Was die Bank sehen will, bevor Sie besichtigen

Ein Haus, das mehreren gefällt, geht selten an den, der am meisten bietet. Es geht an den, der zuerst beweisen kann, dass er zahlen kann. Wer zu einem gefragten Objekt ohne Finanzierungsbestätigung kommt, steht in derselben Reihe wie alle anderen – und rutscht in dem Moment ans Ende, in dem ein anderer Interessent seine vorlegt.

Das ist keine Frage von Sympathie. Ein Verkäufer, der einen Kaufvertrag beurkunden lässt, bindet sich. Platzt die Finanzierung des Käufers vier Wochen später, hat er Zeit verloren, Notarkosten am Hals und muss das Objekt neu anbieten – mit dem Makel, schon einmal zurückgegeben worden zu sein. Deshalb entscheidet er sich für den Bewerber mit dem geringsten Risiko.

Dieser Text beschreibt, welche Unterlagen Ihre Bank für eine Finanzierungsbestätigung tatsächlich sehen will, wie lange die Prüfung dauert, wie viel Eigenkapital Sie brauchen und wie lange eine solche Bestätigung gilt.

Was eine Finanzierungsbestätigung ist – und was sie nicht ist

Die Finanzierungsbestätigung ist meist eine einzige Seite. Darauf steht, dass Ihre Bank Ihre persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse geprüft hat und Ihnen eine Finanzierung bis zu einem bestimmten Betrag grundsätzlich darstellbar erscheint. Manche Institute nennen das Machbarkeitsbescheinigung oder Finanzierungszusage dem Grunde nach.

Eine Finanzierungsbestätigung sagt: Diese Summe ist für Sie darstellbar. Sie sagt nicht: Dieses Haus wird finanziert.

Der Unterschied ist wichtig, und zwar in beide Richtungen. Die Bank steht mit dieser Seite noch nicht im Wort – die endgültige Zusage kommt erst, wenn sie das konkrete Objekt bewertet hat und der Kaufvertragsentwurf vorliegt. Umgekehrt verpflichtet die Bestätigung auch Sie zu nichts. Sie kostet in der Regel nichts, sie bindet Sie an keine Bank und Sie können mit derselben Unterlagenmappe bei mehreren Instituten anfragen.

Was sie leistet, ist ein Signal: Dieser Interessent hat die Rechnung schon gemacht. Das genügt, um in der ersten Runde bevorzugt behandelt zu werden.

Welche Unterlagen die Bank sehen will

Die Liste ist von Bank zu Bank ähnlich. Was fehlt, verlängert die Prüfung um genau die Tage, die Sie im Zweifel nicht haben.

Selbstständige und Freiberufler brauchen mehr: Einkommensteuerbescheide und Gewinnermittlungen der letzten zwei bis drei Jahre, die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung und häufig eine Bescheinigung des Steuerberaters. Rechnen Sie hier mit ein bis zwei Wochen mehr, allein für die Beschaffung.

Die Unterlagen zum Objekt – Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Lageplan, Energieausweis, bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen – brauchen Sie für die Bestätigung noch nicht. Die kommen erst für die verbindliche Zusage dazu. Genau deshalb lässt sich die Bestätigung vor der ersten Besichtigung besorgen.

Wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen

Die erste Zahl, die viele unterschätzen, ist nicht der Kaufpreis, sondern das, was oben draufkommt. Die Kaufnebenkosten finanziert kaum eine Bank mit, weil sie keinen Gegenwert schaffen: Steuer, Gebühren und Courtage stehen später in keinem Grundbuch. Sie müssen also fast immer aus eigener Tasche kommen.

Eine Beispielrechnung für ein Reihenhaus zu 350.000 Euro in Bad Oeynhausen:

Drei Anmerkungen zu dieser Rechnung, weil an ihnen die Größenordnung hängt.

Die Grunderwerbsteuer liegt in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent. Einen Freibetrag oder eine Ermäßigung für Ersterwerber gibt es nicht; das frühere Landesprogramm ist 2023 ausgelaufen und hat keinen Nachfolger.

Für Notar und Grundbuch wird gern mit 2 Prozent gerechnet. Realistischer sind rund 1,5 Prozent für den Käufer – Beurkundung, Vollzug und Betreuung, Grundschuldbestellung sowie die Eintragungen von Vormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld. Bei 350.000 Euro Kaufpreis und 280.000 Euro Grundschuld landet man zusammen bei ungefähr 4.700 bis 5.200 Euro. Die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers zahlt nach üblicher Vertragspraxis der Verkäufer.

Die Courtage ist seit Ende 2020 gesetzlich geteilt. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher darf der Käufer höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer, und seine Rate wird erst fällig, wenn der Verkäufer nachweislich gezahlt hat. Marktüblich sind in Nordrhein-Westfalen 7,14 Prozent Gesamtcourtage inklusive Umsatzsteuer, also je 3,57 Prozent. Ein Maklervertrag über eine solche Immobilie bedarf außerdem der Textform – eine mündliche Zusage bindet Sie nicht.

Ehrlicherweise: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital über den Kaufpreis hinaus ist möglich, und Banken machen das auch. Sie machen es nur teurer. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der Zinssatz – der Aufschlag zwischen einer 80-Prozent- und einer 100-Prozent-Finanzierung summiert sich über zehn Jahre auf einen fünfstelligen Betrag. Wer noch zwölf Monate sparen kann und keinen Zeitdruck hat, kauft danach spürbar günstiger.

Die zweite Faustregel betrifft die Rate: Mehr als etwa 35 Prozent Ihres verfügbaren Nettoeinkommens sollten Zins und Tilgung nicht binden. Was darüber liegt, hält der Haushalt nur so lange aus, bis die Heizung ausfällt. Womit Sie beim Kauf sonst noch rechnen müssen, steht ausführlich unter Kaufnebenkosten in NRW.

