Mit einer Schenkung Erbschaftsteuer sparen: Freibeträge, Zehnjahresfrist, Nießbrauch

Wer ein Haus vererbt, das in den vergangenen zwanzig Jahren im Wert gestiegen ist, stellt oft überrascht fest, dass die Freibeträge nicht mehr reichen. Ein Einfamilienhaus in Bad Oeynhausen oder Löhne, das vor dreißig Jahren gebaut wurde, liegt heute nicht selten über dem Kinderfreibetrag von 400.000 Euro – und über dem Rest wird Erbschaftsteuer fällig, obwohl niemand einen Euro in der Hand hält.

Die Schenkung zu Lebzeiten ist der klassische Weg, das zu vermeiden. Sie funktioniert, weil Schenkung- und Erbschaftsteuer dieselben Freibeträge verwenden, diese Freibeträge sich aber alle zehn Jahre erneuern. Wer früh anfängt, kann denselben Betrag zwei- oder dreimal steuerfrei übertragen.

Der Preis dafür ist Kontrollverlust. Was verschenkt ist, gehört einem nicht mehr, und die Rückholmöglichkeiten sind schmal. Deshalb steht am Anfang jeder Überlegung nicht die Steuerersparnis, sondern die Frage, ob der Schenker die Immobilie in den nächsten Jahrzehnten noch braucht – zum Wohnen, als Sicherheit oder als Vermögensreserve.

Warum Schenken und Erben denselben Regeln folgen

Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer stehen im selben Gesetz und arbeiten mit denselben Tabellen. Wer verwandtschaftlich nah steht, hat einen hohen Freibetrag und einen niedrigen Steuersatz; wer fernsteht, umgekehrt.

<!-- geprueft September 2026: Freibetraege nach § 16 ErbStG unveraendert (Ehegatte 500.000, Kinder 400.000, Enkel 200.000, Eltern im Erbfall 100.000, uebrige 20.000). -->

Der Unterschied zum Erbfall liegt an anderer Stelle. Im Erbfall gibt es zusätzlich Versorgungsfreibeträge für Ehegatten und Kinder, die es bei der Schenkung nicht gibt. Dafür lässt sich die Schenkung planen: Sie können den Zeitpunkt wählen, den Umfang steuern und den Vorgang in mehrere Schritte teilen. Der Erbfall kommt, wann er kommt.

Die Steuersätze steigen mit der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs – also des Betrags, der nach Abzug der Freibeträge übrig bleibt:

An dieser Tabelle sieht man den Kern der Sache: In Klasse I sind die Sätze bei den Beträgen, um die es bei einem Einfamilienhaus geht, moderat. In Klasse III beginnt es bei 30 Prozent – und der Freibetrag beträgt dort nur 20.000 Euro. Die Übertragung an Geschwister, Nichten, Neffen oder Lebensgefährten ist deshalb steuerlich fast immer die teure Variante, und zwar um ein Vielfaches.

Ein Rechenbeispiel: Ein Haus im Wert von 300.000 Euro an ein Kind kostet nichts, der Freibetrag von 400.000 Euro trägt. Dasselbe Haus an eine Nichte kostet 30 Prozent auf 280.000 Euro – 84.000 Euro Steuer. Die Sätze sind seit 2010 unverändert.

Die Zehnjahresfrist ist der eigentliche Hebel

Alle Zuwendungen zwischen denselben beiden Personen werden innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Der Freibetrag gilt für diesen Zehnjahreszeitraum, nicht für den einzelnen Vorgang.

Das klingt nach einer Einschränkung, ist aber der Kern der Gestaltung. Wer mit 60 die Hälfte des Hauses auf ein Kind überträgt, kann mit 70 die zweite Hälfte übertragen – und in beiden Fällen den vollen Freibetrag nutzen. Über zwei Übertragungen sind so 800.000 Euro je Kind steuerfrei möglich statt 400.000.

Ein Zahlenbeispiel, das die Größenordnung zeigt:

1. Ein Haus hat einen steuerlichen Wert von 600.000 Euro, es gibt ein Kind.
2. Im Erbfall verbleiben nach Abzug des Freibetrags 200.000 Euro als steuerpflichtiger Erwerb.
3. Werden dagegen mit 62 Jahren 50 Prozent und mit 73 Jahren die restlichen 50 Prozent übertragen, liegt jeder Vorgang bei 300.000 Euro und damit unter dem Freibetrag.
4. Die Steuerlast sinkt in diesem Beispiel auf null – vorausgesetzt, zwischen beiden Übertragungen liegen mehr als zehn Jahre.

