„Sanierungsbedürftig" ist ein Wort, das nichts kostet. Es steht in vielen Exposés, es klingt nach Ehrlichkeit, und es hilft niemandem weiter. Denn die Frage, die Käufer und Verkäufer gleichermaßen beschäftigt, lautet nicht, ob etwas zu tun ist, sondern was es kostet und wie lange es dauert.
Zwischen beidem liegt ein Unterschied, den man von außen schwer erkennt. Wer eine Immobilie nur vermittelt, kennt Preise aus Kaufverträgen. Wer selbst baut, kennt zusätzlich Preise aus Rechnungen – Angebotssummen von Gewerken, Nachträge, Bauzeiten, die Kosten einer Verzögerung. Das sind zwei verschiedene Arten von Wissen, und sie führen zu unterschiedlich belastbaren Aussagen über dasselbe Haus.
Brand & Co. arbeitet in beiden Rollen: als Makler und als Bauträger, dazu mit einem eigenen Haus- und Gartenservice. Dieser Artikel erklärt, was die zweite Rolle konkret bedeutet – welche Aufgaben sie umfasst, welches unternehmerische Risiko daran hängt und an welchen Stellen sich das in einer Bewertung niederschlägt. Er nennt auch die Punkte, an denen diese Doppelrolle nichts nützt oder im Weg steht.
Was ein Bauträger tatsächlich tut
Ein Bauträger ist kein Bauunternehmer und kein Architekt. Er ist derjenige, der ein Grundstück auf eigene Rechnung kauft, darauf ein Gebäude plant und errichten lässt und das Ergebnis als fertige Einheit verkauft – Grundstücksanteil und Bauleistung in einem Vertrag. Der Käufer erwirbt keine Baustelle und beauftragt keine Handwerker; er kauft ein Haus oder eine Wohnung, die zum Zeitpunkt der Unterschrift oft noch nicht existiert.
Der Ablauf eines solchen Projekts ist immer derselbe:
- Grundstück ankaufen. Beurkundung, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, häufig ein Abriss oder eine Altlastenprüfung.
- Baurecht klären. Bebauungsplan oder Einfügungsgebot, Ausnutzbarkeit, Abstandsflächen, Stellplatzschlüssel, Erschließung. Bis hier ist Geld ausgegeben und noch keine Zeile Vertrag mit einem Käufer geschrieben.
- Planen und genehmigen lassen. Entwurf, Statik, Energienachweis, Bauantrag beim Bauamt – bei uns je nach Lage in Bad Oeynhausen, Löhne oder beim Kreis Minden-Lübbecke beziehungsweise Kreis Herford.
- Finanzieren. Eigenkapital plus Bankdarlehen auf das Projekt, nicht auf den Käufer.
- Ausschreiben und vergeben. Angebote der Gewerke einholen, Preise verhandeln, Termine binden.
- Bauen lassen und steuern. Bauleitung, Nachträge, Terminverfolgung, Umgang mit Ausfällen von Nachunternehmern.
- Verkaufen und bemustern. Kaufverträge, Sonderwünsche, Bemusterung von Bädern, Böden, Elektro.
- Abnehmen und übergeben. Abnahme mit Protokoll, Restarbeiten, Schlüsselübergabe.
- Gewährleistung tragen. Die Jahre nach der Übergabe, in denen Mängel auf Kosten des Bauträgers zu beseitigen sind.
Die ersten sechs Punkte kosten Geld, bevor irgendjemand etwas gekauft hat. Das ist der eigentliche Unterschied zur Vermittlung. Was in einem Bauträgervertrag im Einzelnen geregelt ist – Zahlungsplan, Bemusterung, Abnahme, Sicherheiten –, steht in Was in einem Bauträgervertrag steht.
Das Risiko liegt vor dem ersten Käufer, nicht nach ihm
Ein Makler wird tätig, wenn ein Eigentümer verkaufen will. Er investiert Arbeit, Zeit und Vermarktungskosten; scheitert der Verkauf, verliert er diese Arbeit. Das ist ein Risiko, aber es ist begrenzt und es ist sein eigenes.
