Ein Haus verkaufen, das 400 Kilometer entfernt steht

Etwa die Hälfte aller Menschen, die ein Haus erben, wohnt nicht in dem Ort, in dem es steht. Zwischen Hamburg und Löhne liegen rund 300 Kilometer, zwischen München und Bad Oeynhausen gut 600. Damit wird jeder Handgriff, der vor Ort erledigt werden muss, entweder zu einer Tagesreise oder zu einem Telefonat, das jemanden voraussetzt, der die Haustür aufschließen kann.

Der Verkauf selbst ist dabei selten das Problem. Kaufvertrag, Notar, Grundbuch – das läuft schriftlich und lässt sich von jedem Ort aus begleiten. Schwierig sind die zwei Dutzend kleinen Dinge drumherum: Briefkasten leeren, Zählerstände ablesen, die Heizung im Winter am Laufen halten, Handwerker einlassen, den Rasen mähen, bei jeder Besichtigung die Tür öffnen und am Ende dem Käufer die Schlüssel geben.

Dieser Text geht die Punkte einzeln durch. Was sich schriftlich oder digital erledigen lässt, wofür jemand vor Ort sein muss, welche Vollmacht welche Form braucht – und für welche Termine eine Anreise trotz allem sinnvoll bleibt.

Was sich aus der Ferne regeln lässt – und was nicht

Es hilft, die Aufgaben früh in zwei Stapel zu sortieren. Der erste Stapel kostet Sie nur Zeit am Schreibtisch. Der zweite braucht Hände vor Ort – und die Frage ist dann nur noch, wessen Hände das sind.

Die linke Spalte erledigen Sie an einem verregneten Sonntag. Die rechte Spalte ist der eigentliche Aufwand – und der Grund, warum aus der Ferne verkaufen sich so zäh anfühlt, obwohl der Verkauf an sich normal läuft.

Der Schlüssel entscheidet über alles Weitere

Bevor irgendetwas anderes geregelt wird, muss geklärt sein, wo die Schlüssel liegen und wer sie herausgeben darf. Bei einer geerbten Immobilie ist das oft unübersichtlich: Ein Satz liegt bei der Nachbarin, einer bei der ambulanten Pflege, einer im Nachttisch, und niemand weiß, ob es einen vierten gibt.

Zwei Dinge sind hier wichtig. Erstens: Zählen Sie die Schlüssel und schreiben Sie auf, wer welchen hat. Der Käufer wird beim Notar fragen, wie viele Schlüssel er bekommt, und das Übergabeprotokoll hält es fest. Zweitens: Wenn Sie nicht sicher sind, wer noch einen Schlüssel besitzt, lassen Sie den Schließzylinder tauschen. Das kostet für eine Haustür wenig und beendet die Unsicherheit sofort: Ein Sicherheitszylinder mit Sicherungskarte liegt bei 60 bis 200 Euro Material, der Monteur bei 60 bis 120 Euro. Mit Anfahrt landen Sie insgesamt bei etwa 150 bis 250 Euro. Gemessen an einem Haus, das leer steht und in dem niemand weiß, wer noch einen Schlüssel hat, ist das eine der besten Ausgaben überhaupt – auch weil ein ungeklärter Schlüsselbestand im Schadenfall Ärger mit der Gebäudeversicherung bedeutet.

Danach brauchen Sie eine feste Regel für die Schlüsselverwahrung. Ein Schlüsseltresor an der Hauswand ist bei leerstehenden Häusern verbreitet, aber er ist eine Einladung, wenn der Code herumgereicht wird. Besser ist ein benannter Ort mit einer Person, die ein Protokoll führt: wer wann welchen Schlüssel geholt und zurückgebracht hat. Das klingt kleinlich, spart aber genau die Telefonate, die aus 400 Kilometern Entfernung besonders unangenehm sind.

Besichtigungen, bei denen Sie nicht dabei sind

Besichtigungen sind der Punkt, an dem die Entfernung am meisten kostet. Ein Haus in normaler Marktlage braucht bis zum Verkauf erfahrungsgemäß eine zweistellige Zahl an Terminen – dazu die Interessenten, die nicht erscheinen. Wer das selbst übernehmen will, plant mehrere Wochenenden ein und trifft trotzdem nie die Termine, die berufstätige Käufer brauchen.

