Die neue Grundsteuer: was für Eigentümer in NRW jetzt gilt

Jahrelang war die Grundsteuerreform eine Ankündigung. Eigentümer haben Erklärungen abgegeben, Bescheide erhalten, sie beiseitegelegt und abgewartet. Inzwischen ist das Warten vorbei: Die neue Grundsteuer wird erhoben, sie steht auf den Abgabenbescheiden der Städte, und die Unterschiede zur alten Belastung sind größer, als viele erwartet hatten.

Auffällig ist vor allem die Streuung. Zwei Häuser in derselben Straße, ähnlich groß, ähnlich alt, können sich in der Jahresbelastung deutlich unterscheiden. Das ist kein Fehler, sondern folgt aus der Systematik: Die alte Grundsteuer beruhte auf Einheitswerten aus den sechziger Jahren, die neue auf aktuellen Bodenrichtwerten und statistischen Mieten. Wo der Bodenwert seither stark gestiegen ist, steigt die Steuer.

Dieser Artikel erklärt, wie die Zahl auf Ihrem Bescheid zustande kommt, welche drei Bescheide es gibt und wogegen man sich wann wehren kann. Er ersetzt die frühere Fassung, die noch beschrieb, was kommen würde.

Aus welchen drei Faktoren sich Ihre Grundsteuer zusammensetzt

Die Rechnung ist einfacher als ihr Ruf. Sie besteht aus drei Faktoren, die multipliziert werden:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Der Grundsteuerwert kommt vom Finanzamt und beruht auf Ihrer Erklärung. Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Promillewert, der aus dem Wert den sogenannten Messbetrag macht. Der Hebesatz wird von der Stadt oder Gemeinde beschlossen und ist der einzige Faktor, der sich jedes Jahr ändern kann.

Die Steuermesszahl beträgt im Bundesmodell 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke. Sie ist Bundesrecht, seit Inkrafttreten der Reform unverändert und für Sie nicht beeinflussbar. Wer also über seine Grundsteuer streiten will, streitet entweder über den Grundsteuerwert – das geht beim Finanzamt – oder über den Hebesatz, und das geht nur im Stadtrat.

Entscheidend für das Verständnis: Der Grundsteuerwert ist kein Verkehrswert. Er wird nach einem stark typisierten Verfahren ermittelt und liegt in der Regel deutlich unter dem, was Ihr Haus am Markt bringen würde. Wer aus dem Grundsteuerwert auf den Verkaufspreis schließt, liegt regelmäßig falsch – in beide Richtungen. Was ein realistischer Marktwert ist, hängt an Zustand, Grundriss und Energiestand, nicht an einem Bewertungsschema des Finanzamts. Dazu steht mehr in Was den Immobilienwert am stärksten drückt.

Warum in NRW das Bundesmodell gilt und was das bedeutet

Die Länder durften bei der Reform eigene Wege gehen. Einige haben das getan und rechnen allein nach Fläche. Nordrhein-Westfalen hat sich für das Bundesmodell entschieden – also für die wertabhängige Variante – und ist dabei geblieben. Eine Landesabweichung bei der Bewertung gibt es nicht. Die einzige NRW-Besonderheit liegt eine Ebene tiefer, beim Hebesatz; dazu weiter unten.

Für Wohngrundstücke – Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Eigentumswohnung – gilt das Ertragswertverfahren. In die Rechnung gehen ein:

Der wichtigste Punkt daran: Die angesetzte Miete ist nicht Ihre tatsächliche Miete. Sie ist ein statistischer Wert aus einer Tabelle, gestaffelt nach Baujahr und Wohnungsgröße, mit einem Zu- oder Abschlag je nach Mietniveaustufe der Gemeinde. Ob Ihre Wohnung leer steht, teuer oder billig vermietet ist, spielt keine Rolle. Das ist gewollt und ist der häufigste Grund für Verwunderung beim ersten Bescheid.

Für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Objekte kommt stattdessen das Sachwertverfahren zur Anwendung, das über Normalherstellungskosten rechnet.

Die drei Bescheide und welcher wofür zuständig ist

Fast alle Missverständnisse entstehen daran, dass die Grundsteuer in drei Schritten festgesetzt wird – von zwei verschiedenen Behörden.

1. Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt. Er stellt den Wert des Grundstücks fest. Hier stehen Fläche, Baujahr, Bodenrichtwert und Wohnfläche.
2. Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt. Er wendet die Steuermesszahl an und nennt den Messbetrag.
3. Grundsteuerbescheid von der Stadt oder Gemeinde. Er multipliziert den Messbetrag mit dem Hebesatz und nennt den Betrag, den Sie zahlen.