Die Frist läuft ab dem Tag der Ausführung der Zuwendung. Bei Grundstücken ist das nach der Rechtsprechung nicht der Tag der Beurkundung, sondern der Zeitpunkt, zu dem die Auflassung erklärt ist und der Beschenkte die Eintragung bewirken kann. Wer die Frist knapp kalkuliert, sollte diesen Punkt vom Notar ausdrücklich klären lassen. Der Unterschied ist praktisch bedeutsam: Zwischen der Beurkundung und der tatsächlichen Eintragung im Grundbuch liegen je nach Auslastung des Amtsgerichts mehrere Wochen bis Monate. Käme es auf die Eintragung an, hinge der Fristbeginn davon ab, wie schnell eine Behörde arbeitet.

Nießbrauch: übertragen, ohne aufzugeben

Der häufigste Einwand gegen eine frühe Übertragung lautet: Ich will in dem Haus wohnen bleiben, und ich will die Mieteinnahmen behalten. Genau dafür gibt es den Vorbehaltsnießbrauch.

Der Schenker überträgt das Eigentum, behält sich aber das Recht vor, die Immobilie weiter zu nutzen und die Erträge zu ziehen. Er wohnt darin oder vermietet sie und bekommt die Miete. Der Beschenkte ist Eigentümer im Grundbuch, kann aber bis zum Tod des Nießbrauchers faktisch wenig damit anfangen.

Steuerlich ist das der doppelte Vorteil. Erstens läuft die Zehnjahresfrist ab der Übertragung. Zweitens mindert die Nießbrauchslast den Wert der Zuwendung: Bewertet wird nicht der volle Verkehrswert, sondern der Wert abzüglich des kapitalisierten Nießbrauchs. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, vervielfältigt mit einem Faktor, der sich nach der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers richtet.

Die Rechnung dahinter ist einfacher, als sie klingt:

Kapitalwert = Jahreswert der Nutzung × Vervielfältiger

Der Jahreswert ist die erzielbare Jahresnettokaltmiete – bei Eigennutzung der Betrag, der bei Vermietung erzielbar wäre. Er ist nach § 16 BewG gedeckelt auf höchstens ein 18,6-tel des Steuerwerts der Immobilie. Bei einem Steuerwert von 400.000 Euro liegt diese Obergrenze also bei rund 21.500 Euro im Jahr.

Der Vervielfältiger richtet sich nach Alter und Geschlecht des Nießbrauchers. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Tabelle jedes Jahr neu auf Basis der aktuellen Sterbetafel; gerechnet wird mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Für Bewertungsstichtage ab 2026 gilt die Tabelle aus dem Schreiben vom 21. Oktober 2025.

Ein Beispiel: Haus mit einem Steuerwert von 400.000 Euro, erzielbare Jahresnettokaltmiete 16.000 Euro, Nießbraucherin 65 Jahre alt. Der Jahreswert liegt unter der Kappungsgrenze und wird voll angesetzt. Der Vervielfältiger beträgt in dieser Konstellation rund 12,6 – der Kapitalwert des Nießbrauchs also etwa 200.000 Euro. Statt 400.000 Euro werden nur 200.000 Euro verschenkt. Bei einem Kind mit 400.000 Euro Freibetrag bleibt selbst eine zweite Immobilie in derselben Größenordnung noch steuerfrei.

Wie stark die Wirkung ist, hängt am Alter:

Die genauen Faktoren stehen in der amtlichen Tabelle und unterscheiden sich zwischen Männern und Frauen; lassen Sie sie für Ihren Fall vom Steuerberater oder Notar ausrechnen, statt mit Näherungswerten zu planen.

Das erklärt, warum die Gestaltung mit dem Alter an Wirkung verliert. Mit 60 senkt ein Nießbrauch den steuerlichen Wert erheblich, mit 85 kaum noch. Wer die Übertragung immer weiter aufschiebt, verliert beide Vorteile gleichzeitig: den Vervielfältiger und die Zehnjahresfrist.

Ein Sonderfall lohnt die Erwähnung: Das selbstgenutzte Familienheim kann unter Ehegatten zu Lebzeiten übertragen werden, ohne dass Schenkungsteuer anfällt – unabhängig vom Wert und ohne Behaltefrist. Für Kinder gilt diese Befreiung bei einer Schenkung dagegen nicht; sie greift dort nur im Erbfall und nur unter engen Bedingungen. Was im Erbfall gilt, steht ausführlich unter Steuern beim geerbten Haus.

