Besichtigung: worauf Sie achten und was Sie fragen sollten

Eine Besichtigung dauert selten länger als vierzig Minuten. In dieser Zeit entscheidet sich, ob Sie ein Haus einschätzen können oder ob Sie es nur schön finden. Wer ohne Plan durchgeht, sieht die Küche, den Garten und das Licht im Wohnzimmer – und übersieht die drei Stellen, an denen sich die nächsten fünfzigtausend Euro entscheiden.

Ein gepflegtes Haus ist nicht automatisch ein gutes Haus, und ein unaufgeräumtes nicht automatisch ein schlechtes. Frische Farbe und neue Böden sind schnell gemacht. Ein trockener Keller, ein dichtes Dach und eine Elektrik, die den heutigen Anforderungen genügt, sind es nicht.

Diese Liste ist zum Mitnehmen gedacht: nach Bereichen geordnet, mit dem, was Sie ansehen, den Warnzeichen, die zählen, und den Fragen, die Sie stellen. Sie ersetzt kein Gutachten. Sie sorgt dafür, dass Sie nach der Besichtigung wissen, ob eines nötig ist.

Was Sie mitnehmen und wie Sie die vierzig Minuten einteilen

1. Taschenlampe. Kellerecken, Dachboden, Kriechkeller, Zählerkasten – überall dort ist es dunkel, und genau dort steht das Wesentliche.
2. Zollstock oder Lasermessgerät. Für Raumhöhen, Türbreiten und die Frage, ob Ihr Sofa durchs Treppenhaus passt.
3. Handy mit leerem Speicher. Fotografieren Sie mehr, als Ihnen nötig erscheint. Nach der dritten Besichtigung verschwimmen die Häuser ineinander.
4. Diese Liste ausgedruckt und ein Stift. Notizen auf dem Handy wirken abwesend, Notizen auf Papier wirken gründlich.
5. Papiertaschentuch. Damit fahren Sie über Silikonfugen und Fensterlaibungen – schwarze Spuren sind Schimmel, nicht Schmutz.
6. Eine Begleitung. Zwei Augenpaare sehen mehr, und einer kann fragen, während der andere schaut.

Teilen Sie die Zeit bewusst ein: zehn Minuten außen um das Haus herum, zehn Minuten Keller und Technik, fünfzehn Minuten Wohnräume, fünf Minuten Dachboden. Die Küche schauen Sie sich als Letztes an. Sie ist der Raum, der am stärksten verführt und am wenigsten kostet, wenn er falsch ist.

Keller und Feuchte: der Raum, der die Wahrheit sagt

Der Keller ist der ehrlichste Teil des Hauses. Was hier gefunden wird, lässt sich nicht überstreichen, ohne dass es wiederkommt.

1. Riechen Sie, bevor Sie schauen. Modriger, erdiger Geruch ist der erste und verlässlichste Hinweis auf dauerhafte Feuchte.
2. Leuchten Sie die Wände in Bodennähe ab, besonders auf der Wetterseite – in unserer Gegend meist West und Südwest. Die ersten dreißig Zentimeter über dem Boden zeigen aufsteigende Feuchte zuerst.
3. Achten Sie auf weiße, flaumige Ausblühungen im Mauerwerk. Das sind Salze, die das Wasser aus dem Stein transportiert hat. Sie beweisen, dass dort über längere Zeit Feuchtigkeit war.
4. Suchen Sie nach abplatzendem Putz und Farbe, nach Blasen und dunklen Rändern in Höhe eines früheren Wasserstands.
5. Prüfen Sie frisch gestrichene Kellerwände besonders genau. Ein neu geweißter Keller in einem ansonsten unrenovierten Haus ist ein Signal, kein Zufall.
6. Schauen Sie in die Ecken hinter Regalen und Kartons. Wo etwas davorsteht, steht es oft nicht ohne Grund.
7. Fahren Sie mit dem Taschentuch über Silikonfugen und kalte Außenecken. Schwarze Punkte bedeuten Schimmel.
8. Suchen Sie den Wasseranschluss und den Rückstauverschluss. Fehlt eine Rückstausicherung, kann bei Starkregen die Kanalisation in den Keller drücken. Nach den Starkregen der letzten Jahre ist das im Kreis Minden-Lübbecke kein theoretisches Thema.
9. Sehen Sie nach, ob eine Drainage vorhanden ist und wohin sie entwässert.
10. Prüfen Sie Risse im Mauerwerk. Feine Haarrisse im Putz sind harmlos. Risse, die durch die Steine hindurchlaufen, sich zur Diagonale neigen oder breiter als ein Millimeter sind, gehören von einem Fachmann angesehen.
11. Fragen Sie nach der Nutzung. Ein Keller, in dem Wäsche getrocknet wird, ohne dass gelüftet werden kann, produziert Feuchte selbst – das ist ein Nutzungsproblem, kein Bauschaden.
12. Notieren Sie Deckenhöhe und Fenstergrößen, wenn Sie den Keller später ausbauen wollen. Unter etwa 2,20 Meter lichter Höhe wird daraus kein Aufenthaltsraum.