Praktikabel sind drei Wege, und meistens greifen sie ineinander:

1. Ein Vertreter vor Ort führt jede Besichtigung. Das ist der Regelfall bei Maklerbeauftragung und der einzige Weg, der Ihnen die Terminplanung vollständig abnimmt. Sie bekommen Rückmeldungen gebündelt, nicht nach jedem Termin.
2. Ein Sammeltermin an einem Ihrer Besuchstage. Mehrere Interessenten nacheinander an einem Nachmittag. Das funktioniert, wenn das Objekt schon beworben ist und genug Anfragen vorliegen. Es funktioniert nicht als einzige Möglichkeit, weil ernsthafte Käufer selten drei Wochen auf einen Termin warten.
3. Eine gute Vorauswahl, damit weniger Termine nötig sind. Vollständige Unterlagen, ehrliche Fotos auch vom feuchten Kellereck und ein Grundriss verhindern die Termine, die ohnehin nur zur Enttäuschung führen. Welche Papiere dazugehören, steht in unserem Text zu den Unterlagen für den Hausverkauf.

Was Sie sich sparen können, sind Nachbarn oder Bekannte als Aushilfe. Sie meinen es gut, kennen aber weder den Grundriss noch die Heizungsdaten und beantworten Fragen zum Sanierungsstand nach Gefühl. Aussagen zum Zustand, die bei einer Besichtigung fallen, können später Teil der Vertragsverhandlung werden.

Zählerstände, Post und Handwerker: was laufend anfällt

Ein leerstehendes Haus erzeugt jeden Monat kleine Aufgaben. Einzeln ist keine davon groß, zusammen sind sie der Grund, warum Nachlassimmobilien jahrelang stehen bleiben. Was regelmäßig zu tun ist:

1. Post. Richten Sie einen Nachsendeauftrag auf Ihre Adresse ein. Für Verstorbene ist dafür ein Nachweis der Erbenstellung nötig; die Deutsche Post nennt die Anforderungen auf ihren Seiten. Ein überquellender Briefkasten ist außerdem das deutlichste Zeichen für Leerstand, das ein Haus senden kann.
2. Zählerstände. Strom, Gas, Wasser mindestens vierteljährlich ablesen und fotografieren, dazu einmal zum Verkaufsstichtag. Ohne eigene Ablesung schätzt der Versorger, und die Schlussrechnung wird zur Diskussion. Fotos mit Datum sind der einfachste Beweis.
3. Heizung. Im Winter nicht abschalten, sondern auf Frostschutz oder niedrige Grundtemperatur stellen. Ein Frostschaden an der Leitung kostet ein Vielfaches der Heizkosten, und die Gebäudeversicherung kürzt bei Leerstand gern. Was ein leeres Haus insgesamt monatlich verschlingt, haben wir in Was ein leerstehendes Haus jeden Monat kostet durchgerechnet.
4. Kontrollgang. Einmal im Monat durchs Haus: Feuchtigkeit, Rohrbruch, eingeschlagene Scheibe, Rückstau im Keller. Wer das erst nach vier Monaten bemerkt, hat einen Wasserschaden statt einer nassen Stelle.
5. Außenanlagen. Rasen, Hecke, Laub, im Winter der Räumdienst. Die Verkehrssicherungspflicht auf dem Gehweg bleibt beim Eigentümer, auch wenn er 400 Kilometer entfernt wohnt. Ein zugewachsener Vorgarten kostet zusätzlich bei jeder Besichtigung Geld, bevor der Interessent das Haus überhaupt betreten hat.

Handwerker aus der Ferne zu beauftragen ist der undankbarste Teil. Sie brauchen jemanden, der aufschließt, der einschätzen kann, ob die Arbeit ordentlich war, und der die Rechnung gegenprüft. Ohne diese Person beauftragen Sie im Blindflug und zahlen im Zweifel für Arbeiten, deren Umfang niemand kontrolliert hat.

Welche Vollmacht Sie wann brauchen

Vollmachten sind das Werkzeug, das die meisten Reisen erspart. Sie sind aber nicht alle gleich, und die Form entscheidet darüber, ob Grundbuchamt und Notar sie akzeptieren.

• Die einfache schriftliche Vollmacht reicht für Alltägliches: Schlüssel entgegennehmen, Handwerker beauftragen, Zählerstände melden, mit Versorgern sprechen, das Haus für Besichtigungen öffnen. Formfrei, von Ihnen unterschrieben, mit Datum und klarer Aufzählung dessen, was sie umfasst.
• Die beglaubigte Vollmacht braucht es, sobald Ämter und Grundbuch beteiligt sind. Die Unterschrift wird notariell beglaubigt; das können Sie bei jedem Notar an Ihrem Wohnort erledigen, Sie müssen dafür nicht in die Region des Hauses fahren.
• Die notarielle Vollmacht zum Verkauf ist die weitreichendste. Sie erlaubt es, den Kaufvertrag in Ihrem Namen zu unterschreiben. Sie sollte genau benennen, welches Grundstück gemeint ist und ob ein Mindestpreis gilt.

