Was ein leerstehendes Haus jeden Monat kostet

Ein Haus, das leer steht, fühlt sich kostenlos an. Niemand geht hinein, niemand verbraucht etwas, die Türen sind zu. Genau das ist der Grund, warum geerbte Immobilien so oft jahrelang stehen bleiben: Nichts zu entscheiden wirkt wie die günstige Variante.

Sie ist es nicht. Die laufenden Posten laufen weiter, einige davon werden durch den Leerstand sogar teurer. Dazu kommen Pflichten, die viele Eigentümer nicht auf dem Schirm haben – gegenüber dem Versicherer, gegenüber Passanten auf dem Gehweg, gegenüber dem Bauordnungsamt. Und der größte Posten steht auf keiner Rechnung.

Dieser Text stellt die Posten zusammen, rechnet sie an einem Beispiel durch und legt daneben, was Halten, Vermieten und Verkaufen über drei Jahre bedeuten. Ziel ist keine Empfehlung, sondern eine Zahl, mit der sich entscheiden lässt.

Die Posten, die einfach weiterlaufen

Unabhängig davon, ob jemand im Haus ist:

• Grundsteuer. Sie hängt am Grundstück, nicht an der Nutzung. Nach der Reform ergibt sie sich aus dem Grundsteuerwert des Finanzamts und dem Hebesatz der Gemeinde, und die Hebesätze unterscheiden sich zwischen Bad Oeynhausen, Löhne und den Nachbarkommunen erheblich. Einen Erlass wegen Ertragsminderung gibt es nur unter engen Voraussetzungen und im Kern für vermietete Objekte, nicht für ein Haus, das man nicht anbietet.
• Gebäudeversicherung. Läuft weiter und soll das auch. Aber der Leerstand ändert die Bedingungen, siehe unten.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Bei einem leerstehenden Objekt wichtiger als bei einem bewohnten.
• Grundgebühren für Strom, Wasser, Abwasser und Abfall. Der Anschluss kostet, auch ohne Verbrauch. In vielen Kommunen besteht Anschluss- und Benutzungszwang bei der Abfallentsorgung, unabhängig davon, ob Müll anfällt.
• Schornsteinfeger. Solange eine Feuerstätte betrieben wird, bleiben die turnusmäßigen Arbeiten und die Feuerstättenschau bestehen.

Der Grundsteuererlass hilft hier meistens nicht

Es gibt ihn, und er wird regelmäßig empfohlen – nur passt er auf den typischen Nachlassfall nicht. Nach den §§ 32 bis 34 des Grundsteuergesetzes kann die Grundsteuer teilweise erlassen werden, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist: dann um 25 Prozent, bei vollständigem Ausfall um 50 Prozent. Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres bei der Stadt gestellt sein.

Die entscheidende Voraussetzung lautet: Sie dürfen den Leerstand nicht zu vertreten haben. Und genau daran scheitert es. Wer ein geerbtes Haus bewusst nicht vermietet, weil er es verkaufen will, hat den Leerstand selbst gewählt. Ein Erlass setzt nachweisbare, ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen zu einem marktgerechten Preis voraus – Inserate, Maklerauftrag, dokumentierte Absagen. Wer verkaufen will und nebenbei „mal geschaut" hat, ob sich ein Mieter findet, bekommt nichts.

Praktisch heißt das: Rechnen Sie mit der vollen Grundsteuer. In Bad Oeynhausen liegt der Hebesatz derzeit bei 724 Prozent, in Vlotho bei 760, in Herford bei 778 Prozent. Was das für Ihr Grundstück bedeutet, steht im Grundsteuerbescheid.

Abfallgebühren laufen weiter, bis Sie die Tonne abmelden

In beiden Kreisen besteht Anschluss- und Benutzungszwang. Eine automatische Befreiung „wegen Leerstand" sieht keine der Satzungen vor. Die Gebührenpflicht endet erst mit der schriftlichen Abmeldung des Abfallbehälters – bis dahin läuft sie, ob Müll anfällt oder nicht.

Der praktische Weg ist deshalb: Behälter abmelden oder auf die kleinste Größe reduzieren, sobald das Haus geräumt ist. Das ist kein Automatismus, sondern ein Antrag beim Entsorger. Zwei Anrufe, die über ein Jahr gerechnet einen dreistelligen Betrag ausmachen.

Nicht abmelden lässt sich dagegen die Niederschlagswassergebühr. Sie bemisst sich nach der versiegelten Fläche, die in den Kanal entwässert – nach Dach und Hofbefestigung also, nicht nach Nutzung. Ein leerstehendes Haus zahlt sie in voller Höhe.

Die Gebäudeversicherung ist der gefährlichste Punkt

Hier liegt das Risiko, das die anderen Posten in den Schatten stellt – nicht wegen der Beitragshöhe, sondern wegen dessen, was im Schadenfall passieren kann.

