Kaufnebenkosten in NRW: womit Sie wirklich rechnen müssen

Wer in Nordrhein-Westfalen eine Immobilie kauft, zahlt nicht den Kaufpreis. Er zahlt den Kaufpreis plus einen Betrag, der bei einem normalen Einfamilienhaus zwischen elf und dreizehn Prozent liegt – und der, anders als der Kaufpreis, aus Eigenkapital kommen muss.

Das ist der häufigste Rechenfehler von Erstkäufern, und er ist deshalb so folgenreich, weil er sich nicht im Kleinen auswirkt, sondern das gesamte Budget um eine Preisklasse verschiebt. Wer 60.000 Euro Eigenkapital hat und meint, damit ein Haus für 400.000 Euro finanzieren zu können, stellt beim Bankgespräch fest, dass die Nebenkosten allein schon 46.000 Euro davon verbrauchen.

Dieser Artikel nimmt die Posten einzeln durch, nennt die Sätze, die in Nordrhein-Westfalen gelten, und rechnet am Ende einen Kauf über 350.000 Euro vollständig durch – einschließlich der Kosten, die in keiner Nebenkostentabelle stehen und trotzdem anfallen.

Warum die Bank anders rechnet als Sie

Ihre Bank betrachtet zwei Zahlen. Die erste ist der Kaufpreis, denn nur er ist besichert: Bei einem Zahlungsausfall verwertet die Bank die Immobilie, und was sie dabei erlöst, richtet sich nach dem Objektwert, nicht nach dem, was Sie an Steuern und Gebühren gezahlt haben. Die zweite ist der Gesamtaufwand, also Kaufpreis plus Nebenkosten.

Daraus folgt die Regel, die im Bankgespräch immer wieder für Überraschung sorgt: Die Nebenkosten werden in aller Regel nicht mitfinanziert. Sie müssen aus Eigenkapital kommen. Manche Institute finanzieren sie unter bestimmten Umständen mit, dann aber zu einem deutlich schlechteren Zinssatz und mit spürbar strengeren Anforderungen an Einkommen und Haushaltsrechnung.

Was Ihre Bank sonst noch sehen will und wie Sie zu einer Finanzierungsbestätigung kommen, bevor Sie besichtigen, steht in Was die Bank sehen will.

Die Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent, und wann sie fällig wird

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Nordrhein-Westfalen liegt mit 6,5 Prozent am oberen Ende der Bundesländer – zum Vergleich: Bayern erhebt 3,5 Prozent. Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind das 22.750 Euro, der mit Abstand größte Nebenkostenposten.

<!-- geprueft September 2026: Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %, unveraendert. Kein Freibetrag fuer selbstgenutztes Wohneigentum. -->

Der Ablauf ist immer derselbe: Der Notar meldet den beurkundeten Kaufvertrag an das Finanzamt. Das Finanzamt schickt Ihnen einen Steuerbescheid, in der Regel innerhalb einiger Wochen. Nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung – und ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer eintragen. Die Grunderwerbsteuer ist damit kein Posten, den man später begleichen kann. Sie steht zeitlich vor dem Eigentumsübergang.

Rechtlich haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch; in der Praxis übernimmt sie durch Vertragsregelung immer der Käufer.

Zwei legale Ansatzpunkte gibt es:

• Bewegliches Inventar herausrechnen. Einbauküche, Markise, Sauna, Gartengerätehaus, Möbel: Was nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist, kann im Kaufvertrag mit einem eigenen Betrag ausgewiesen werden und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Der Betrag muss dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen und sollte belegbar sein – die Finanzämter prüfen das, wenn der Anteil auffällig hoch ausfällt. Bei 20.000 Euro Inventar sparen Sie 1.300 Euro Steuer.
• Erwerb unter nahen Angehörigen. Käufe zwischen Verwandten in gerader Linie – Eltern, Kinder, Enkel – sowie zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Geschwister sind es nicht. Die vollständige Liste der Befreiungen steht in § 3 GrEStG: Erwerb von Todes wegen und Schenkung, Erbauseinandersetzung unter Miterben, Ehegatten und Lebenspartner, geschiedene Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung, Verwandte in gerader Linie samt deren Ehegatten – dazu eine Bagatellgrenze von 2.500 Euro Kaufpreis, die in der Praxis keine Rolle spielt.

