Geerbte Immobilie: die ersten Schritte nach dem Erbfall

Nach einem Todesfall kommt zuerst alles andere: Bestattung, Angehörige, die Wohnung, hundert Anrufe. Die Immobilie meldet sich erst später – meistens durch einen Brief. Die Bank will einen Nachweis, das Finanzamt schreibt an, die Grundsteuer läuft weiter auf einen Namen, der nicht mehr stimmt.

Bis dahin sind oft schon Wochen vergangen. Das ist normal und in den meisten Punkten unproblematisch. In zwei Punkten allerdings nicht: Es gibt eine Frist, in der Sie eine Erbschaft noch ausschlagen können, und es gibt ein Zeitfenster, in dem die Umschreibung im Grundbuch nichts kostet. Beide laufen ab, ohne dass jemand Sie erinnert.

Dieser Text beschreibt die Reihenfolge, die sich bewährt hat: was wirklich eilt, was warten kann, welches Amt wofür zuständig ist und womit Sie in den ersten Monaten an Kosten rechnen müssen. Er ersetzt keine Rechtsberatung – bei einem verschuldeten Nachlass oder einem unklaren Testament ist ein Fachanwalt für Erbrecht das Geld wert.

Was in den ersten Wochen wirklich eilt

Vieles kann warten. Diese Punkte nicht:

1. Sterbeurkunden besorgen, mehrere Ausfertigungen. Beim Standesamt des Sterbeorts. Bank, Versicherer, Grundbuchamt und Rentenversicherung wollen jeweils ein eigenes Exemplar. Zehn Stück sind keine Übertreibung, Nachbestellungen kosten Zeit.
2. Ein Testament abliefern. Wer ein privatschriftliches Testament findet oder verwahrt, muss es beim Nachlassgericht abgeben – auch dann, wenn es ihn selbst benachteiligt. Zuständig ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Für Bad Oeynhausen und Löhne ist das das Amtsgericht Bad Oeynhausen.
3. Prüfen, ob der Nachlass überschuldet ist. Kontoauszüge, offene Kredite, Grundschulden im Grundbuch, laufende Verträge. Wer erbt, erbt auch die Schulden.
4. Über die Ausschlagung entscheiden. Die Frist ist kurz und beginnt mit der Kenntnis vom Erbfall und vom Berufungsgrund, nicht mit dem Todestag. Ausgeschlagen wird zur Niederschrift beim Nachlassgericht oder notariell beglaubigt.
5. Das Haus sichern. Schlösser, Fenster, Heizung, Wasser. Dazu weiter unten mehr.

Zur Ausschlagungsfrist die konkrete Zahl: sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung erfahren haben. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate. Das steht in § 1944 BGB.

Sechs Wochen sind wenig, wenn ein Haus im Nachlass ist und Sie erst herausfinden müssen, was darauf lastet. Verschaffen Sie sich deshalb zuerst Klarheit über die Verbindlichkeiten – ein Grundbuchauszug und die Kontoauszüge des letzten Jahres reichen für eine erste Einschätzung. Wenn die Zeit trotzdem nicht reicht, gibt es Zwischenwege wie die Nachlassverwaltung oder das Nachlassinsolvenzverfahren; die sollten Sie aber mit einem Anwalt besprechen, nicht auf eigene Faust.

Das zuständige Nachlassgericht finden Sie beim Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers. Für Bad Oeynhausen, Löhne und Vlotho ist das Amtsgericht Bad Oeynhausen, Bismarckstraße 12. Für Bünde ist es das Amtsgericht Bünde, für Herford, Enger, Spenge und Hiddenhausen das Amtsgericht Herford, für Minden das Amtsgericht Minden. Dasselbe Gericht führt auch das Grundbuch für seinen Bezirk – Sie haben es also für beide Anliegen mit derselben Adresse zu tun.

Testament oder Erbschein: was reicht als Nachweis?

Ohne Nachweis der Erbenstellung geht nichts. Die Bank gibt kein Konto frei, das Grundbuchamt schreibt nicht um, ein Kaufvertrag kommt nicht zustande. Die Frage ist nur, welcher Nachweis nötig ist – und die Antwort entscheidet über einen vierstelligen Betrag.

Notarielles Testament oder Erbvertrag: Liegt ein beim Notar errichtetes Testament vor, genügt in aller Regel die beglaubigte Abschrift zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Das Grundbuchamt akzeptiert das. Ein Erbschein ist dann meist entbehrlich.

Privatschriftliches Testament: Hier verlangt das Grundbuchamt häufig einen Erbschein, vor allem wenn die Formulierungen auslegungsbedürftig sind. Ein handschriftlicher Zettel mit „Meine Tochter soll das Haus bekommen" ist ein solcher Fall – er beantwortet nicht, wer Erbe ist und wer nur ein Vermächtnis erhält.