Ein Gebäude, das nicht mehr genutzt wird, gilt in der Wohngebäudeversicherung typischerweise als Gefahrerhöhung. Daraus folgt eine Anzeigepflicht gegenüber dem Versicherer. Wer den Leerstand nicht meldet, riskiert im Schadenfall Leistungskürzungen bis hin zur Leistungsfreiheit des Versicherers. Und die Schäden, die in unbewohnten Häusern auftreten, sind genau die teuren: Leitungswasser, das wochenlang unbemerkt läuft, Frostschäden, Einbruch, Vandalismus.

Meldet man den Leerstand, reagieren Versicherer unterschiedlich. Üblich sind ein Beitragszuschlag, zusätzliche Auflagen oder eine Einschränkung des Leistungsumfangs. In manchen Bedingungswerken werden bestimmte Gefahren bei längerem Leerstand ganz ausgeschlossen. Auch ein Kündigungsrecht des Versicherers kommt vor. Das ist unangenehm – aber es ist erheblich besser als ein Wasserschaden mit einer Ablehnung auf dem Tisch.

Die Auflagen, die üblicherweise verlangt werden, laufen auf drei Punkte hinaus: das Gebäude regelmäßig zu kontrollieren, wasserführende Leitungen abzusperren und zu entleeren, und in der Heizperiode für Frostschutz zu sorgen. Wer 400 Kilometer entfernt wohnt, muss dafür jemanden vor Ort haben – das ist keine Formalie, sondern eine Obliegenheit, an der die Leistung hängt.

Zur rechtlichen Einordnung, weil hier viel Halbwissen kursiert: Leerstand allein ist nach der Rechtsprechung noch keine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung. Erst wenn Umstände hinzutreten – Verwahrlosung, wiederholtes unbefugtes Betreten, Vandalismus, unterlassene Kontrolle –, entsteht die Anzeigepflicht nach § 23 VVG. Wer sie dann versäumt, riskiert nach § 26 VVG eine Kürzung der Leistung „in einem der Schwere des Verschuldens entsprechenden Verhältnis", bei Vorsatz die vollständige Leistungsfreiheit. Und die Beweislast dafür, nicht grob fahrlässig gehandelt zu haben, liegt beim Versicherungsnehmer.

Wie das in der Praxis ausgeht, zeigt ein Fall, den das Oberlandesgericht Schleswig im Juli 2025 entschieden hat (16 U 64/24): Ein Haus stand seit 2018 leer, verfiel durch wiederholten Vandalismus, brannte 2021 ab. Der Versicherer zahlte 40 Prozent. Das Gericht bestätigte die Kürzung um 60 Prozent. Nicht der Leerstand war das Problem, sondern der Verfall ohne Meldung.

Eine feste Zeitgrenze, ab der ein Gebäude als leerstehend gilt, kennen die marktüblichen Bedingungswerke übrigens nicht – maßgeblich ist die tatsächliche Nichtnutzung, vom ersten Tag an. Die vereinbarten Obliegenheiten lauten typischerweise: das Gebäude „zu jeder Jahreszeit genügend häufig" kontrollieren, wasserführende Anlagen absperren und entleert halten, und in der Heizperiode entweder ausreichend beheizen oder vollständig entleeren. Ein Kontrollintervall in Tagen steht selten in den Bedingungen; wöchentlich gilt als sichere Praxis, vierzehntägig wird teils ausdrücklich vereinbart.

Was den Beitrag angeht: Ein pauschaler Prozentsatz für einen Leerstandszuschlag lässt sich nicht seriös nennen, dafür gehen die Tarife zu weit auseinander. Wichtiger ist die andere Seite: Steigt der Beitrag um mehr als zehn Prozent, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Und bei dauerhaftem Leerstand ohne erkennbare Sanierungs- oder Verkaufsabsicht kündigen manche Versicherer lieber, als einen Zuschlag zu verlangen. Ein Haus ohne Gebäudeversicherung ist im Nachlass der schlechteste denkbare Zustand – klären Sie die Anschlussdeckung, bevor der alte Vertrag ausläuft.

Was der Winter zusätzlich verlangt

Frostschutz ist kein Komfortthema. Ein geplatztes Rohr im Januar, das drei Wochen unbemerkt läuft, kostet ein Vielfaches dessen, was die Heizung in einem ganzen Winter verbraucht hätte – und es ist der Schaden, bei dem die Versicherungsfrage aus dem vorigen Abschnitt akut wird.

Zwei Strategien sind vertretbar. Entweder das Haus wird durchgehend frostfrei temperiert, also auf einem niedrigen Niveau beheizt, bei laufender Grundlast und regelmäßiger Kontrolle. Oder die Wasserleitungen werden fachgerecht abgesperrt und entleert, inklusive Heizkörper, Außenzapfstellen und Toilettenspülkästen. Die Mischung aus beidem – Heizung aus, Wasser drin – ist die schlechteste Variante und leider die häufigste.

Dazu kommt die Feuchte. Ein unbeheiztes, ungelüftetes Haus bekommt binnen weniger Monate klamme Wände, Stockflecken und den Geruch, den Käufer beim ersten Schritt in den Flur registrieren. Zum Umgang mit feuchten Kellerräumen haben wir einen eigenen Beitrag: Keller richtig lüften.