Ein Bauträger legt vorher Kapital hin. Grundstück, Nebenkosten, Planung, Genehmigung und die Vorfinanzierung des Baus liegen bei ihm, und zwar über eine Zeitspanne, die selten unter zwei Jahren liegt. In dieser Zeit können sich Baupreise, Zinsen und Nachfrage bewegen – und sie tun es. Wer 2021 ein Grundstück gekauft und 2023 verkauft hat, hat gelernt, wie schnell eine Kalkulation von außen umgeworfen wird.
Dazu kommt eine Besonderheit des Zahlungsflusses. Die Makler- und Bauträgerverordnung erlaubt es nicht, das Geld der Käufer einfach einzusammeln und damit zu bauen. Zahlungen dürfen erst entgegengenommen werden, wenn bestimmte Sicherungen für den Käufer vorliegen – unter anderem ein wirksamer Vertrag, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch und eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank –, und danach nur in höchstens sieben Raten nach Bautenstand, gebündelt aus einem Katalog von dreizehn festgelegten Baufortschritten. Die erste Rate beträgt 30 Prozent und wird erst nach Beginn der Erdarbeiten fällig, die letzte erst nach vollständiger Fertigstellung. Die Vorleistung bleibt also beim Bauträger – über die gesamte Bauzeit.
Wie eng das ist, zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom April 2026: „Vollständige Fertigstellung" bedeutet mehr als bezugsfertig. Solange Mängel aus dem Abnahmeprotokoll offen sind, ist die Schlussrate nicht fällig. Für uns heißt das, dass die letzten Prozent erst fließen, wenn wirklich alles erledigt ist. Das ist richtig so, und es ist ein Grund, warum wir mit Nachunternehmern arbeiten, die auch nach der Abnahme noch erreichbar sind.
| Makler | Bauträger | |
|---|---|---|
| Eigenes Kapital im Objekt | nein | ja, vom Grundstückskauf an |
| Zeitraum bis zum Ertrag | Wochen bis Monate | zwei Jahre und mehr |
| Trägt Baupreis- und Zinsänderungen | nein | ja |
| Haftet für die Bauleistung | nein | ja, gegenüber jedem Käufer |
| Verpflichtung nach der Übergabe | Beratung, keine Bauhaftung | mehrjährige Gewährleistung |
| Verliert im schlechten Fall | die investierte Arbeit | das eingesetzte Kapital |
Was nach der Übergabe noch kommt
Mit dem Schlüssel endet die Sache nicht. Für Bauwerke gilt nach § 634a BGB eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab der Abnahme. Wer in dieser Zeit einen Mangel anzeigt, hat Anspruch auf Nachbesserung – unabhängig davon, ob das ausführende Gewerk noch existiert und ob die Kalkulation dafür einen Puffer vorgesehen hatte.
Manche Verträge verkürzen diese Frist über die Vereinbarung der VOB/B auf vier Jahre. Gegenüber privaten Bauherren ist das regelmäßig unwirksam, und wir halten es ohnehin für den falschen Weg: Wer fünf Jahre nicht zusagen mag, sollte sich fragen, warum.
Das hat eine praktische Folge, die den Blick auf Bauteile verändert. Wer fünf Jahre lang für eine Abdichtung, eine Dachanschlussfuge oder einen Estrich geradesteht, betrachtet solche Details anders als jemand, der sie nur auf einem Foto sieht. Man weiß, welche Ausführung im dritten Winter Ärger macht, welcher Wandaufbau bei welcher Nutzung zu Feuchteschäden neigt und welche Heizungsauslegung im laufenden Betrieb nicht hält, was der Prospekt versprochen hat.
Dieses Wissen entsteht nicht aus Fortbildung. Es entsteht daraus, dass man Rechnungen für die eigenen Fehler bezahlt hat.
Was das für die Bewertung eines Bestandshauses bedeutet
Eine Immobilienbewertung besteht aus zwei Teilen. Der erste ist der Marktteil: Was zahlt jemand hier für ein Haus dieser Art? Dafür braucht man Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, Vergleichsfälle und Marktkenntnis – das ist Maklerarbeit und hat mit Bauen nichts zu tun.
Der zweite Teil ist der Zustandsteil: Was ist an diesem konkreten Haus zu tun, und was kostet das? Hier trennt sich Vermutung von Kalkulation. Der Unterschied zeigt sich in der Sprache der Einschätzung.