Die ersten beiden sind Grundlagenbescheide. Das hat eine Folge, die viele Einsprüche wertlos macht: Fehler in Fläche, Baujahr oder Bodenrichtwert können Sie nur gegen den ersten Bescheid geltend machen, nicht gegen den Bescheid der Stadt. Wer erst beim Zahlbetrag stutzig wird und dann bei der Stadt widerspricht, kommt in der Sache nicht weiter – die Stadt ist an die Feststellung des Finanzamts gebunden.

Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Ist sie abgelaufen, bleibt in bestimmten Fällen noch der Antrag auf fehlerbeseitigende Fortschreibung oder eine Änderung zum nächsten Stichtag – das ist aufwendiger und wirkt erst für die Zukunft.

<!-- geprueft September 2026: Der Bundesfinanzhof haelt das Bundesmodell fuer verfassungskonform. Offen bleibt die Einspruchsfrist und ob noch Verfahren beim Bundesverfassungsgericht anhaengig sind. -->

Wann sich ein Einspruch wirklich lohnt

In den meisten Fällen ist der Bescheid rechnerisch korrekt und der Ärger richtet sich gegen das Ergebnis, nicht gegen einen Fehler. Es gibt aber vier Konstellationen, in denen genaues Nachsehen sich auszahlt.

• Falsche Wohnfläche. Der häufigste Fehler stammt aus der eigenen Erklärung. Dachschrägen, Keller, nicht ausgebaute Räume und Balkone werden regelmäßig zu hoch angesetzt. Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung, nicht die Grundfläche.
• Falsche Gebäudeart. Ein Zweifamilienhaus, das als Einfamilienhaus erfasst ist, oder ein teilweise gewerblich genutztes Objekt in der falschen Kategorie führt zu einer anderen Mietansatztabelle.
• Baujahr und Kernsanierung. Eine dokumentierte Kernsanierung verschiebt die Restnutzungsdauer und wirkt sich unmittelbar aus. Sie muss aber angegeben und belegt sein.
• Deutlich überhöhter Wert. Hier hat sich die Rechtslage zugunsten der Eigentümer geklärt. Der Bundesfinanzhof entschied im Mai 2024 (II B 78/23 und II B 79/23), dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts möglich sein muss, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Wert um 40 Prozent oder mehr übersteigt. Der Gesetzgeber hat diese Schwelle mit dem Jahressteuergesetz 2024 in § 220 Abs. 2 BewG ausdrücklich ins Gesetz geschrieben. Es gibt also inzwischen eine echte Öffnungsklausel, nicht nur Rechtsprechung.

Der Nachweis erfolgt über ein Gutachten oder über einen zeitnah erzielten Kaufpreis. Beides kostet Geld, und die 40-Prozent-Hürde ist hoch – bei einer Abweichung von zwanzig oder dreißig Prozent lohnt der Aufwand nicht.

Ein Gutachten kostet einen vierstelligen Betrag. Es lohnt sich erst, wenn die jährliche Ersparnis über die Restlaufzeit bis zur nächsten Hauptfeststellung diesen Betrag klar übersteigt. Rechnen Sie das vorher durch, statt es aus Ärger zu beauftragen.

Was Vermieter, Erben und Verkäufer zusätzlich beachten müssen

Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag das vorsieht. Steigt die Grundsteuer, steigt die Umlage – allerdings erst mit der nächsten Betriebskostenabrechnung und nur, wenn die Vorauszahlungen entsprechend angepasst werden. Bei Gewerbeeinheiten in gemischt genutzten Objekten ist die Verteilung häufig streitig.

Eigentümer sind zur Anzeige verpflichtet, wenn sich etwas ändert, das für die Bewertung erheblich ist: Anbau, Ausbau des Dachgeschosses, Abriss, Nutzungsänderung. Diese Anzeige geht an das Finanzamt und ist fristgebunden: bis zum 31. März des Folgejahres, also innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die Verhältnisse geändert haben (§ 228 BewG). Übermittelt wird elektronisch über die amtliche Schnittstelle; nur bei unbilliger Härte lässt das Finanzamt auf Antrag Papier zu.

Sie wird in der Praxis fast durchgängig vergessen. Das fällt oft erst beim Verkauf auf, wenn der Käufer die Unterlagen prüft.

Erben übernehmen die Grundsteuerpflicht mit dem Eigentum. Bei einer leerstehenden Nachlassimmobilie läuft sie weiter, unabhängig davon, ob jemand darin wohnt. Sie ist einer der Posten, die den Leerstand teuer machen – mehr dazu in Was ein leerstehendes Haus jeden Monat kostet. Ein Erlass wegen Ertragsminderung kommt nur unter engen Voraussetzungen und nur bei vermieteten Objekten in Betracht, nicht beim selbstgenutzten oder ererbten Leerstand.

