Vom Zuschlag zum Schlüssel: der Ablauf eines Immobilienkaufs

Der Teil des Immobilienkaufs, den fast niemand kennt, beginnt in dem Moment, in dem die schwierigste Arbeit getan scheint. Sie haben das Haus gefunden, der Verkäufer hat zugesagt, die Bank hat grünes Licht gegeben – und dann passiert wochenlang etwas, das sich von außen anfühlt wie Stillstand.

Es ist keiner. Zwischen Zusage und Schlüsselübergabe liegen in der Regel sechs bis zehn Wochen, in denen sieben Beteiligte nacheinander etwas tun müssen: Verkäufer, Käufer, Makler, Notar, zwei Banken und das Grundbuchamt. Jeder wartet auf den Vorgänger. Wer weiß, wer gerade an der Reihe ist, ärgert sich in dieser Zeit deutlich weniger.

Dieser Text geht den Ablauf Schritt für Schritt durch, mit den Zeiten, die in der Praxis tatsächlich vergehen. Er beschreibt den normalen Fall: eine bestehende Immobilie, ein Verkäufer, ein Käufer, eine finanzierende Bank.

Der Ablauf in der Übersicht

Die Zeiträume sind Erfahrungswerte und schwanken mit der Auslastung der beteiligten Stellen. Verlässlich planbar ist nur die Reihenfolge, nicht die Dauer. Wer einen Umzugstermin an die Eigentumsumschreibung hängt, plant falsch – für den Einzug zählt der Besitzübergang, und der ist im Kaufvertrag geregelt.

Vom Handschlag bis zum Kaufvertragsentwurf

Die Einigung über den Preis ist noch kein Kauf. Verbindlich wird nichts, bevor beurkundet ist – Reservierungsvereinbarungen, Absichtserklärungen und Zusagen per Mail binden niemanden. Rechnen Sie damit, dass ein Verkäufer bis zum Notartermin theoretisch noch anders entscheiden kann. In der Praxis passiert das selten, aber es erklärt, warum alle Beteiligten auf Tempo drängen.

1. Die Beteiligten melden sich beim Notar, ein bis fünf Tage. In der Regel übernimmt das der Makler oder der Käufer. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten, auch wenn eine Seite ihn ausgesucht hat. Die Kosten trägt üblicherweise der Käufer.
2. Der Notar sammelt die Angaben, zwei bis fünf Tage. Personalien beider Seiten, Grundbuchdaten, Kaufpreis, gewünschter Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Angaben zur Finanzierung. Er zieht selbst einen aktuellen Grundbuchauszug.
3. Der Entwurf geht heraus, drei bis zehn Werktage nach der Meldung. Sie erhalten ihn per Post oder Mail, gemeinsam mit einem Merkblatt.

Ab dem Zugang des Entwurfs läuft die gesetzliche Prüffrist. Sie beträgt zwei Wochen und dient ausschließlich Ihrem Schutz: Sie sollen den Vertrag in Ruhe lesen, Fragen sammeln und gegebenenfalls anwaltlichen oder steuerlichen Rat einholen können. Auf diese Frist zu verzichten, ist möglich, aber in den meisten Fällen ein Fehler.

<!-- geprueft September 2026: Zwei-Wochen-Frist nach § 17 Abs. 2a BeurkG bestaetigt. -->

Nutzen Sie diese zwei Wochen wirklich. Die Punkte, die später am häufigsten Streit machen, stehen im Entwurf und lassen sich vorher ändern: der Übergabetermin, die Regelung zu Mängeln und deren Offenlegung, die Liste des mitverkauften Inventars mit einem eigenen Wertansatz, die Frage, wer Grundschulden löschen lässt, und die Zahlungsfrist. Schicken Sie Änderungswünsche schriftlich an das Notariat, nicht mündlich am Termin.

Der Notartermin: 90 Minuten, in denen alles verlesen wird

Der Termin selbst ist unspektakulär und dauert je nach Vertragslänge eine bis anderthalb Stunden. Der Notar liest den gesamten Vertrag vor – Wort für Wort, das ist gesetzlich vorgeschrieben und lässt sich nicht abkürzen.

