Steuern beim geerbten Haus: Freibeträge, Fristen, Fallstricke

Beim geerbten Haus entscheidet die Steuer manchmal über mehr Geld als der Verkaufspreis. Und sie wird fast immer zu spät angesehen – meistens dann, wenn das Haus schon inseriert ist oder der Kaufvertrag beim Notar liegt. Zu diesem Zeitpunkt sind einige Weichen bereits gestellt.

Dabei geht es um zwei völlig verschiedene Steuern, die im Gespräch regelmäßig durcheinandergeraten. Die eine fällt an, weil Sie geerbt haben. Die andere kann anfallen, wenn Sie das Geerbte weiterverkaufen. Sie haben unterschiedliche Regeln, unterschiedliche Fristen und unterschiedliche Ausnahmen.

Dieser Text erklärt beide, benennt die Bedingungen der Befreiung für das selbstgenutzte Familienheim und zeigt, warum das Kaufdatum des Verstorbenen für Sie plötzlich wichtig wird. Vorweg ein Hinweis, der ernst gemeint ist: Steuerrecht ändert sich, und Einzelfälle unterscheiden sich stärker, als jeder Ratgeber abbilden kann. Was hier steht, ersetzt kein Gespräch mit einem Steuerberater – es soll Ihnen ermöglichen, die richtigen Fragen zu stellen.

Zwei Steuern, die oft verwechselt werden

Die Erbschaftsteuer knüpft an den Erwerb von Todes wegen an. Bemessungsgrundlage ist der Wert dessen, was Sie erben, abzüglich Ihres persönlichen Freibetrags und abzüglich der Nachlassverbindlichkeiten – also etwa noch offener Kredite auf dem Haus, der Bestattungskosten und der Kosten der Nachlassabwicklung. Ob überhaupt etwas zu zahlen ist, hängt an zwei Größen: Ihrem Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Nachlasses.

Die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft – umgangssprachlich Spekulationssteuer – kann anfallen, wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen. Sie hat mit dem Erbfall nichts zu tun, sondern mit der Frage, wie lange die Immobilie schon im Familienbesitz ist und wie sie genutzt wurde.

Beide können nacheinander greifen: Erst wird der Erwerb besteuert, und wenn Sie unglücklich verkaufen, danach der Gewinn aus dem Verkauf. Beide können auch komplett entfallen. Und beide hängen an Bedingungen, die Sie kennen sollten, bevor Sie handeln.

Wichtig ist außerdem die Meldung: Ein Erwerb von Todes wegen ist dem zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt anzuzeigen. Dafür haben Sie drei Monate ab Kenntnis vom Erbfall.

Viele halten diese Pflicht für erledigt, weil ein Gericht oder ein Notar das Testament eröffnet hat. Das stimmt auch – aber nicht, wenn Grundbesitz zum Nachlass gehört. Dann bleibt die Anzeigepflicht bestehen, weil die amtliche Testamentsmitteilung dem Finanzamt keine Angaben zum Grundstück liefert. Dasselbe gilt bei Betriebsvermögen, Anteilen an Kapitalgesellschaften und Auslandsvermögen. Wer ein Haus erbt, ist also praktisch immer anzeigepflichtig.

Zuständig ist in Nordrhein-Westfalen ein zentrales Finanzamt je Regierungsbezirk – für den Kreis Herford und den Kreis Minden-Lübbecke das Finanzamt Detmold. Eine formlose Anzeige genügt.

Die Freibeträge hängen am Verwandtschaftsgrad

Das Erbschaftsteuerrecht ordnet jeden Erben einer von drei Steuerklassen zu. Aus der Steuerklasse ergeben sich der persönliche Freibetrag und der Steuersatz. Der Unterschied ist erheblich: Derselbe Nachlass kann für ein Kind vollständig steuerfrei bleiben und für einen Neffen eine fünfstellige Steuer auslösen.