Verkäufer schulden die Grundsteuer für das gesamte Jahr, in dem sie am 1. Januar noch Eigentümer waren. Die Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer erfolgt im Kaufvertrag als reine Innenabrede – gegenüber der Stadt bleibt der bisherige Eigentümer im Jahr des Verkaufs zahlungspflichtig. Prüfen Sie, dass die entsprechende Klausel im Vertrag steht.

Warum der Hebesatz die eigentliche Stellschraube ist

Grundsteuerwert und Messzahl sind für Jahre festgeschrieben. Der Hebesatz nicht. Er wird jährlich im Rat beschlossen und ist damit der Faktor, der Ihre Belastung tatsächlich bewegt.

Die Städte waren gehalten, die Reform aufkommensneutral umzusetzen – also den Hebesatz so anzupassen, dass in der Summe nicht mehr Geld eingenommen wird als vorher. Aufkommensneutral heißt allerdings nur: in der Summe. Für den einzelnen Eigentümer bedeutet es überhaupt nichts. Innerhalb der Gemeinde verschiebt sich die Last, meist von großen Grundstücken in einfacher Lage hin zu kleineren Grundstücken in guter Lage.

Nordrhein-Westfalen hat den Gemeinden mit einem Landesgesetz von 2024 zusätzlich erlaubt, getrennte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzusetzen. Die Regelung gilt seit dem Erhebungszeitraum 2025 und besteht fort – die Zahl der Städte, die sie nutzen, geht allerdings zurück. 2025 waren es rund 121 von 396 Kommunen, 2026 nur noch etwa 69. Mehrere Großstädte sind nach verwaltungsgerichtlichen Entscheidungen zu einheitlichen Sätzen zurückgekehrt, darunter Minden, das seit Anfang 2026 wieder einen Satz für alle hat.

Für die Städte in unserer Region sieht es derzeit so aus:

Bad Oeynhausen, Vlotho und Hiddenhausen wenden einheitliche Sätze an, differenzieren also nicht. Löhne gehörte 2025 zu den Städten mit getrennten Sätzen; für 2026 liegen widersprüchliche Angaben vor. Fragen Sie im Zweifel bei der Stadtkasse nach oder sehen Sie in Ihren Grundsteuerbescheid – dort steht der Satz, der für Sie gilt.

Und der wichtigste Hinweis zu dieser Tabelle: Hebesätze werden jedes Jahr neu beschlossen. Ein Vergleich zwischen Städten sagt außerdem wenig aus, solange man die Grundsteuerwerte nicht danebenlegt – eine Stadt mit hohem Hebesatz und niedrigen Bodenrichtwerten kann günstiger sein als eine mit niedrigem Satz und teuren Lagen.

Manche Gemeinden können außerdem eine erhöhte Grundsteuer C auf baureife, unbebaute Grundstücke erheben, um Spekulation zu erschweren. Ob sie das tun, ist eine kommunale Entscheidung und für Eigentümer unbebauter Flächen der Punkt, den sie im Blick behalten sollten.

Was Sie jetzt konkret tun sollten

Nehmen Sie Ihre drei Bescheide zusammen und gehen Sie sie einmal gemeinsam durch – die meisten Eigentümer haben nur den letzten gelesen. Prüfen Sie im Grundsteuerwertbescheid Fläche, Wohnfläche, Baujahr und Gebäudeart gegen Ihre eigenen Unterlagen. Stimmen diese vier Angaben, ist der Bescheid im Regelfall in Ordnung, auch wenn der Betrag unangenehm ist.

Weicht etwas ab und die Einspruchsfrist läuft noch, schreiben Sie fristwahrend Einspruch beim Finanzamt und liefern die Begründung nach. Ist die Frist verstrichen, beantragen Sie eine fehlerbeseitigende Fortschreibung zum nächsten Stichtag.

Und wenn die neue Belastung Sie zu der Frage bringt, ob sich das Halten der Immobilie überhaupt noch trägt – bei einem leerstehenden Elternhaus etwa oder einer kleinen vermieteten Einheit –, dann ist die Grundsteuer nur einer von mehreren Posten in dieser Rechnung. Wir sehen uns die Zahlen mit Ihnen zusammen an, ohne dass daraus ein Verkaufsauftrag werden muss. Eine kurze Nachricht über das Kontaktformular reicht dafür aus.

Stand: September 2026. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell inzwischen als verfassungskonform bestätigt. Die Hebesätze setzt jede Kommune selbst fest und ändert sie jährlich.