1. Feststellung der Beteiligten. Ausweise werden geprüft. Wer nicht persönlich kann, braucht eine notarielle Vollmacht.
2. Verlesung des Vertrags. Unterbrechen Sie, sobald etwas unklar ist. Genau dafür ist der Termin da, und der Notar erwartet Fragen.
3. Änderungen werden aufgenommen. Kleinere Korrekturen kann der Notar direkt diktieren und in die Urkunde aufnehmen.
4. Unterschriften. Erst beide Parteien, dann der Notar. Ab dieser Sekunde ist der Kaufvertrag wirksam.
5. Die Auflassung wird miterklärt. Das ist die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang. Sie wird beurkundet, aber noch nicht sofort beim Grundbuchamt eingereicht – dazu unten mehr.

Bringen Sie Ausweis, die Vertragsnummer Ihrer Finanzierung und die Bankverbindung mit, an die der Kaufpreis fließen soll. Was am Termin nicht klargestellt wird, kostet später eine Nachtragsbeurkundung.

Auflassungsvormerkung: das Sicherungsnetz für Ihr Geld

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar als Erstes die Eintragung der Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs. Sie ist der wichtigste Schutz, den Sie in diesem Verfahren haben: Ab ihrer Eintragung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen, nicht mehr wirksam belasten, und selbst eine Insolvenz oder eine Zwangsvollstreckung gegen ihn hebelt Ihren Anspruch nicht mehr aus.

Die Eintragung dauert je nach Auslastung des Grundbuchamts eine bis sechs Wochen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht des Bezirks, in dem das Grundstück liegt. Für unsere Region heißt das:

Bemerkenswert daran ist Löhne: Die Stadt gehört zum Kreis Herford, das Grundbuch führt aber das Amtsgericht Bad Oeynhausen. Wer sich am Kreis orientiert, schreibt an die falsche Stelle.

Diese Wartezeit ist der häufigste Grund dafür, dass zwischen Notartermin und Zahlung mehrere Wochen liegen, ohne dass irgendetwas schiefläuft.

Parallel dazu läuft der zweite Strang: Der Notar fordert bei der Bank des Verkäufers die Löschungsbewilligung für die eingetragenen Grundschulden an. Auch das dauert ein bis vier Wochen. Und Ihre eigene Bank lässt ihre neue Grundschuld eintragen, ebenfalls über den Notar. Erst wenn all das vorliegt, ist der Kaufpreis fällig.

Fälligkeitsmitteilung und Zahlung: der Tag, an dem es ernst wird

Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Das ist ein kurzes Schreiben mit dem zu zahlenden Betrag, dem Empfängerkonto und einer Frist, üblicherweise zehn bis einundzwanzig Tage.

Zahlen Sie keinen Cent vor dieser Mitteilung, auch nicht auf Drängen. Die Fälligkeitsmitteilung ist die Bestätigung des Notars, dass Ihr Geld gesichert ist. Wer vorher zahlt, hat weder eine Vormerkung noch eine gelöschte Fremdgrundschuld und im schlimmsten Fall nur einen Anspruch auf Rückzahlung.

Der Ablauf danach:

1. Fälligkeitsmitteilung an Ihre Bank weiterleiten, am selben Tag. Die Bank braucht sie als Auszahlungsvoraussetzung.
2. Abruf des Darlehens, drei bis zehn Werktage. Das Formular kommt von Ihrer Bank. Kalkulieren Sie diese Zeit in die Zahlungsfrist ein und nicht dagegen.
3. Eigenkapital bereitstellen. Es fließt in der Regel zuerst. Achten Sie darauf, dass gebundene Anlagen rechtzeitig verfügbar sind.
4. Überweisung des Kaufpreises. Meist direkt an den Verkäufer und, sofern noch Grundschulden bestehen, anteilig an dessen Bank. Ein Notaranderkonto ist heute die Ausnahme und kostet zusätzlich.
5. Zahlungsbestätigung an den Notar. Erst danach setzt er die Eigentumsumschreibung in Gang.