Beim Inventar lohnt eine Präzisierung, weil hier viel Falsches kursiert. Eine gesetzliche Grenze gibt es nicht. In der Verwaltungspraxis hat sich eine Aufgriffsschwelle von etwa 15 Prozent des Gesamtkaufpreises eingespielt: Darunter wird die Aufteilung meist ohne vertiefte Prüfung akzeptiert, darüber – oder ab absoluten Beträgen um 50.000 Euro – verlangt das Finanzamt Einzelnachweise.

Das ist keine Freigrenze, sondern eine Erfahrungsregel. Wer eine zwölf Jahre alte Einbauküche mit 25.000 Euro ansetzt, bekommt auch unterhalb der 15 Prozent Ärger. Machen Sie eine Liste mit Anschaffungsjahr und realistischem Zeitwert je Position, legen Sie sie dem Notar vor, und lassen Sie sie in den Vertrag aufnehmen. Dann hält sie der Prüfung stand.

Notar und Grundbuch: was wirklich dahintersteckt

Notar und Grundbuchamt rechnen nicht frei, sondern nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, meist dem Kaufpreis. Verhandeln lässt sich daran nichts – ein Notar in Bad Oeynhausen kostet dasselbe wie einer in Bielefeld.

Was viele nicht wissen: Es ist nicht eine Gebühr, sondern eine Reihe von Positionen.

<!-- geprueft September 2026: Notar und Grundbuch zusammen 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises (Notar 1,0-1,5 %, Grundbuch rund 0,5 %). Kaeufer traegt Beurkundung und Eigentumsumschreibung, Verkaeufer die Loeschung von Grundschulden. Einzelne Gebuehrenwerte der Tabelle weiterhin gegen GNotKG Tabelle B pruefen. -->

Als Faustregel für die eigene Planung: rund 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt zusammen. Bei kleineren Kaufpreisen liegt der prozentuale Anteil höher, bei größeren niedriger, weil die Gebührentabelle degressiv verläuft.

Dazu kommt ein Posten, der in vielen Übersichten fehlt: die Grundschuldbestellung. Wenn Sie finanzieren, will Ihre Bank ins Grundbuch. Die Grundschuld muss notariell bestellt und im Grundbuch eingetragen werden – das sind noch einmal rund 0,3 Prozent, bezogen auf die Höhe der Grundschuld, nicht auf den Kaufpreis.

Die Courtage: was sie kostet und wer sie zahlt

In Nordrhein-Westfalen liegt die übliche Gesamtcourtage bei rund 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher: Wer den Makler beauftragt hat, trägt mindestens die Hälfte. Für Sie als Käufer bedeutet das in der Regel einen Anteil von rund 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer – bei 350.000 Euro also etwa 12.500 Euro.

Die Regeln dazu stehen in den §§ 656a bis 656d BGB und sind unverändert in Kraft. Drei Punkte davon sollten Sie kennen, weil sie im Streitfall über Geld entscheiden:

• Textform. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss in Textform geschlossen sein. Eine E-Mail genügt, eine mündliche Zusage bindet Sie nicht.
• Gleiche Höhe. Wird der Makler für beide Seiten tätig, dürfen sich beide nur in gleicher Höhe verpflichten. Ein Vertrag, der davon abweicht, ist unwirksam – und zwar ganz, nicht nur teilweise.
• Zahlung erst nach dem Verkäufer. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, wird Ihre Rate erst fällig, wenn er seine nachweislich gezahlt hat. Verlangen Sie diesen Nachweis, bevor Sie überweisen.

Ein Verstoß führt dazu, dass Sie nichts oder nur den zulässigen Teil schulden. Das ist keine theoretische Möglichkeit – Rechnungen, die vor dem Verkäuferanteil kommen, sind ein häufiger Fehler.

Drei Punkte dazu, die im Verhandlungsgespräch nützlich sind. Erstens: Die Courtage wird erst mit dem wirksamen Kaufvertrag fällig, nicht mit der Besichtigung. Zweitens: Der Anteil des Käufers ist erst zu zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Drittens: Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und gewerblichen Objekten gilt die gesetzliche Teilungsregel nicht – dort kann die volle Courtage beim Käufer liegen. Prüfen Sie also im Exposé, was tatsächlich vereinbart ist.

Ein Kauf über 350.000 Euro, vollständig durchgerechnet

Angenommen, Sie kaufen ein Einfamilienhaus in Löhne für 350.000 Euro, finanzieren 280.000 Euro und die Courtage ist geteilt.