<!-- geprueft: unter Ehegatten keine Flaechengrenze; bei Kindern 200 qm, Einzug binnen rund sechs Monaten, zehn Jahre Behaltensfrist. Offen: Uebertragung unter Ehegatten zu Lebzeiten ohne Wertgrenze und ohne Behaltefrist; keine entsprechende Befreiung fuer Schenkungen an Kinder. Paragrafen und Bedingungen bestätigen. -->

Wohnrecht statt Nießbrauch – der kleinere Bruder

Neben dem Nießbrauch gibt es das dingliche Wohnrecht. Der Unterschied ist praktisch bedeutsam: Das Wohnrecht erlaubt nur die eigene Nutzung, nicht die Vermietung. Wer auszieht, weil er ins Pflegeheim muss, hat davon nichts mehr – die Immobilie steht dann leer, während das Wohnrecht formal weiterbesteht.

Der Nießbrauch ist in dieser Situation flexibler, weil der Nießbraucher die Immobilie vermieten und die Miete zur Finanzierung des Heimplatzes verwenden kann. Steuerlich mindert das Wohnrecht den Wert der Schenkung ebenfalls, wenn auch in der Regel weniger stark als ein Nießbrauch.

Wichtig ist die Absicherung im Grundbuch. Beide Rechte gehören in Abteilung II eingetragen, und zwar an erster Rangstelle. Ein nur schuldrechtlich vereinbartes Wohnrecht ist wertlos, sobald der Beschenkte verkauft oder in eine Insolvenz gerät.

Wann eine Schenkung ein Fehler ist

Es gibt Konstellationen, in denen von einer Übertragung abzuraten ist – auch wenn die Steuerrechnung verlockend aussieht:

• Wenn der Schenker das Vermögen noch braucht. Pflegekosten, ein Umbau, ein Umzug ins Alter: Wer sein einziges Vermögen verschenkt hat, kann es nicht mehr einsetzen. Ein Rückforderungsrecht bei Verarmung besteht, ist aber zeitlich begrenzt und in der Praxis unangenehm durchzusetzen.
• Wenn der Beschenkte finanziell unsicher steht. Eine Scheidung, eine Insolvenz oder eine Vollstreckung beim Beschenkten trifft dann die Immobilie. Rückfallklauseln für solche Fälle gehören zwingend in den Vertrag.
• Wenn mehrere Kinder ungleich behandelt werden. Schenkungen an ein Kind lösen später Pflichtteilsergänzungsansprüche der übrigen aus. Der anzurechnende Wert schmilzt über die Jahre ab – bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt diese Abschmelzung nach der Rechtsprechung jedoch häufig gar nicht erst zu laufen.
• Wenn ein Verkauf absehbar ist. Der Beschenkte übernimmt die Anschaffungsdaten des Schenkers. Das ist bei der Spekulationsfrist ein Vorteil, führt bei vermieteten Objekten aber dazu, dass die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortgeführt wird und kein neues Abschreibungsvolumen entsteht.

Zwei dieser Punkte verdienen eine genauere Erklärung, weil sie die häufigsten Fehlannahmen betreffen.

Die Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB. Eine Schenkung wird im ersten Jahr vor dem Erbfall voll berücksichtigt, danach je Jahr um ein Zehntel weniger; nach zehn Jahren bleibt sie außer Betracht. Diese Abschmelzung ist der eigentliche Grund, früh zu übertragen.

Bei vorbehaltenem Nießbrauch läuft diese Frist jedoch häufig gar nicht erst an. Der Bundesgerichtshof hat das in ständiger Rechtsprechung so entschieden: Wer den verschenkten Gegenstand aufgrund vorbehaltener Rechte im Wesentlichen weiter nutzt, hat den „Genuss" nicht aufgegeben – und ohne Genussverzicht kein Fristbeginn (BGH IV ZR 132/93). Ein bloßes Wohnungsrecht an einzelnen Räumen hemmt die Frist dagegen nicht, wenn der Beschenkte die übrigen Teile frei nutzen und vermieten kann (BGH IV ZR 474/15).

Damit steht die Gestaltung vor einer echten Entscheidung: Der Nießbrauch senkt die Schenkungsteuer, verhindert aber die Abschmelzung beim Pflichtteil. Wer ungleich verteilt und Pflichtteilsansprüche fürchtet, muss zwischen beidem wählen – oder mit einem Pflichtteilsverzicht arbeiten.

