Herbst-Check: vor dem ersten Frost

Der Herbst-Rundgang hat einen anderen Zweck als der im Frühjahr. Im Frühjahr sucht man Schäden, die schon entstanden sind. Im Herbst verhindert man welche – und zwar in einem Zeitfenster, das nicht der Kalender bestimmt, sondern das Wetter. Zwischen dem Tag, an dem das letzte Laub gefallen ist, und dem ersten Nachtfrost liegen manchmal vier Wochen und manchmal vier Tage.

Der teuerste aller Winterschäden ist dabei der schlichteste: eine Wasserleitung, die einfriert. Sie platzt nicht beim Frost, sondern beim Auftauen, und dann läuft sie so lange, bis jemand es bemerkt – bei einem Außenanschluss oder einer selten genutzten Leitung im leeren Haus können das Tage sein. Deshalb steht das Wasser in diesem Rundgang an erster Stelle, noch vor dem Laub.

Dieser Artikel geht die Bereiche in der Reihenfolge durch, in der sie erledigt werden sollten: Wasser, Dach und Entwässerung, Bäume und Haftung, Heizung, Innenräume. Am Ende steht eine Liste zum Abhaken.

Zuerst das Wasser, und zwar vollständig

Jede Leitung, die nach draußen führt, wird innen abgesperrt und außen geöffnet. Diese Reihenfolge ist wichtig: Erst das Absperrventil im Haus schließen, dann den Außenhahn ganz aufdrehen und offen stehen lassen, damit das Restwasser ablaufen kann und ein Rest Eis sich ausdehnen darf, ohne das Rohr zu sprengen. Wo eine Entleerungsschraube am Absperrventil sitzt, gehört sie geöffnet.

Dasselbe gilt für alles, was sonst noch Wasser hält: Gartenschläuche abkuppeln und entleeren, Regentonnen leeren und kippen oder abdecken, Pumpen und Filter aus Teich und Brunnen nehmen, Bewässerungsleitungen ausblasen oder ablassen. Bei einer automatischen Bewässerung reicht das Absperren nicht – in den Leitungen und Regnern steht Wasser, das heraus muss.

Vergessen werden regelmäßig zwei Stellen: die Außenzapfstelle an der Garagenrückseite, an die niemand mehr denkt, und die Leitung in einem unbeheizten Anbau oder einem Ferienhaus. Wenn ein Gebäude über den Winter leer steht und ungeheizt bleibt, ist das Entleeren der gesamten Hausinstallation die einzige sichere Lösung. Prüfen Sie in diesem Fall auch, was Ihre Gebäudeversicherung für unbewohnte Gebäude verlangt – üblich sind eine regelmäßige Kontrolle und eine Mindesttemperatur.

Was üblicherweise verlangt wird, läuft auf drei Punkte hinaus: das Gebäude „zu jeder Jahreszeit genügend häufig" zu kontrollieren, wasserführende Anlagen abzusperren und entleert zu halten, und in der Heizperiode entweder ausreichend zu beheizen oder vollständig zu entleeren. Ein Intervall in Tagen steht selten in den Bedingungen; wöchentlich gilt als sichere Praxis, vierzehntägig wird teils ausdrücklich vereinbart.

Wie ernst das genommen wird, zeigt ein Fall vor dem Oberlandesgericht Schleswig: Ein leerstehendes Haus verfiel über Jahre durch Vandalismus und brannte schließlich ab. Der Versicherer zahlte 40 Prozent, das Gericht bestätigte im Juli 2025 die Kürzung um 60 Prozent. Nicht der Leerstand war das Problem, sondern der Verfall ohne Meldung an den Versicherer.

Rinnen und Dach – aber erst, wenn das Laub tatsächlich unten ist

Eine Rinne, die im Oktober gereinigt wird, ist Mitte November wieder voll. Warten Sie, bis die Laubbäume in Ihrer Umgebung abgeworfen haben, und machen Sie es dann einmal richtig, statt zweimal halb.