Der entscheidende Satz dieser Tabelle steht in der vorletzten Zeile: 40.560 Euro müssen vor beziehungsweise zum Notartermin verfügbar sein, und keine Bank finanziert sie regulär mit.

Zum Vergleich der Eigenkapitalbedarf allein für die Nebenkosten in drei Preisklassen:

Die Posten, die in keiner Nebenkostentabelle stehen

Mit den 40.560 Euro ist der Kauf abgeschlossen, aber der Einzug noch nicht bezahlt. Kalkulieren Sie zusätzlich:

1. Umzug. 1.500 bis 4.000 Euro mit Unternehmen, deutlich weniger in Eigenregie, aber mit Mietwagen, Verpflegung und Umzugskartons kommen auch dann einige hundert Euro zusammen.
2. Küche. Wenn keine übernommen wird: 6.000 bis 20.000 Euro. Der Posten, der Budgets am häufigsten sprengt.
3. Renovierung vor dem Einzug. Streichen, Böden, Kleinreparaturen: bei einem gebrauchten Haus selten unter 5.000 Euro, wenn es ordentlich werden soll.
4. Sofortmaßnahmen nach dem Kauf. Ein Schornsteinfeger-Termin, eine Elektroprüfung, eine Nachrüstpflicht aus dem Gebäudeenergiegesetz – was hier auf Sie zukommt, sollten Sie vor dem Kauf klären und nicht danach. Die Besichtigungs-Checkliste nennt die Punkte, auf die es dabei ankommt.
5. Doppelbelastung. Zwischen Notartermin und Übergabe vergehen sechs bis acht Wochen, in denen Miete und erste Kreditrate parallel laufen können. Zwei bis drei Monatsmieten als Puffer sind kein Luxus.

Ein Wort zur Förderung: Für Familien und für den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums gibt es in Nordrhein-Westfalen Programme der Wohnraumförderung sowie Bundesprogramme. Die Konditionen ändern sich häufig, und Anträge müssen fast immer vor dem Kaufvertrag gestellt werden – nach der Beurkundung ist der Zug abgefahren. Drei Wege sind derzeit relevant. Die Landesförderung über die Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen arbeitet mit einem zinsgünstigen Grunddarlehen, einem Tilgungsnachlass von 10 Prozent und einem Familienbonus von 24.000 Euro je Kind; sie fördert ausdrücklich auch den Kauf gebrauchter Häuser. Der Bund fördert über Wohneigentum für Familien den Neubau und über Jung kauft Alt den Erwerb sanierungsbedürftiger Bestandsgebäude – bei letzterem wurden die Kredithöchstbeträge im August 2026 deutlich angehoben.

Alle drei haben Einkommensgrenzen, und alle drei müssen vor dem Kaufvertrag beantragt sein. Nach der Beurkundung ist der Zug abgefahren, ohne Ausnahme. Den aktuellen Stand finden Sie unter Wohnraumförderung in NRW und unter Welche Förderung Familien beim Immobilienerwerb heute haben.

Der häufigste Rechenfehler – und wie Sie ihn vermeiden

Der Fehler besteht nicht darin, die Nebenkosten zu vergessen. Die meisten Käufer haben eine ungefähre Vorstellung davon. Der Fehler besteht darin, sie erst zu rechnen, wenn ein konkretes Objekt gefunden ist – also in dem Moment, in dem man emotional bereits eingezogen ist und geneigt ist, die Zahlen passend zu machen.

Machen Sie es umgekehrt. Nehmen Sie Ihr verfügbares Eigenkapital, ziehen Sie den Puffer für Umzug, Küche und die ersten Monate ab, und teilen Sie den Rest durch 0,116. Das Ergebnis ist der Kaufpreis, dessen Nebenkosten Sie tragen können, ohne die Reserven anzugreifen. Alles darüber ist nicht unmöglich, aber es bedeutet, dass Sie ohne Rücklage in ein gebrauchtes Haus einziehen – und gebrauchte Häuser stellen im ersten Jahr regelmäßig Rechnungen.

Wenn Sie wissen wollen, was nach dem Kauf passiert – Kaufvertragsentwurf, Notartermin, Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung, Übergabe –, ist Vom Zuschlag zum Schlüssel der nächste Artikel. Und wenn Sie den Markt in Bad Oeynhausen, Löhne und Umgebung im Blick behalten wollen, finden Sie unsere aktuellen Objekte unter Immobilien in OWL.

Stand: September 2026. Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten sind geprüft. Die Courtagesätze richten sich nach der Vereinbarung im Einzelfall.