Bei den Kosten liegen Welten zwischen den beiden Formen, und der Unterschied wird oft übersehen. Eine Unterschriftsbeglaubigung kostet nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz mindestens 20 und höchstens 70 Euro netto – unabhängig vom Wert der Immobilie. Für die Eintragung im Grundbuch genügt nach § 29 der Grundbuchordnung regelmäßig genau das.

Eine beurkundete Vollmacht dagegen wird nach dem Immobilienwert abgerechnet: bei 300.000 Euro eine volle Gebühr von 595 Euro netto, also rund 710 Euro mit Umsatzsteuer. Zwingend beurkundet werden muss sie nur, wenn sie unwiderruflich erteilt werden soll.

Für den Normalfall heißt das: Fragen Sie Ihren Notar ausdrücklich, ob die Beglaubigung reicht. In vielen Konstellationen tut sie es, und der Unterschied beträgt mehrere hundert Euro. Wenn mehrere Erben aus verschiedenen Städten beteiligt sind, summiert sich das schnell.

Zwei Hinweise aus der Praxis. Erstens: Eine Verkaufsvollmacht gehört an eine Person, der Sie ohne Einschränkung vertrauen – nicht an den Makler, der das Objekt vermarktet, denn dann verhandelt eine Seite mit sich selbst. Zweitens: Bei mehreren Erben müssen alle mitwirken. Erteilen mehrere Miterben einer Person Vollmacht, wird die Sache handhabbar; ohne diese Bündelung koordinieren Sie bei jedem Schritt sämtliche Kalender. Wie sich eine Erbengemeinschaft sonst noch blockiert, steht in Wenn mehrere erben.

Notartermin und Übergabe – und warum die Zahl der Beteiligten zählt

Zum Notartermin müssen Sie nicht anreisen. Neben der Vollmacht gibt es den Weg der nachträglichen Genehmigung: Ein Vertreter unterschreibt vollmachtlos, Sie genehmigen anschließend mit beglaubigter Unterschrift, und der Vertrag wird damit wirksam. Der Notar erklärt Ihnen den Entwurf auf Wunsch vorher telefonisch, und Sie sollten diese Möglichkeit nutzen – der Entwurf muss Ihnen ohnehin vorab vorliegen.

Bei der Übergabe sieht es anders aus. Zählerstände, Schlüsselzahl, Zustand der Räume, offene Mängel – das wird gemeinsam protokolliert und von beiden Seiten unterschrieben. Wenn Sie einen einzigen Termin selbst wahrnehmen wollen, dann diesen. Andernfalls braucht der Vertreter eine Vollmacht, die ausdrücklich die Übergabe und die Feststellung der Zählerstände umfasst.

Und hier ist der Punkt, den wir offen aussprechen, auch wenn er nach eigener Sache klingt: Aus der Ferne entscheidet vor allem die Zahl der Beteiligten über Ihren Aufwand. Wer Verkauf, Räumung, Gartenpflege und kleine Reparaturen bei vier Firmen einkauft, koordiniert vier Terminkalender, vier Schlüsselübergaben und vier Rechnungen – jede davon mit Rückfragen, die Sie am Telefon klären, ohne das Haus zu sehen. Läuft alles über eine Adresse, sinkt der Aufwand nicht um ein Viertel, sondern auf einen Bruchteil, weil die Abstimmung dort intern stattfindet statt über Sie. Brand & Co. ist Makler und Bauträger und betreibt einen Haus- & Gartenservice; Schlüssel, Handwerker, Rasen und Besichtigungstermine liegen deshalb ohnehin in einer Hand. Wenn Sie sich für einen anderen Anbieter entscheiden, ist die Frage nach dem Umfang trotzdem die richtige – fragen Sie, wer den Rasen mäht, wenn im Juni niemand kommt.

Was Sie zuerst tun sollten

Wenn Sie gerade am Anfang stehen, sind drei Dinge in der ersten Woche sinnvoll: Schlüssel zählen und sichern, Nachsendeauftrag einrichten, Zählerstände fotografieren. Danach klären Sie, wer vor Ort Ihr Ansprechpartner ist, und stellen die passende Vollmacht aus. Alles Weitere ordnet sich um diese Frage.

Wenn das Haus noch voll ist, lesen Sie vorher Haushaltsauflösung und Entrümpelung – die Räumung bestimmt den Zeitplan mehr als alles andere. Und bevor Sie aus der Ferne Handwerker bestellen, werfen Sie einen Blick auf Renovieren vor dem Verkauf; in den meisten Fällen ist die Antwort schlicht nein.

Wenn Sie das Haus im Kreis Minden-Lübbecke, im Kreis Herford oder in Bad Oeynhausen und Löhne geerbt haben und einfach wissen wollen, was es wert ist, bevor Sie irgendetwas entscheiden: Eine Bewertung lässt sich vorbereiten, ohne dass Sie dafür anreisen. Für die Besichtigung im Haus genügt jemand, der aufschließt.