Diese Fragen stellen Sie im Keller:

• Stand hier je Wasser? Wann zuletzt und wie hoch?
• Ist das Haus von außen abgedichtet worden, und wenn ja, wann und von wem?
• Gibt es eine Rückstausicherung, und wann wurde sie zuletzt geprüft?
• Wie wird der Keller gelüftet?

Wie man einen Keller richtig lüftet, ohne ihn im Sommer erst feucht zu machen, steht im Beitrag Keller lüften.

Dach und Fenster: die Hülle, die das Geld kostet

Das Dach

1. Gehen Sie einmal ganz um das Haus und schauen Sie das Dach von zwei gegenüberliegenden Seiten an. Verschobene, gerissene oder ausgeblichene Ziegel, Moosbewuchs in dicken Polstern und Wellen in der Dachfläche sind sichtbar, ohne dass jemand eine Leiter anlegt.
2. Sehen Sie sich Ortgang, First und Kehlen an. Dort löst sich der Mörtel zuerst.
3. Gehen Sie auf den Dachboden und machen Sie das Licht aus. Wo Sie Tageslicht durch die Deckung sehen, ist das Dach undicht.
4. Suchen Sie am Sparrenholz nach dunklen Flecken und Wasserrändern. Fahren Sie mit dem Fingernagel ins Holz – bröselt es, war dort lange Feuchtigkeit.
5. Prüfen Sie, ob eine Unterspannbahn vorhanden ist. Ältere Dächer ohne Unterspannbahn sind bei Sturm und Flugschnee anfällig.
6. Messen Sie mit der Hand die Dämmstärke zwischen den Sparren. Bei ausgebauten Dachgeschossen fragen Sie nach dem Aufbau, bei unausgebauten nach der Dämmung der obersten Geschossdecke.
7. Schauen Sie sich Rinnen und Fallrohre an. Grünspan, Rost, überlaufende Stellen und Pflanzenwuchs in der Rinne zeigen, dass jahrelang niemand hinaufgestiegen ist.
8. Achten Sie auf Schornstein und Dachdurchdringungen. Um Kamin, Dunstrohr und Antennenmast entstehen die meisten Undichtigkeiten.

Die Fenster

1. Suchen Sie den Herstellerstempel im Falz, sichtbar bei geöffnetem Flügel. Dort steht oft das Produktionsjahr der Verglasung.
2. Halten Sie ein Feuerzeug oder Handydisplay an die Scheibe. Bei Doppelverglasung sehen Sie vier Spiegelbilder, bei Einfachglas zwei. Sind zwei der Spiegelbilder andersfarbig, ist eine Wärmeschutzbeschichtung vorhanden.
3. Prüfen Sie auf Beschlag zwischen den Scheiben. Das bedeutet eine defekte Randabdichtung – die Scheibe muss getauscht werden.
4. Öffnen und schließen Sie mehrere Fenster. Schwergängigkeit, Schleifen am Rahmen und ein Griff, der nicht sauber einrastet, deuten auf abgesackte Beschläge oder ein arbeitendes Mauerwerk.
5. Ziehen Sie ein Blatt Papier durch den geschlossenen Flügel. Lässt es sich ringsum leicht herausziehen, dichten die Dichtungen nicht mehr.
6. Sehen Sie sich die Laibungen und die Fensterecken innen an. Dunkle Ecken über der Fensterbank sind der klassische Ort für Schimmel nach einem Fenstertausch ohne Lüftungskonzept.
7. Prüfen Sie Rollläden und Rollladenkästen. Alte Kästen sind oft ungedämmt und die größte Wärmebrücke im Raum.