In welcher Reihenfolge Sie vorgehen – und wie lange es dauert

1. Haushaltsrechnung aufstellen, ein Abend. Einnahmen, feste Ausgaben, ehrlich geschätzte laufende Kosten. Das Ergebnis ist Ihre tragbare Monatsrate, nicht der Betrag, den eine Bank Ihnen bewilligen würde.
2. Eigenkapital zusammenstellen, ein bis zwei Tage. Alle Konten, Depots, Bausparverträge, zugesagte Schenkungen. Nur was belegbar ist, zählt.
3. Bonitätsauskunft anfordern, drei bis vierzehn Tage. Die Auskunft für eigene Zwecke ist kostenlos, kommt aber nicht sofort. Wer sie früh anstößt, wartet später nicht darauf.
4. Unterlagenmappe vervollständigen, zwei bis fünf Tage. Fehlende Gehaltsabrechnungen und Steuerbescheide beschaffen. Alles als PDF, sauber benannt.
5. Zwei bis drei Angebote einholen, eine bis zwei Wochen. Hausbank, ein zweites Institut, gern ein ungebundener Vermittler. Achten Sie darauf, dass eine reine Konditionsanfrage gestellt wird und keine Kreditanfrage – nur die Konditionsanfrage bleibt für Ihre Bonität folgenlos.
6. Prüfung durch die Bank, zwei bis zehn Werktage. Bei vollständigen Unterlagen und Angestelltenverhältnis geht es schnell. Bei Selbstständigkeit, Auslandseinkünften oder zwei Darlehensnehmern mit unterschiedlichen Arbeitgebern dauert es länger.
7. Bestätigung erhalten und mitnehmen. Ein Ausdruck reicht. Auf dem Handy als PDF gespeichert schadet nicht, ein Blatt Papier in der Mappe wirkt an der Haustür besser.

Von der ersten Zeile der Haushaltsrechnung bis zur Bestätigung in der Hand sind das realistisch zwei bis vier Wochen. Wer erst nach einer Besichtigung anfängt, kommt in einem umkämpften Markt regelmäßig zu spät.

Der Zeitfresser dabei ist meist die Bonitätsauskunft, und zwar die falsche. Die kostenlose Datenkopie nach der Datenschutz-Grundverordnung kommt per Post und darf sich gesetzlich bis zu einem Monat Zeit lassen. Die kostenpflichtige Auskunft, die für die Weitergabe an Dritte gedacht ist, steht nach der Online-Identifizierung meist binnen Minuten als PDF bereit und kostet rund 30 Euro. Für die Bank oder den Verkäufer brauchen Sie die zweite – die Datenkopie enthält mehr über Sie, als irgendjemand wissen muss.

Wie lange eine Bestätigung gilt und wo ihre Grenzen liegen

Eine Finanzierungsbestätigung trägt in der Regel eine Gültigkeitsdauer. Sie ist keine gesetzliche Frist, sondern eine Festlegung der Bank – die Spannen reichen von wenigen Wochen bis zu einigen Monaten und unterscheiden sich von Haus zu Haus. Danach will die Bank Ihre Zahlen erneut sehen, weil sich Einkommen, Zinsniveau und Verbindlichkeiten geändert haben können. Läuft sie ab, während Sie noch suchen, genügt meist eine kurze Aktualisierung der Gehaltsabrechnungen.

Fragen Sie beim Ausstellen nach der konkreten Dauer und lassen Sie sie auf dem Papier vermerken. Ein Verkäufer, der eine Bestätigung ohne Datum sieht, weiß nicht, was sie wert ist – und ein Makler prüft genau das.

Drei Punkte, die in der Praxis Ärger machen:

• Der Betrag auf der Bestätigung ist eine Obergrenze, kein Ziel. Lassen Sie sich die Summe bestätigen, die Sie ausgeben wollen. Wer mit einer Bestätigung über 500.000 Euro in eine Besichtigung geht, verhandelt schlechter, sobald der Verkäufer davon erfährt.
• Der Zinssatz ist bis zur Beurkundung nicht gesichert. Zwischen Bestätigung und Darlehensvertrag kann sich das Zinsniveau bewegen. Erst der unterschriebene Darlehensvertrag bindet die Kondition.
• Bereitstellungszinsen laufen mit. Wird das Darlehen zugesagt, aber noch nicht abgerufen – etwa weil sich der Notartermin verzögert –, berechnen viele Banken nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit Zinsen auf den nicht abgerufenen Betrag. Üblich sind zwei bis drei Monate frei beim Kauf einer Bestandsimmobilie und bis zu zwölf Monate bei einem Neubau. Danach werden meist rund 3 Prozent im Jahr berechnet, also etwa 0,25 Prozent im Monat auf den nicht abgerufenen Teil. Bei 300.000 Euro sind das 750 Euro im Monat – für Geld, das Sie noch gar nicht haben. Diese Frist gehört in jeden Konditionsvergleich, und bei einem Bauvorhaben ist sie wichtiger als ein Zehntelprozent beim Sollzins.

Was Sie als Nächstes tun

Beginnen Sie mit der Bonitätsauskunft, weil sie am längsten braucht, und stellen Sie in derselben Woche die Haushaltsrechnung auf. Alles andere lässt sich nachziehen, sobald diese beiden Punkte stehen.

Wenn die Bestätigung dann in der Mappe liegt, ist der nächste Schritt die Besichtigung selbst – und dafür gibt es eine Liste, was Sie ansehen und was Sie fragen sollten. Was danach kommt, vom Kaufvertragsentwurf bis zur Schlüsselübergabe, beschreibt der Beitrag Vom Zuschlag zum Schlüssel.

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