Die Steuersätze richten sich nach dem, was nach Abzug der Freibeträge übrig bleibt:

Zwei Dinge dazu, die häufig missverstanden werden. Erstens gilt der Satz auf den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht stufenweise wie bei der Einkommensteuer – wer knapp über eine Grenze rutscht, zahlt auf alles den höheren Satz. Zweitens mildert der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG genau diesen Sprung ab: Der Mehrbetrag wird nur insoweit erhoben, wie er aus der Hälfte des die Grenze übersteigenden Betrags gedeckt werden kann, bei Sätzen über 30 Prozent aus drei Vierteln. Der Sprung tut also weh, aber nicht in voller Höhe.

Die Sätze sind seit 2010 unverändert. Über eine Reform wird laufend diskutiert – beschlossen ist nichts.

Der Steuersatz steigt innerhalb der Klasse mit dem steuerpflichtigen Erwerb – also mit dem Betrag, der nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt. Zwei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen.

Erstens gilt der Freibetrag pro Erbe, nicht pro Nachlass. Erben drei Kinder gemeinsam ein Haus, hat jedes seinen eigenen Freibetrag auf seinen Anteil. Ein Haus, das in einer Hand steuerpflichtig wäre, kann verteilt auf drei Personen steuerfrei bleiben.

Zweitens werden Schenkungen desselben Schenkers innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall zusammengerechnet. Wer vor acht Jahren bereits eine größere Summe erhalten hat, hat seinen Freibetrag womöglich schon teilweise verbraucht. Genau an dieser Zehnjahresfrist setzt die Gestaltung zu Lebzeiten an, die wir in Mit einer Schenkung die Erbschaftsteuer sparen beschreiben – für Erben ist sie leider nur noch als Blick zurück relevant.

<!-- geprueft September 2026: Zehnjahresfrist nach § 14 ErbStG unveraendert. -->

Für Ehepartner und Kinder gibt es zusätzlich zum persönlichen Freibetrag einen Versorgungsfreibetrag. Er beträgt für den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner 256.000 Euro und staffelt sich bei Kindern nach dem Alter:

Ab 27 Jahren entfällt er. Und er wird gekürzt – und zwar um den Kapitalwert aller Versorgungsbezüge, die aus Anlass des Todes zustehen und ihrerseits nicht der Erbschaftsteuer unterliegen. Eine Witwenrente aus der gesetzlichen Rentenversicherung oder eine Betriebsrente zehrt ihn also auf, oft vollständig. Bei einer Beamtenwitwe bleibt in der Regel nichts übrig, bei einer Selbstständigen ohne Rentenanspruch dagegen der volle Betrag. Das ist einer der Punkte, an denen sich eine Erbschaftsteuererklärung im Detail lohnt.

Wie das Finanzamt den Wert des Hauses ansetzt

Für die Erbschaftsteuer zählt nicht der Preis, zu dem Sie verkaufen wollen, sondern der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert. Er wird nach den Regeln des Bewertungsgesetzes ermittelt, in der Regel im Vergleichswert- oder im Sachwertverfahren, bei vermieteten Objekten im Ertragswertverfahren. Das Verfahren arbeitet mit typisierten Größen und bildet den Zustand eines konkreten Hauses nicht immer ab.

Genau daraus entsteht der häufigste Streitpunkt: Das Finanzamt setzt einen Wert an, den das Haus im Zustand von 1970 auf dem Markt nicht erzielt. Dagegen können Sie den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG führen. Zwei Wege stehen offen.

Der erzielte Kaufpreis wird anerkannt, wenn der Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kam, sich auf dasselbe Grundstück bezieht und innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag liegt – der Stichtag ist der Todestag. Wer ohnehin verkaufen will, hat damit den einfachsten und billigsten Nachweis in der Hand: den eigenen Kaufvertrag. Voraussetzung ist, dass an einen Fremden verkauft wurde und die Verhältnisse sich seit dem Stichtag nicht wesentlich geändert haben.

Der zweite Weg ist ein Gutachten – vom örtlichen Gutachterausschuss oder von einem zertifizierten Sachverständigen. Es kostet einen vierstelligen Betrag und lohnt sich erst, wenn der Unterschied zum Finanzamtswert deutlich größer ist.

Praktisch heißt das: Wenn Sie das Haus ohnehin verkaufen, warten Sie mit der Erbschaftsteuererklärung, bis der Kaufvertrag vorliegt, und legen Sie ihn bei. Wenn Sie es behalten, entscheidet die Größe der Abweichung darüber, ob ein Gutachten sich rechnet.