Diese Fragen stellen Sie zur Hülle:

• Wann wurde das Dach zuletzt neu gedeckt, wann die Fenster getauscht?
• Liegen Rechnungen oder Handwerkerangebote dazu vor?
• Ist die oberste Geschossdecke gedämmt?
• Gibt es einen Energieausweis, und welche Kennzahl steht darin?

Heizung und Elektrik: die beiden teuersten Posten

Die Heizung

1. Fotografieren Sie das Typenschild. Hersteller, Typ, Baujahr. Diese eine Aufnahme ist die wertvollste der ganzen Besichtigung.
2. Notieren Sie den Energieträger: Gas, Öl, Wärmepumpe, Pellets, Fernwärme. Bei Öl die Größe und den Zustand des Tanks und wo er steht.
3. Suchen Sie das Protokoll des Schornsteinfegers. Es hängt meist im Heizungsraum und nennt Abgaswerte und Prüfdatum.
4. Fassen Sie die Rohrleitungen an. Ungedämmte Verteilleitungen im kalten Keller heizen den Keller.
5. Fragen Sie nach der Art der Wärmeabgabe. Fußbodenheizung oder große Flächenheizkörper machen einen späteren Umstieg auf eine Wärmepumpe einfach, kleine alte Rippenheizkörper machen ihn teuer.
6. Prüfen Sie die Warmwasserbereitung. Zentral über die Heizung, über einen Speicher oder über Durchlauferhitzer – Letztere sind Stromfresser.
7. Lassen Sie sich die Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre zeigen. Sie sind die einzige Auskunft über das Haus, die niemand schönreden kann.

Eine Heizung von 2005 ist kein Ausschlussgrund. Sie ist ein Posten von mehreren tausend Euro im nächsten Jahrzehnt, und der gehört in Ihre Rechnung, bevor Sie ein Gebot abgeben.

Eine gesetzliche Austauschpflicht gibt es seit dem Sommer 2026 nicht mehr. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 gilt, hat das Betriebsverbot für alte Konstanttemperaturkessel ersatzlos gestrichen – ebenso die Vorgabe, dass eine neue Heizung zu 65 Prozent erneuerbar betrieben werden muss. Eine Heizung darf laufen, bis sie sich nicht mehr reparieren lässt.

Für Sie als Käufer heißt das zweierlei. Der Verkäufer kann Ihnen nicht mehr mit „das muss ohnehin raus" den Preis begründen, und Sie können ihm nicht mehr damit den Preis drücken. Was bleibt, ist die Wirtschaftlichkeit: ein alter Kessel verbraucht mehr, fällt häufiger aus, und wer fossil weiterheizt, fällt ab 2029 unter eine Beimischungspflicht für klimaneutrale Brennstoffe, die den Arbeitspreis schrittweise anhebt.

Bestehen geblieben sind dagegen die Nachrüstpflichten – Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung der Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, Heizungsregelung. Die Ausnahme für Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen, endet mit dem Verkauf: Als Erwerber haben Sie zwei Jahre Zeit, sie zu erfüllen. Das ist einer der Punkte, die bei der Besichtigung nie erwähnt werden und danach Geld kosten. Fragen Sie auf dem Dachboden nach der Dämmung, nicht nur nach dem Baujahr.

Die Elektrik

1. Öffnen Sie den Zählerkasten und fotografieren Sie ihn. Alte Schraubsicherungen mit Keramikstöpseln bedeuten fast immer eine Anlage aus der Zeit vor der heutigen Normung.
2. Suchen Sie den Fehlerstromschutzschalter. Fehlt er ganz, ist eine Erneuerung der Anlage nicht optional.
3. Zählen Sie die Stromkreise. Wenige Sicherungen für ein ganzes Haus bedeuten, dass Küche und Wohnräume auf demselben Kreis liegen.
4. Zählen Sie Steckdosen je Raum. Zwei Steckdosen im Wohnzimmer sind ein sicheres Zeichen für den ursprünglichen Ausbauzustand.
5. Achten Sie auf sichtbare Stoffummantelung an Leitungen in Keller oder Dachboden. Das ist Verkabelung aus einer Zeit, in der niemand an Wärmepumpen und Wallboxen dachte.
6. Fragen Sie nach dem Zustand der Wasserleitungen. Bleileitungen gibt es in alten Beständen noch, verzinkte Stahlleitungen setzen sich innen zu.
7. Sehen Sie nach, ob ein Anschluss für eine Wallbox denkbar ist – Weg vom Zählerschrank zum Stellplatz, freie Kapazität im Hausanschluss.

