht an das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht am Ort des Grundstücks, nicht am Wohnort des Antragstellers. Für Objekte in Bad Oeynhausen, Löhne und Vlotho ist das das Amtsgericht Bad Oeynhausen, für Bünde das Amtsgericht Bünde, für Minden das Amtsgericht Minden.

Das Gericht bestellt einen Sachverständigen, der den Verkehrswert ermittelt, setzt diesen fest und terminiert die Versteigerung.

Bei den Wertgrenzen gibt es einen Unterschied zur normalen Zwangsversteigerung, den man kennen sollte. Die 5/10-Grenze greift auch hier: Unterhalb der Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts darf der Zuschlag nicht erteilt werden. Auf die 7/10-Grenze kann sich ein bloßer Miteigentümer dagegen nicht berufen – sie schützt nur dinglich gesicherte Gläubiger. Das ist der Grund, warum in Teilungsversteigerungen Zuschläge zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts tatsächlich vorkommen. Wer die Versteigerung betreibt, um Druck zu machen, riskiert also, dass sein eigener Anteil um dreißig Prozent schrumpft.

Zu Dauer und Kosten: Vom Antrag bis zum Zuschlag vergeht realistisch etwa ein Jahr, bei Streit deutlich länger – Einstellungsanträge können das Verfahren um jeweils bis zu sechs Monate verzögern, bei Ehe- und Lebenspartnern mit gemeinsamem Kind insgesamt bis zu fünf Jahre. Das Wertgutachten kostet meist 1.000 bis 2.500 Euro. Die Gesamtkosten aus Gerichtsgebühren, Gutachten und gegebenenfalls Anwalt bewegen sich bei einem Einfamilienhaus im mittleren vierstelligen Bereich.

Rechnen Sie das gegen: Ein freihändiger Verkauf über einen Makler kostet Sie Courtage, bringt aber den Marktpreis. Die Teilungsversteigerung kostet Verfahrenskosten und einen Abschlag auf den Preis. Sie ist fast immer das teuerste Ergebnis für alle Beteiligten – ihr Wert liegt darin, dass die bloße Androhung Bewegung in festgefahrene Verhandlungen bringt.

Das Ergebnis fällt in aller Regel schlechter aus als ein freier Verkauf. Die Gründe sind sachlich und nicht bestreitbar: Bieter können das Objekt nicht wie bei einer normalen Besichtigung prüfen, sie tragen das Risiko, und sie bezahlen dieses Risiko mit einem Abschlag. Dazu kommt, dass die Verfahrenskosten aus dem Erlös bedient werden und dass die laufenden Kosten des Hauses währenddessen weiterlaufen – was ein leerstehendes Haus jeden Monat kostet, summiert sich über eine Verfahrensdauer von mehreren Quartalen erheblich.

Ein Punkt wird oft missverstanden: Die Teilungsversteigerung beendet nicht die Erbengemeinschaft. Sie verwandelt das Haus in Geld, das anschließend immer noch verteilt werden muss – mit denselben Beteiligten und denselben Meinungsverschiedenheiten.

Warum eine neutrale Zahl den Streit meistens beendet

In der Praxis geht es selten um Grundsätzliches. Es geht darum, dass drei Geschwister drei verschiedene Vorstellungen vom Wert des Elternhauses haben – eine aus dem Internetportal, eine aus der Erinnerung an den Kaufpreis von 1982, eine aus dem, was der Nachbar angeblich bekommen hat.

Sobald eine nachvollziehbare Zahl auf dem Tisch liegt, die von jemandem stammt, der auf keiner Seite steht, erledigen sich die meisten dieser Meinungen. Erst dann lässt sich überhaupt rechnen, ob eine Auszahlung finanzierbar ist. Und erst dann wird sichtbar, was ein Jahr Warten kostet.

Drei Wege zu dieser Zahl stehen offen: eine Bewertung durch einen ortskundigen Makler, ein Gutachten des Gutachterausschusses des Kreises Minden-Lübbecke oder des Kreises Herford, oder ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen. Das Gutachten ist das belastbarste und das teuerste; für die interne Einigung reicht meistens die Maklerbewertung, sofern sie begründet und schriftlich ist. Welche Faktoren dabei den Ausschlag geben, steht in was den Immobilienwert am stärksten drückt.

Der nächste Schritt

Wenn Sie in einer Erbengemeinschaft stecken und seit Monaten nichts passiert, ist die wirksamste Handlung nicht das nächste Gespräch, sondern eine Zahl, die niemandem gehört. Holen Sie eine schriftliche, begründete Einschätzung ein, verschicken Sie sie an alle Miterben und legen Sie daneben, was das Halten pro Jahr kostet.

Eine solche Einschätzung erhalten Sie über unsere Bewertung. Wir schauen uns das Objekt vor Ort an, weil sich Zustand, Grundriss und Lage im Ort nicht aus Daten ableiten lassen – und wir sagen Ihnen auch dann, was wir sehen, wenn das Ergebnis unter dem liegt, was einer der Beteiligten erwartet hat. Genau dafür ist eine neutrale Zahl da.