Freimachen heißt: Laub und Schlamm heraus, den Rinnenkessel und den Einlauf ins Fallrohr kontrollieren, anschließend mit dem Schlauch spülen und unten prüfen, ob das Wasser ankommt. Wo Nadelbäume oder eine große Birke am Haus stehen, sind Laubfangkörbe im Einlauf sinnvoll – sie verlagern die Arbeit an eine Stelle, die man ohne Leiter erreicht.

Am Dach selbst geht es um dasselbe wie im Frühjahr, nur mit anderem Anlass: Ein Ziegel, der jetzt verschoben ist, lässt den ganzen Winter über Wasser in die Konstruktion, und im Frost hebt Eis die Ziegel weiter an. Prüfen Sie vom Boden aus mit dem Fernglas Fläche, First, Ortgang und die Anschlüsse an Kamin und Dachfenstern. Wenn eine Schneefanganlage vorhanden ist, sehen Sie sich deren Halter an; wenn keine da ist und über einem Eingang oder Gehweg viel Schnee abrutschen kann, ist das ein Punkt für den Dachdecker.

Wofür Sie im Winter haften: Äste und Gehwege

Zwei Pflichten treffen im Winter jeden Eigentümer, und beide werden regelmäßig unterschätzt.

Die erste ist die Verkehrssicherungspflicht für Bäume. Sie haften für Äste, die auf den Gehweg, auf das Nachbargrundstück oder auf ein parkendes Auto fallen – nicht für jeden denkbaren Sturmschaden, aber für erkennbare Gefahren, die Sie hätten sehen und beseitigen müssen. Totholz in der Krone, abgestorbene Starkäste, Pilzkonsolen am Stammfuß und Risse im Stamm gehören dazu. Gehen Sie im Herbst einmal mit dem Fernglas um jeden größeren Baum herum, solange die Krone noch nicht ganz kahl ist und Totholz sich gegen die belaubten Zweige abzeichnet. Größere Schnitte an Bäumen und Hecken sind ohnehin nur außerhalb der Vegetationszeit zulässig, also ab dem 1. Oktober – das ist der zweite Grund, es jetzt zu erledigen.

Bevor Sie zur Säge greifen, klären Sie die Genehmigungsfrage. In Löhne gilt eine Baumschutzsatzung: Ab 80 Zentimetern Stammumfang, gemessen in einem Meter Höhe, ist eine Fällung genehmigungspflichtig; Obstgehölze sind ausgenommen, und für jeden gefällten Baum ist nachzupflanzen. In Bad Oeynhausen hat der Rat die entsprechende Satzung im Juli 2026 aufgehoben – dort greift derzeit nur das Bundesrecht.

Für Gefahrenbäume gibt es überall einen Weg: Bei akuter Gefahr darf sofort gehandelt werden, die Maßnahme ist der Stadt aber unverzüglich anzuzeigen. Bei absehbarer, nicht akuter Gefahr wird eine Ausnahmegenehmigung erteilt, wenn sich die Gefahr nicht anders mit zumutbarem Aufwand beheben lässt. Fotografieren Sie den Schaden, bevor Sie fällen – das ist Ihr Nachweis.

Die zweite Pflicht ist die Räum- und Streupflicht für den Gehweg vor dem Grundstück. Sie ergibt sich nicht aus dem Bundesrecht, sondern aus der Satzung Ihrer Stadt, und die regelt auch die Uhrzeiten, an denen geräumt sein muss, sowie die zulässigen Streumittel – Streusalz ist vielerorts eingeschränkt oder verboten. Wenn Sie vermieten, prüfen Sie, ob der Mietvertrag die Pflicht wirksam auf den Mieter überträgt; überwacht werden muss sie trotzdem. Besorgen Sie Schneeschieber, Besen und abstumpfendes Streugut, bevor der erste Schnee liegt und die Baumärkte leer sind.