Die Rückforderung wegen Verarmung nach § 528 BGB. Kann der Schenker seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten – der klassische Fall ist die Heimunterbringung –, kann er das Geschenk zurückfordern; praktisch macht das meist der Sozialhilfeträger aus übergegangenem Recht geltend. Der Beschenkte kann das abwenden, indem er den fehlenden Unterhalt zahlt.

Auch hier gilt eine Zehnjahresgrenze: Sind seit der Leistung des Geschenks zehn Jahre vergangen, bevor die Bedürftigkeit eintritt, ist der Anspruch ausgeschlossen (§ 529 BGB). Das ist die dritte Zehnjahresfrist in diesem Text, und sie läuft wieder anders als die beiden anderen – maßgeblich ist hier der Zeitpunkt, zu dem die Bedürftigkeit eintritt, nicht der Erbfall.

Wie eine Übertragung praktisch abläuft

1. Wert ermitteln. Ohne belastbaren Verkehrswert lässt sich weder die Steuer schätzen noch die Aufteilung unter Geschwistern gerecht regeln. Das Finanzamt bewertet nach eigenen Verfahren, die den Marktwert häufig überschätzen – ein Gutachten kann sich hier rechnen.
2. Gestaltung festlegen. Voll oder in Teilen, mit Nießbrauch oder Wohnrecht, mit oder ohne Gegenleistung. Diese Entscheidung gehört zu einem Steuerberater, nicht ins Internet.
3. Notariell beurkunden. Jede Grundstücksschenkung ist beurkundungspflichtig. Der Notar meldet den Vorgang von Amts wegen dem Finanzamt.
4. Rückfall- und Widerrufsrechte vereinbaren. Für den Fall der Insolvenz, der Scheidung oder des Vorversterbens des Beschenkten.
5. Grundbuch berichtigen lassen und die vereinbarten Rechte eintragen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim örtlichen Amtsgericht – für Bad Oeynhausen und Löhne das Amtsgericht Bad Oeynhausen.
6. Anzeige beim Finanzamt. Die Schenkung ist innerhalb von drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG), auch wenn sie unter dem Freibetrag bleibt und keine Steuer anfällt. Der Notar meldet den Vorgang zwar ebenfalls, das entbindet Sie aber nicht. Zuständig ist in Nordrhein-Westfalen ein zentrales Finanzamt je Regierungsbezirk – für den Kreis Herford und den Kreis Minden-Lübbecke das Finanzamt Detmold.

Zum Grundbuchamt: Für Grundstücke in Bad Oeynhausen, Löhne und Vlotho führt das Amtsgericht Bad Oeynhausen das Grundbuch, für Bünde das Amtsgericht Bünde, für Herford, Enger, Spenge und Hiddenhausen das Amtsgericht Herford, für Minden das Amtsgericht Minden. Löhne gehört also trotz der Zugehörigkeit zum Kreis Herford zum Amtsgericht Bad Oeynhausen – ein Punkt, an dem regelmäßig Post an die falsche Stelle geht.

Grunderwerbsteuer fällt bei der Schenkung übrigens nicht an – weder für die unentgeltliche Zuwendung selbst noch für Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie. Das ist einer der wenigen Punkte, an denen der Gesetzgeber es einem einfach macht.

Der nächste Schritt

Bevor Sie einen Steuerberater oder Notar aufsuchen, brauchen Sie eine Zahl: den realistischen Wert der Immobilie. Alles Weitere – Freibetrag, Aufteilung, Nießbrauchsbewertung, die Frage, ob eine Übertragung in zwei Schritten sinnvoll ist – hängt davon ab.

Eine erste Einordnung liefert die Immobilienbewertung; für steuerliche Zwecke ist in strittigen Fällen ein Verkehrswertgutachten die tragfähigere Grundlage. Wenn Sie ohnehin gerade eine Nachlasssituation ordnen und mehrere Erben beteiligt sind, ist der Beitrag zur Immobilie in der Erbengemeinschaft der passende nächste Text.

Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Er beschreibt die Mechanik, damit Sie das Gespräch mit Steuerberater und Notar vorbereitet führen können.

Stand: September 2026. Die Freibeträge und die Zehnjahresfrist sind geprüft. Für die Gestaltung im Einzelfall ist eine steuerliche Beratung nötig.