In der Praxis heißt das: Wenn Sie ohnehin verkaufen und der Verkauf zügig läuft, ist der Kaufpreis oft die belastbarste Zahl im Verfahren. Es lohnt sich, den Bescheid nicht ungeprüft hinzunehmen. Zuständig für die Feststellung ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt – bei einem Haus in Bad Oeynhausen oder Löhne also nicht das Finanzamt an Ihrem Wohnort, selbst wenn Sie weit entfernt wohnen.

Die Befreiung für das Familienheim und ihre Bedingungen

Für das selbstgenutzte Familienheim gibt es eine eigene Steuerbefreiung. Sie ist großzügig und wird deshalb gern als Argument benutzt – sie ist aber an harte Bedingungen geknüpft, und sie fällt rückwirkend weg, wenn man sie verletzt.

Die Grundvoraussetzungen:

1. Der Verstorbene muss das Haus bis zum Erbfall selbst bewohnt haben – oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein, etwa durch Pflegebedürftigkeit im Heim.
2. Der Erbe muss unverzüglich selbst einziehen und die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Der Bundesfinanzhof hat „unverzüglich" mit rund sechs Monaten beziffert. Wer sich mehr Zeit lässt, muss den Grund nachweisen — ein Erbstreit zählt, eine langsame Renovierung eher nicht.
3. Der Erbe muss zehn Jahre lang dort wohnen bleiben. Zieht er vorher aus, verkauft oder vermietet er, entfällt die Befreiung rückwirkend. Ausgenommen sind zwingende Gründe wie ein Umzug ins Pflegeheim. Ein Jobwechsel gilt ausdrücklich nicht als zwingender Grund.
4. Bei Kindern als Erben gilt die Befreiung nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Was darüber liegt, wird anteilig besteuert: Bei 250 Quadratmetern bleiben also 20 Prozent des Werts steuerpflichtig. Für Ehepartner gibt es keine Flächengrenze.

Für die Praxis ergibt sich daraus eine unbequeme, aber klare Empfehlung: Wer ohnehin verkaufen will, sollte die Familienheim-Befreiung gar nicht erst einplanen. Der pro forma vollzogene Einzug, um Steuer zu sparen, geht regelmäßig schief. Verkaufen Sie innerhalb der Behaltensfrist, wird die Steuer nachgefordert, und zwar auf einen Wert, der zwischenzeitlich bestandskräftig festgestellt wurde. Wer aus beruflichen Gründen nicht am Ort des Hauses wohnen kann, sollte diesen Weg von vornherein streichen – was für Erben, die weit entfernt wohnen, praktisch immer gilt. Wie sich ein solcher Verkauf über die Distanz organisieren lässt, steht in Ein Haus verkaufen, das 400 Kilometer entfernt steht.

Für Ehepartner ist die Befreiung an keine Wohnflächengrenze gebunden, für Kinder schon. Und in einer Erbengemeinschaft gilt sie nur für den, der tatsächlich einzieht – nicht für die übrigen Miterben.

Die Spekulationsfrist: Sie erben auch das Kaufdatum

Die zweite Steuer betrifft den Verkauf. Verkauft jemand eine private Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist nach der Anschaffung, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig – mit dem persönlichen Steuersatz, was ihn teuer macht. Die Frist beträgt zehn Jahre. Nach ihrem Ablauf ist der Gewinn steuerfrei. Ausgenommen sind außerdem Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden — dann spielt die Zehnjahresfrist keine Rolle.

Der Punkt, den kaum jemand kennt: Beim Erben beginnt keine neue Frist. Sie treten in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein und übernehmen dessen Anschaffungszeitpunkt. Der Erbfall selbst ist kein Anschaffungsvorgang.