Für Bad Oeynhausen und Löhne sind die Regeln fast deckungsgleich. Werktags ist zwischen 7 und 20 Uhr unverzüglich nach Ende des Schneefalls zu räumen; was nach 20 Uhr fällt, muss bis 7 Uhr des Folgetags beseitigt sein. An Sonn- und Feiertagen verschiebt sich diese Morgenfrist auf 9 Uhr.

Beim Streugut gilt in beiden Städten dasselbe: Streusalz ist grundsätzlich unzulässig. Vorrang haben abstumpfende Mittel – Sand, Splitt, Granulat. Ausnahmen kommen nur bei extremen Bedingungen wie Eisregen und an Gefahrenstellen wie Treppen und starkem Gefälle in Betracht. Baumscheiben und Grünflächen dürfen nie gesalzen werden. Bad Oeynhausen verlangt eine geräumte Bahn von 1,50 Meter Breite; Löhne schreibt keine feste Zahl vor, sondern eine für Fußgänger ausreichend breite Bahn.

Die Heizung, bevor die Handwerker ausgebucht sind

Eine Heizung fällt statistisch dann aus, wenn sie zum ersten Mal richtig gefordert wird – und das ist genau der Tag, an dem alle anderen auch anrufen. Wer die Wartung im September oder Oktober vereinbart, bekommt einen Termin; wer im Dezember anruft, bekommt eine Warteliste.

Selbst erledigen können Sie drei Dinge. Erstens die Heizkörper entlüften, oben beginnend im obersten Geschoss, mit einem Tuch und einem Gefäß. Zweitens danach den Anlagendruck am Manometer prüfen und bei Bedarf Wasser nachfüllen – der Sollwert steht meist als Markierung auf dem Manometer und hängt von der Höhe des Gebäudes ab. Drittens die Umwälzpumpe und die Heizkurve ansehen: Viele Anlagen laufen im Herbst noch mit einer Einstellung, die vor Jahren einmal jemand vorgenommen hat.

Wenn Sie mit Öl heizen, kontrollieren Sie den Füllstand rechtzeitig und bestellen Sie nicht erst bei Frost. Wenn Sie einen Kamin oder Ofen betreiben, gehören die Termine des Schornsteinfegers und die Kontrolle des Rauchrohrs vor die erste Nutzung, und das Holz muss trocken sein – feuchtes Holz heizt schlecht, verrußt den Zug und ist der häufigste Grund für Beschwerden aus der Nachbarschaft.

Die Intervalle richten sich nach Brennstoff und Nutzung. Eine raumluftabhängige Gasheizung wird einmal jährlich geprüft, eine raumluftunabhängige Brennwertanlage nur alle zwei Jahre. Eine regelmäßig genutzte Ölheizung dreimal im Jahr, mit schwefelarmem Heizöl und Brennwerttechnik alle zwei Jahre. Ein Kaminofen, der in der Heizperiode regelmäßig läuft, dreimal jährlich; bei ganzjähriger Nutzung viermal, bei gelegentlicher einmal. Dazu kommt die Feuerstättenschau, die zweimal in sieben Jahren stattfindet.

Wichtiger als die Termine ist für Besitzer älterer Kaminöfen ein Datum, das inzwischen verstrichen ist. Nach der Ersten Bundes-Immissionsschutzverordnung mussten Einzelraumfeuerstätten mit einem Typschild aus den Jahren 1995 bis März 2010 bis zum 31. Dezember 2024 die Grenzwerte von 0,15 Gramm Staub und 4 Gramm Kohlenmonoxid je Kubikmeter einhalten. Diese letzte Übergangsfrist ist abgelaufen.

Wer betroffen ist und noch nichts unternommen hat, hat drei Möglichkeiten: den Nachweis über eine Herstellerbescheinigung oder eine Messung erbringen, einen zugelassenen Staubfilter nachrüsten, oder das Gerät austauschen beziehungsweise stilllegen. Ausgenommen sind offene Kamine mit Einschränkungen, historische Anlagen, Grundöfen, Kochherde, Backöfen und Badeöfen. Ihr Bezirksschornsteinfeger sagt Ihnen beim nächsten Termin, wo Sie stehen – fragen Sie danach, bevor er es tut.