Kein Testament: Es gilt die gesetzliche Erbfolge, und dann führt fast immer kein Weg am Erbschein vorbei.

Der Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt. Er kostet Gebühren, die sich nach dem Wert des Nachlasses richten – bei einem Haus also nach dessen Verkehrswert abzüglich der Nachlassverbindlichkeiten. Fällig werden dabei üblicherweise zwei Positionen: die Erteilung des Erbscheins und die eidesstattliche Versicherung. Beide Positionen werden nach dem vollen Nachlasswert bemessen, es fällt also jeweils eine ganze Gebühr an. Ein Rechenbeispiel: Bei einem Nachlasswert von 300.000 Euro beträgt die einfache Gebühr nach der Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes 635 Euro. Für Erteilung und eidesstattliche Versicherung zusammen sind das 1.270 Euro.

Wer ein notarielles Testament hat, spart diesen Betrag vollständig – ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll ersetzt den Erbschein gegenüber Grundbuchamt und Banken. Ein Testament beim Notar kostet bei 300.000 Euro Vermögen deutlich weniger als 1.270 Euro. Das ist eines der wenigen Beispiele, in denen der teurere Weg zu Lebzeiten der billigere im Erbfall ist.

Die Grundbuchberichtigung und das Fenster, das still zufällt

Mit dem Erbfall geht das Eigentum automatisch auf die Erben über. Das Grundbuch weiß davon nichts – dort steht weiterhin der Verstorbene. Solange das so bleibt, lässt sich die Immobilie nicht verkaufen, nicht belasten und nicht wirksam übertragen. Die Berichtigung ist deshalb keine Formalie, sondern die Voraussetzung für alles Weitere.

Sie wird beim Grundbuchamt beantragt, das beim Amtsgericht angesiedelt ist. Nötig sind der Erbnachweis, die Sterbeurkunde und der Berichtigungsantrag. Sind mehrere Erben da, wird die Erbengemeinschaft eingetragen – mit allen Namen und Anteilen.

Und hier liegt der Punkt, der den meisten Erben unbekannt ist: Wird die Berichtigung innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Danach richtet sich die Gebühr nach dem Wert der Immobilie. Bei einem Haus im Wert von 300.000 Euro ist das ein spürbarer dreistelliger Betrag, der schlicht dadurch entsteht, dass man einen Antrag zu spät gestellt hat.

Die Frist verfällt still. Niemand schreibt Sie an, und im Nachhinein lässt sich nichts reparieren. Wenn Sie nach dem Lesen dieses Textes eine einzige Sache erledigen, dann diese.

Was es kostet, wenn Sie sie verpassen: Bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro fällt eine Gebühr von 635 Euro an. Innerhalb der zwei Jahre sind es null. Die Befreiung steht in der Anmerkung zu Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz, und sie ist eine Ausschlussfrist – ein Tag zu spät kostet den vollen Betrag, unabhängig davon, warum es später wurde.

Wer für die Berichtigung die Unterlagen zusammensuchen muss, findet die vollständige Liste in unserem Beitrag welche Unterlagen beim Hausverkauf nötig sind – es ist weitgehend dieselbe Sammlung.

Was Sie dem Finanzamt melden müssen

Der Erwerb von Todes wegen ist beim Finanzamt anzuzeigen. Das gilt auch dann, wenn am Ende keine Erbschaftsteuer anfällt, weil der Freibetrag reicht. Die Anzeige ist formlos möglich und gehört an das für Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt, nicht an das eigene Wohnsitzfinanzamt.

Zwei Umstände nehmen der Sache etwas von ihrer Schärfe: Banken und Versicherer melden Guthaben ohnehin von sich aus, und wer ein notarielles Testament hat, dessen Eröffnung dem Finanzamt bereits vom Gericht mitgeteilt wurde. Die eigene Anzeigepflicht entfällt dadurch aber nicht in jedem Fall.

Die Frist ist kurz und beginnt mit der Kenntnis vom Erwerb. Sie ist deutlich knapper als die Frist für die eigentliche Steuererklärung, die das Finanzamt später gesondert anfordert.

Die Anzeige entfällt, wenn ein Gericht, ein Notar oder ein Konsul das Testament eröffnet hat und sich daraus das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Erblasser zweifelsfrei ergibt – dann meldet die eröffnende Stelle den Vorgang selbst.

Diese Erleichterung gilt aber nicht, wenn Grundbesitz zum Nachlass gehört. Genau das ist hier fast immer der Fall. Wer ein Haus erbt, muss also anzeigen, auch wenn das Testament beim Notar lag. Das ist der Punkt, an dem die meisten in gutem Glauben eine Frist versäumen.