Daraus folgt eine sehr praktische Prüfung, bevor Sie inserieren:

• Der Verstorbene hat das Haus vor langer Zeit gekauft oder selbst gebaut. Dann ist die Frist längst abgelaufen, und der Verkauf ist einkommensteuerfrei – unabhängig davon, wie hoch der Gewinn ausfällt. Das ist der Normalfall bei Elternhäusern.
• Der Verstorbene hat erst vor wenigen Jahren gekauft. Dann läuft die Frist noch, und ein Verkauf kann steuerpflichtig sein. Hier lohnt sich die Rechnung, ob das Abwarten bis zum Fristende günstiger ist als der sofortige Verkauf – gegen die Kosten des Wartens, die bei einem leeren Haus erheblich sind. Was ein Leerstand monatlich kostet, steht in Was ein leerstehendes Haus jeden Monat kostet.
• Es handelt sich um eine vermietete Eigentumswohnung. Dann greift die Ausnahme für Eigennutzung nicht, und die Frist ist die einzige Größe, die zählt. Zusätzlich sind in der Vergangenheit geltend gemachte Abschreibungen bei der Gewinnermittlung zu berücksichtigen, was den steuerpflichtigen Gewinn erhöht.

Suchen Sie also früh nach dem alten Kaufvertrag. Das Datum darin ist eine der wenigen Zahlen, die eine Verkaufsentscheidung tatsächlich verändern können. Findet sich der Vertrag nicht, hilft ein Blick ins Grundbuch: Die Eintragung des Verstorbenen als Eigentümer trägt ein Datum, das als Ausgangspunkt für die Recherche genügt.

Ein Sonderfall betrifft die Erbengemeinschaft: Kauft ein Miterbe die Anteile der anderen heraus, gilt das für den erworbenen Anteil als Anschaffung – mit einer eigenen Zehnjahresfrist für genau diesen Anteil.

Diese Frage war zwischenzeitlich offen. Der Bundesfinanzhof hatte im September 2023 entschieden (IX R 13/22), der Kauf eines Erbteils sei keine anteilige Anschaffung der Nachlassgrundstücke – ein Verkauf wäre danach steuerfrei geblieben. Das Urteil hat nicht lange gehalten: Der Gesetzgeber hat mit dem Jahressteuergesetz 2024 den § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG ausdrücklich auf Gesamthandsgemeinschaften erstreckt und damit den alten Zustand wiederhergestellt – anwendbar in allen offenen Fällen, also auch rückwirkend.

Wer also einen Miterbenanteil gekauft hat und das Haus innerhalb von zehn Jahren nach diesem Kauf verkauft, versteuert den anteiligen Gewinn. Wer eine ältere Quelle liest, die sich auf das BFH-Urteil beruft, liest überholtes Recht. Die übrigen Fragen einer Erbengemeinschaft haben wir in Wenn mehrere erben zusammengestellt.

Womit Sie anfangen sollten

Drei Dinge klären Sie am besten, bevor Sie über den Verkauf entscheiden: Wie hoch ist Ihr persönlicher Freibetrag, wann hat der Verstorbene das Haus erworben, und welchen Wert wird das Finanzamt ansetzen. Aus diesen drei Angaben ergibt sich fast immer, ob überhaupt ein steuerliches Thema besteht – und in vielen Fällen ist die Antwort erfreulich schlicht: Bei einem Elternhaus, das seit Jahrzehnten in der Familie ist und an ein oder zwei Kinder fällt, bleibt oft beides ohne Folgen.

Wenn nicht, dann gehört die Frage zu einem Steuerberater, und zwar vor dem Verkauf, nicht danach. Die Kosten dafür stehen in keinem Verhältnis zu dem, was eine falsch geplante Familienheim-Befreiung oder ein um vier Monate zu früher Verkauf kosten kann.

Was Sie unabhängig davon brauchen, ist eine belastbare Vorstellung vom Wert des Hauses – für die Steuer, für die Aufteilung unter Miterben und für die Entscheidung selbst. Eine Bewertung liefert diese Zahl, und sie ist auch dann sinnvoll, wenn der Verkauf noch offen ist. Wenn Sie erst am Anfang stehen, beginnen Sie besser bei den ersten Schritten nach einem Erbfall – dort steht auch die Frist zur Grundbuchberichtigung, die man nicht verstreichen lassen sollte.

Stand der Steuerangaben: September 2026. Freibeträge, Familienheim-Befreiung und Spekulationsfrist sind geprüft. Verbindlich ist im Einzelfall die Auskunft Ihres Steuerberaters.