Die Verkehrssicherungspflicht bleibt bei Ihnen

Ein leeres Haus entbindet von nichts. Als Eigentümer haften Sie weiterhin für das, was von Grundstück und Gebäude ausgeht:

1. Räumen und Streuen. Die Pflicht ergibt sich aus der Straßenreinigungssatzung der jeweiligen Stadt und trifft den Eigentümer, auch wenn niemand im Haus wohnt.
2. Bäume und Äste. Regelmäßige Kontrolle auf Bruchgefahr, besonders nach Stürmen.
3. Dach und Fassade. Lose Ziegel, Dachlawinen, abgängige Schornsteine.
4. Zugang und Absturzstellen. Offene Kellerschächte, defekte Treppen, morsche Balkonbrüstungen, ein unverschlossener Zugang, der Kinder anzieht.
5. Verwahrlosung. Bleibt ein Gebäude sich selbst überlassen, kann die Bauaufsicht Sicherungsmaßnahmen anordnen – auf Ihre Kosten.

Für die Punkte 1 bis 3 braucht es jemanden, der regelmäßig da ist. Bei Objekten, deren Erben weit entfernt wohnen, übernimmt das häufig unser Haus- & Gartenservice, weil sich Grünpflege, Winterdienst und Kontrollgang ohnehin bündeln lassen. Das ist der praktische Grund, aus dem wir diese Posten in der Rechnung unten mit ansetzen: Sie fallen an, ob man sie beauftragt oder selbst fährt.

Eine Beispielrechnung für ein Jahr

Das folgende Beispiel beschreibt ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr Ende der Sechziger, rund 130 Quadratmeter Wohnfläche, 600 Quadratmeter Grundstück, Ölheizung, Lage im Kreis Herford. Die Beträge sind Größenordnungen für die Diskussion in der Familie, keine belegten Werte.

Die Beträge sind als Größenordnung für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in der Region angesetzt. Ihre eigenen Zahlen stehen in den Bescheiden und Rechnungen des Vorjahres – die Grundsteuer im Bescheid der Stadt, die Versicherung in der Beitragsrechnung, die Abwassergebühren in der Jahresabrechnung der Stadtwerke. Wir empfehlen, diese sechs Positionen einmal aus den tatsächlichen Unterlagen zusammenzustellen. Erfahrungsgemäß liegt die Summe höher, als geschätzt wird, und sie ist das stärkste Argument in einer Erbengemeinschaft, in der jemand „erst mal abwarten" will.

Nicht enthalten sind Ihre eigenen Fahrten, Reparaturen, die trotzdem anfallen, und die Instandhaltungsrücklage, die ein Haus dieses Alters eigentlich verlangt.

Der Posten, der auf keiner Rechnung steht

Der teuerste Effekt des Leerstands ist der Wertverlust, und er ist zweigeteilt.

Der eine Teil ist technisch: Feuchte, Schimmel, ausgetrocknete Dichtungen, ein Dach, dessen kleine Undichtigkeit niemand bemerkt, weil niemand auf dem Dachboden war. Der zweite Teil ist wahrnehmbar und wirkt sofort auf den Preis. Käufer betreten ein Haus und entscheiden in den ersten zwei Minuten, ob es gepflegt wirkt. Ein verwilderter Vorgarten, Post im Briefkasten, Rollläden unten, klamme Luft – das zieht sie vom Preis ab, bevor sie den Keller gesehen haben. Und die Abschläge, die daraus entstehen, sind größer als die Summe aller laufenden Kosten.

Dazu kommt, dass der technische Zustand sich nicht nur verschlechtert, sondern in der Bewertung zunehmend gegen das Objekt spricht. Welche Merkmale dabei am stärksten wiegen, steht in was den Immobilienwert am stärksten drückt.

Halten, vermieten oder verkaufen: drei Jahre nebeneinander

Die ehrliche Einordnung: Vermieten ist bei einer Nachlassimmobilie seltener der richtige Weg, als es zunächst wirkt. Ein Haus aus den Sechzigern lässt sich meistens nicht ohne Investition vermieten, und die Rechnung sieht anders aus, als die Bruttomiete vermuten lässt. Wir haben beide Seiten gegenübergestellt in verkaufen oder vermieten.

Und Halten ist keine neutrale Position. Es ist eine Entscheidung mit laufenden Kosten und einem Wertverlauf, der in eine Richtung zeigt. Nur trifft man sie, ohne sie zu treffen.

Der nächste Schritt

Bevor Sie über Vermieten oder Verkaufen nachdenken, sind zwei Zahlen nützlich: die Summe der laufenden Kosten Ihres Objekts und der heutige Verkehrswert. Die erste können Sie mit den Belegen aus dem letzten Jahr selbst zusammenstellen – Grundsteuerbescheid, Versicherungspolice, Abrechnungen der Stadtwerke. Für die zweite braucht es jemanden, der das Haus gesehen hat.

Wenn Sie beides nebeneinanderlegen, wird die Entscheidung meistens von selbst klar. Eine erste Einschätzung bekommen Sie über unsere Bewertung; wenn Sie zunächst nur wissen wollen, was auf Sie zukommt, sind die ersten Schritte nach einem Erbfall der passende Einstieg.