Zuständig ist in Nordrhein-Westfalen nicht Ihr Wohnsitzfinanzamt. Das Land hat die Erbschaft- und Schenkungsteuer auf wenige Finanzämter konzentriert; für den gesamten Regierungsbezirk Detmold – und damit für den Kreis Herford wie für den Kreis Minden-Lübbecke – ist das Finanzamt Detmold, Wotanstraße 8–13, 32756 Detmold. Eine formlose schriftliche Anzeige mit Namen, Anschriften, Todestag, Verwandtschaftsverhältnis und einer groben Angabe zum Nachlass genügt.

Ob überhaupt Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad, vom Wert und davon ab, ob das Haus als Familienheim selbst genutzt wird. Diese Rechnung führen wir gesondert vor in Steuern beim geerbten Haus.

Was mit dem Haus in den ersten Wochen zu tun ist

Das Gebäude ist der Teil des Nachlasses, der ohne Zutun Schaden nimmt. Fünf Dinge sind sofort sinnvoll:

• Gebäudeversicherung prüfen, nicht kündigen. Sie läuft weiter und schützt Sie. Melden Sie dem Versicherer aber, dass das Haus jetzt leer steht – Leerstand ist versicherungsrechtlich kein Nebendetail. Was daran hängt, steht in was ein leerstehendes Haus kostet.
• Heizung auf Frostschutz, Wasser absperren. Ein geplatztes Rohr im Januar kostet ein Vielfaches der eingesparten Heizkosten.
• Zählerstände ablesen und fotografieren. Strom, Gas, Wasser, mit Datum. Das erspart später Diskussionen mit den Versorgern und beim Verkauf.
• Post nachsenden lassen. Ein überquellender Briefkasten ist ein Signal für Einbrecher und für Käufer.
• Verträge sichten. Telefon, Zeitschriften, Streaming, Pflegedienst, Mitgliedschaften. Vieles läuft weiter und wird abgebucht.

Was Sie in dieser Phase nicht tun sollten: Möbel und Papiere wegwerfen, bevor der Nachlass gesichtet ist. In Schränken und Aktenordnern stecken Policen, Sparbücher, Handwerkerrechnungen und Baupläne, die Sie später für den Verkauf brauchen.

Womit Sie in den ersten Monaten rechnen müssen

Die folgenden Posten fallen unabhängig davon an, was Sie am Ende mit dem Haus vorhaben.

Zwei praktische Hinweise dazu.

Sterbeurkunden brauchen Sie in mehrfacher Ausfertigung – für die Banken, die Versicherungen, die Rentenversicherung, das Grundbuchamt. Bestellen Sie sie in einem Vorgang, dann kostet jede weitere nur die Hälfte. In Bad Oeynhausen kostet die erste Ausfertigung 14,00 Euro und jede weitere 7,00 Euro, in Löhne 17,20 und 8,60 Euro. Die Gebühren setzt jede Kommune selbst fest; fragen Sie beim Standesamt nach, bevor Sie einzeln nachbestellen.

Die Grundsteuer läuft weiter, auch bei leerem Haus. Ihre Höhe hängt vom Hebesatz der Gemeinde ab, und der wird jedes Jahr neu beschlossen – in Bad Oeynhausen liegt er derzeit bei 724 Prozent, in Vlotho bei 760, in Herford bei 778 Prozent. Die genaue Belastung für ein bestimmtes Grundstück steht im Grundsteuerbescheid der Stadt. Ob ein Erlass wegen Leerstand in Betracht kommt, ist im Beitrag Was eine leerstehende Immobilie kostet erklärt – die kurze Antwort lautet meistens nein.

Der sinnvolle nächste Schritt

Wenn Grundbuch und Erbnachweis geklärt sind, steht die eigentliche Frage an: behalten, vermieten oder verkaufen. Diese Frage lässt sich seriös erst beantworten, wenn eine belastbare Zahl auf dem Tisch liegt – und das gilt doppelt, wenn mehrere Erben beteiligt sind.

Ein Verkehrswert ist dabei kein Verkaufsschritt. Er ist die Grundlage für die Erbschaftsteuer, für die Erbscheinsgebühren, für eine mögliche Auszahlung von Miterben und für die Entscheidung, ob sich Halten überhaupt rechnet. Wer diese Zahl hat, kann ruhig entscheiden. Wer sie nicht hat, schiebt die Entscheidung – und der Leerstand entscheidet dann von selbst.

Eine erste Einschätzung bekommen Sie über unsere Bewertung. Wenn Sie das Haus aus der Ferne verwalten müssen, ist dieser Beitrag der nächste sinnvolle Text.

Stand: September 2026. Die Zwei-Jahres-Frist für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung und die Drei-Monats-Anzeigefrist beim Finanzamt sind geprüft.