Wir bauen selbst und lassen unsere eigenen Baustellen von denselben Handwerkern abarbeiten, die auch in Bestandshäusern arbeiten. Deshalb kennen wir die Preise, mit denen ein Sanierungsstau heute tatsächlich abgearbeitet wird – und sie liegen regelmäßig über dem, was Käufer im Kopf haben.

Der Grundriss: was sich ändern lässt und was nicht

1. Fragen Sie bei jeder Wand, ob sie tragend ist. Nichttragende Wände fallen für vierstellige Beträge, tragende erfordern Statiker, Unterzug und Genehmigung.
2. Prüfen Sie die Wege im Haus. Muss man durch ein Zimmer, um in ein anderes zu kommen? Liegt ein Bad im Erdgeschoss oder nur oben?
3. Messen Sie Türbreiten und die Treppe. Steile Treppen und schmale Türen sind der Punkt, an dem ein Haus im Alter nicht mehr passt.
4. Prüfen Sie die Stellplätze für Ihre Möbel. Zeichnen Sie zu Hause Ihr Bett und Ihren Esstisch in den Grundriss ein, bevor Sie sich entscheiden.
5. Achten Sie auf die Himmelsrichtung der Wohnräume. Nach Norden liegende Wohnzimmer lassen sich nicht nachträglich drehen.
6. Lassen Sie sich die Wohnflächenberechnung geben und rechnen Sie stichprobenhaft nach. Dachschrägen werden häufig zu großzügig angesetzt.
7. Sehen Sie sich Bad und Küche auf Anschlüsse an. Ein Bad zu verlegen bedeutet neue Fallrohre – das ist die teuerste Grundrissänderung überhaupt.

Die Umgebung: was Sie nur vor Ort erfahren

1. Kommen Sie ein zweites Mal, zu einer anderen Tageszeit. Werktags um acht klingt eine Straße anders als sonntags um elf.
2. Stellen Sie sich fünf Minuten in den Garten und hören Sie zu. Verkehr, Bahnlinie, Gewerbebetrieb, Gaststätte, Feuerwehrsirene.
3. Sehen Sie sich die Nachbargrundstücke an. Baulücken und große unbebaute Flächen können in wenigen Jahren bebaut sein.
4. Fragen Sie beim Bauamt der Stadt nach dem Bebauungsplan und danach, ob Planungen für die Umgebung laufen. Diese Auskunft ist kostenlos und dauert einen Anruf.
5. Prüfen Sie den Schulweg, die Bushaltestelle und den nächsten Einkauf zu Fuß, nicht auf der Karte.
6. Erkundigen Sie sich nach Erschließungsbeiträgen. Ist die Straße noch nicht endgültig hergestellt, kann eine Abrechnung später kommen und fünfstellig ausfallen.
7. Fragen Sie nach Baulasten, Wegerechten und Leitungsrechten. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis beim Bauamt.
8. Lassen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug zeigen. In Abteilung II stehen Wohnrechte, Nießbrauch und Wegerechte – alles, was den Wert dauerhaft mindert.

Was Sie nach der Besichtigung tun

Setzen Sie sich noch im Auto hin und notieren Sie drei Dinge: was Ihnen gefallen hat, was Sie stört und welche Frage offengeblieben ist. Nach der dritten Besichtigung ist das die einzige Grundlage, auf der Sie ehrlich vergleichen können.

Wenn Ihnen zwei der Punkte aus Keller, Dach oder Statik aufgefallen sind, holen Sie vor dem Gebot einen Bausachverständigen dazu. Die Kosten sind niedriger, als die meisten annehmen:

Gemessen an einem Kaufpreis von 300.000 Euro ist das die günstigste Position im ganzen Vorgang, wenn sie Sie vor einem Fehlkauf bewahrt – und die zweitgünstigste, wenn sie Ihnen ein Argument für die Preisverhandlung liefert. Ein einziger übersehener Feuchteschaden im Keller kostet ein Vielfaches davon.

Achten Sie darauf, den Sachverständigen selbst zu beauftragen und nicht über den Verkäufer oder den Makler. Sie brauchen jemanden, der Ihnen gegenüber verpflichtet ist.

Was ein Haus insgesamt kostet, wenn die Nebenkosten dazukommen, steht unter Kaufnebenkosten in NRW. Und wenn aus der Besichtigung eine Zusage wird, beschreibt Vom Zuschlag zum Schlüssel den weiteren Ablauf mit allen Wartezeiten.