- Statt „Dach in die Jahre gekommen": Eindeckung erneuern, Fläche etwa 140 Quadratmeter, mit Gerüst, Lattung, Unterspannbahn und Entsorgung – mit einer Spanne, die aus aktuellen Angeboten stammt, nicht aus einer Tabelle von vorgestern.
- Statt „Heizung veraltet": Kessel Baujahr, Austausch mit oder ohne Umstellung des Wärmeerzeugers, Auswirkung auf die Heizkosten, notwendige Nebenarbeiten an Verteilung und Heizflächen.
- Statt „Bad renovierungsbedürftig": Rückbau, Leitungen, Estrich, Abdichtung, Fliesen, Sanitär – und die Frage, ob die Steigleitung mit erneuert werden muss, weil das den Preis verdoppelt.
Der Effekt ist nicht, dass ein Haus dadurch mehr wert wird. Häufig ist es das Gegenteil: Ein beziffertes Dach senkt den Preis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist, spürbarer als ein vages Adjektiv. Der Effekt ist, dass die Zahl standhält. Ein Verkäufer, der weiß, was ein Käufer abziehen wird, verhandelt anders – und ein Preis, der die Sanierungskosten schon enthält, bricht in der Verhandlung nicht ein. Welche Zustandsmerkmale den Wert am stärksten bewegen, steht in Was den Immobilienwert am stärksten drückt; was Neubaukosten heute tatsächlich ausmachen, in Was ein Neubau heute kostet.
Wo diese Doppelrolle nichts nützt – und wo Sie aufpassen sollten
Zwei Einschränkungen gehören dazu, sonst wäre der Text unvollständig.
Die erste: Bauerfahrung ersetzt keine Marktkenntnis. Ob ein Haus in einem bestimmten Straßenzug in Löhne 20.000 Euro mehr oder weniger bringt, entscheidet der Markt und nicht die Baukostentabelle. Wer aus der Kalkulation heraus bewertet, kommt bei Bestandsimmobilien regelmäßig zu falschen Ergebnissen, weil Herstellungskosten und Marktpreis in vielen Lagen weit auseinanderliegen. Beide Teile müssen zusammenkommen; einer allein reicht nicht.
Die zweite, unbequemere: Ein Unternehmen, das selbst kauft und baut, kann bei einem Objekt zugleich Vermittler und möglicher Käufer sein. Dieser Interessenkonflikt ist real. Der einzige Umgang damit, der trägt, ist Offenlegung – wenn wir an einem Grundstück oder einem Haus selbst Interesse haben, sagen wir das, bevor über einen Preis gesprochen wird, und dann sollten Sie ein zweites, unabhängiges Wertgutachten einholen. Ein Verkäufer, der den Marktpreis nur von der Partei kennt, die kaufen möchte, ist schlecht beraten. Das gilt für jeden Anbieter mit dieser Doppelrolle, uns eingeschlossen.
Woran Sie eine belastbare Einschätzung erkennen
Der eigentliche Punkt dieses Textes ist keine Empfehlung für ein bestimmtes Büro, sondern ein Prüfkriterium, das Sie überall anwenden können.
Fragen Sie nach der Zahl hinter dem Adjektiv. Wenn jemand Ihr Haus als sanierungsbedürftig bezeichnet, fragen Sie, was die drei größten Posten sind, was sie ungefähr kosten und woher diese Beträge stammen. Es gibt drei mögliche Antworten: eine Spanne mit Herkunft, ein ehrliches „das muss ein Fachbetrieb ansehen" – oder ein Ausweichen. Die ersten beiden sind brauchbar, die dritte nicht.
Wenn Sie diese Frage einmal stellen, merken Sie schnell, worauf eine Einschätzung beruht. Und ob Sie sie dann bei uns oder anderswo einholen, ist zweitrangig – wichtig ist, dass Sie eine Zahl bekommen, die Sie in einer Verhandlung wiederholen können, ohne sie erklären zu müssen. Wie eine Bewertung bei uns aufgebaut ist und was dabei angesehen wird, steht auf der Seite zur Immobilienbewertung.