Ab dem Tag der vollständigen Zahlung tragen Sie in aller Regel die laufenden Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Energie. Der genaue Stichtag steht im Kaufvertrag und heißt dort Übergang von Nutzen und Lasten.

Grundbucheintrag, Steuer und Kosten

Der Grunderwerbsteuerbescheid kommt vom Finanzamt, üblicherweise vier bis zehn Wochen nach der Beurkundung. Sobald Sie ihn bezahlt haben, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein.

<!-- geprueft September 2026: Notar und Grundbuch zusammen 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises. Bestaetigt. --> <!-- geprueft September 2026: Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % bestaetigt. Zahlungsfrist nach Bescheid noch offen. -->

Die eigentliche Eigentumsumschreibung ist der letzte Verwaltungsakt und dauert je nach Amt vier Wochen bis mehrere Monate. Sie bekommen davon nichts mit außer einer Mitteilung des Grundbuchamts. Praktisch relevant ist sie kaum noch – mit Vormerkung, Zahlung und Übergabe sind Sie längst abgesichert und im Haus. Was der Kauf insgesamt kostet, steht ausführlich unter Kaufnebenkosten in NRW.

Die Übergabe: der Termin, den man nicht abkürzen sollte

Die Übergabe findet am Tag der vollständigen Zahlung statt oder kurz danach. Planen Sie eine Stunde ein und gehen Sie mit dem Verkäufer durch das ganze Haus. Das Übergabeprotokoll ist der Punkt, an dem später der meiste Ärger entsteht, wenn es fehlt oder zu knapp ausfällt.

Ins Protokoll gehören:

1. Alle Zählerstände für Strom, Gas, Wasser, gegebenenfalls Wärmemengenzähler – mit Zählernummer und einem Foto von jedem Zähler.
2. Die Anzahl aller übergebenen Schlüssel, einzeln aufgeführt: Haustür, Nebeneingang, Garage, Briefkasten, Fenstergriffe, Schließanlagenkarten.
3. Der Zustand jedes Raums, kurz beschrieben, mit vorhandenen Mängeln und Beschädigungen.
4. Das mitverkaufte Inventar, abgeglichen mit der Liste im Kaufvertrag. Was fehlt, wird jetzt notiert.
5. Der Ölstand im Tank oder Restbestände an Pellets, sofern die Abrechnung vereinbart ist.
6. Unterlagen zum Haus: Bedienungsanleitungen, Wartungsverträge, Handwerkerrechnungen, Baupläne, Energieausweis, Prüfprotokolle des Schornsteinfegers.
7. Datum, Uhrzeit und beide Unterschriften. Jede Partei bekommt ein Exemplar, dazu die Fotos.

Melden Sie in derselben Woche die Zählerstände bei den Versorgern, schließen Sie die Wohngebäudeversicherung ab – sie geht beim Kauf zwar zunächst auf Sie über, sollte aber geprüft und angepasst werden – und lassen Sie das Schloss der Haustür austauschen. Wer bei einem Vorbesitzer noch einen Schlüssel hat, weiß niemand.

Wir begleiten Übergaben in Bad Oeynhausen und Löhne regelmäßig selbst und führen das Protokoll dabei mit. Wenn Sie ohne Makler kaufen, nehmen Sie stattdessen jemanden mit, der mitschreibt, während Sie schauen.

Was Sie jetzt tun können

Der wirksamste Schritt ist der früheste: die Finanzierung so weit vorzubereiten, dass Ihre Bank nach der Fälligkeitsmitteilung nur noch auszahlen muss. Welche Unterlagen dafür nötig sind, steht unter Was die Bank sehen will, bevor Sie besichtigen.

Und solange Sie noch suchen: Nehmen Sie zur nächsten Besichtigung die Liste mit, was Sie ansehen und fragen sollten. Unsere aktuellen Angebote in der Region finden Sie unter Immobilien in OWL; wenn Sie uns Ihr Suchprofil schicken, melden wir uns, sobald etwas Passendes dazukommt.

Stand: September 2026. Grunderwerbsteuersatz und die Zwei-Wochen-Frist vor dem Notartermin sind geprüft.