Ob sich für Ihre Anlage über die Wartung hinaus ein Austausch lohnt und welche Fristen dabei gelten, ist eine eigene Rechnung; die Grundlagen dazu stehen im Artikel zum Gebäudeenergiegesetz.

Innen: Keller, Lüften, Rauchmelder

Im Keller sind zwei Dinge zu tun. Das eine ist eine Sichtkontrolle wie im Frühjahr: Wände unterhalb der Geländeoberkante, Lichtschächte, Rückstauklappe, Pumpenschacht. Das andere betrifft das Lüften. In der kalten Jahreszeit dreht sich die Regel um, die die meisten Eigentümer im Sommer falsch anwenden: Jetzt ist die Außenluft trockener als die Kellerluft, und Lüften trocknet tatsächlich. Wie das zusammenhängt und wann Sie welche Fenster öffnen, steht in Keller richtig lüften.

Prüfen Sie außerdem alles, was im Winter selten benutzt wird und dann gebraucht wird: Rauchwarnmelder mit der Testtaste, Beleuchtung an Hauseingang, Treppe und Zufahrt, den Handlauf an der Außentreppe, den Frostwächter im Gartenhaus. Und stellen Sie die Zeitschaltuhren für die Außenbeleuchtung um, bevor es um halb fünf dunkel wird.

Die Liste zum Abhaken

1. Außenwasser. Leitungen innen absperren, Außenhähne öffnen, Restwasser ablaufen lassen.
2. Schläuche und Tonnen. Abkuppeln, entleeren, kippen oder abdecken.
3. Bewässerung und Teich. Leitungen entleeren oder ausblasen, Pumpen und Filter herausnehmen.
4. Unbeheizte Gebäude. Installation entleeren oder Frostschutz sicherstellen, Kontrollen einplanen.
5. Rinnen. Nach dem Laubfall reinigen, spülen und unten prüfen, ob das Wasser ankommt.
6. Fallrohre und Einläufe. Freimachen, Laubfangkörbe einsetzen, wo viel anfällt.
7. Dach. Fläche, First, Ortgang und Anschlüsse mit dem Fernglas prüfen, Schneefang kontrollieren.
8. Bäume. Totholz, abgestorbene Starkäste und Stammschäden suchen, Schnitt jetzt beauftragen.
9. Gehweg. Räum- und Streupflicht klären, Gerät und Streugut beschaffen.
10. Heizung. Entlüften, Druck prüfen, Wartung vereinbaren, Heizkurve ansehen.
11. Brennstoff. Ölstand prüfen, Holz auf Restfeuchte kontrollieren, Kaminkehrtermin wahrnehmen.
12. Keller. Wände, Lichtschächte, Rückstauklappe und Pumpe kontrollieren.
13. Rauchwarnmelder. Alle Geräte mit der Testtaste prüfen.
14. Licht und Wege. Außenbeleuchtung, Zeitschaltuhren, Handläufe, lose Platten.
15. Gartenmöbel und Geräte. Einlagern, Akkugeräte frostfrei und halb geladen überwintern.

Der letzte Rundgang

Wenn die Zeit nicht für alles reicht, halten Sie die Reihenfolge ein: Erst das Wasser, dann die Haftung, dann die Wärme, dann der Rest.

Zwei Stunden für das ganze Haus sind realistisch, wenn Sie die Liste einmal von oben nach unten abarbeiten und dabei fotografieren, was Ihnen auffällt. Die Fotos sind im Frühjahr der eigentliche Gewinn: Dann sehen Sie beim Frühjahrs-Check, was der Winter verändert hat und was schon vorher so aussah.

Was Sie dabei nicht selbst beurteilen müssen, ist die Frage, ob aus einem Befund ein Bauschaden wird. Wenn Sie unsicher sind, fotografieren Sie die Stelle mit einem Zollstock daneben und holen Sie im Frühjahr eine Einschätzung ein – das kostet weniger als ein Winter, in dem Wasser unbemerkt seinen Weg nimmt.