Eine Online-Bewertung liefert in zwei Minuten eine Spanne. Für viele Eigentümer ist das die erste konkrete Zahl seit dem Kauf oder seit dem Bau, und sie bleibt hängen. Meistens bleibt das obere Ende hängen.
Diese Spanne ist eine Einordnung, kein Preisschild. Sie beantwortet die Frage, in welcher Größenordnung sich eine Immobilie wie Ihre in Ihrer Lage bewegt. Sie beantwortet nicht die Frage, was Ihr Haus kostet. Zwischen diesen beiden Fragen liegen im Einzelfall mehrere zehntausend Euro – nach oben wie nach unten.
Der folgende Text erklärt, mit welchen Daten ein solcher Rechner arbeitet, welche fünf Punkte er nicht kennen kann, und wie aus einer Spanne ein Preis wird, den ein Käufer am Ende tatsächlich überweist.
Womit ein Online-Rechner rechnet
Ein Bewertungsrechner kennt genau das, was Sie eingetragen haben, und das, was öffentlich über Ihre Adresse bekannt ist. Das ist mehr, als die meisten vermuten, aber es ist eine geschlossene Liste:
- Objektart – Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenmittelhaus, Eigentumswohnung
- Wohnfläche und Grundstücksgröße in Quadratmetern
- Baujahr, gelegentlich ergänzt um ein pauschales Modernisierungsjahr
- Lage auf Ebene der Straße oder des Straßenabschnitts, hinterlegt mit dem Bodenrichtwert
- Marktdaten aus tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Objekte in der Umgebung
Der Bodenrichtwert stammt vom Gutachterausschuss des jeweiligen Kreises – für Bad Oeynhausen und Löhne also vom Gutachterausschuss des Kreises Minden-Lübbecke beziehungsweise des Kreises Herford. Diese Ausschüsse führen die Kaufpreissammlung, in der jeder notariell beurkundete Verkauf erfasst wird. Das ist die belastbarste Datengrundlage, die es in Deutschland gibt, und ein guter Rechner greift darauf zurück.
Genau heißen die zuständigen Stellen: für Bad Oeynhausen der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke, für Löhne der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford. Die Stadt Minden hat einen eigenen, vom Kreis getrennten Ausschuss – ein Beispiel dafür, dass die Zuständigkeit nicht immer der Kreisgrenze folgt.
Die Bodenrichtwerte werden jährlich zum Stichtag 1. Januar ermittelt und sind über das Landesportal BORIS.NRW kostenfrei und ohne Anmeldung einsehbar. Ebenso die Grundstücksmarktberichte, in denen die Ausschüsse ihre Auswertungen veröffentlichen – dort stehen auch die Sachwertfaktoren und die durchschnittlich erzielten Kaufpreise. Wer eine Zahl aus einem Onlinerechner prüfen will, findet dort die Vergleichsgrundlage.
Aus diesen Angaben entsteht ein statistischer Wert: So viel kostet in dieser Lage ein Haus dieser Art, dieser Größe und dieses Alters – im Durchschnitt. Das Wort „im Durchschnitt" ist der ganze Punkt.
Warum das Ergebnis eine Spanne ist und keine Zahl
Ein Rechner, der eine einzelne Zahl ausgibt, tut so, als wüsste er Dinge, die er nicht wissen kann. Die Spanne ist ehrlicher: Sie bildet ab, wie weit reale Verkaufspreise um den statistischen Mittelwert streuen.
Diese Streuung ist bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern verhältnismäßig klein – solche Objekte ähneln sich stark, und es gibt viele Vergleichsverkäufe. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus aus den Siebzigern ist sie groß. Jedes dieser Häuser wurde individuell gebaut, individuell bewohnt und individuell instand gehalten oder eben nicht.
Zwei Häuser in derselben Straße, gleich groß, gleich alt, gleiche Objektart. Der Rechner gibt für beide dasselbe Ergebnis aus. Im Verkauf trennen sie am Ende 60.000 Euro. Beide Zahlen liegen innerhalb der Spanne – sie war schlicht breit genug, um beide Wahrheiten zu enthalten.
Genau deshalb ist die Frage nach dem Wert Ihres Hauses nicht mit einer Zahl beantwortet, sondern mit der Frage: Wo innerhalb dieser Spanne steht es? Und diese Frage entscheidet sich an fünf Punkten, die in kein Eingabefeld passen.
Die fünf Punkte, die über oben oder unten entscheiden
| Punkt | Was der Rechner sieht | Was tatsächlich zählt |
|---|---|---|
| Technischer Zustand | Baujahr | Alter von Dach, Fenstern, Heizung, Elektrik, Leitungen |
| Energiestand | nichts | Kennwert des Energieausweises, Dämmung, Heizungsart |
| Grundriss | Wohnfläche | Zuschnitt, Belichtung, Bad im Erdgeschoss, Barrierefreiheit |
| Ausstattung | nichts | Bäder, Böden, Fenster, Küche, Qualität statt Fläche |
| Mikrolage | Straßenabschnitt | Verkehr, Nachbarschaft, Ausrichtung, Zuschnitt des Grundstücks |
Der technische Zustand ist der größte Hebel. Ein Baujahr 1978 sagt nichts darüber, ob die Heizung von 1978 oder von 2019 ist. Beim ersten Haus rechnet ein Käufer eine Erneuerung ein, beim zweiten nicht – und dieser Unterschied liegt bei einem Einfamilienhaus schnell im fünfstelligen Bereich. Dass wir solche Beträge nicht schätzen, sondern von den eigenen Baustellen kennen, ist der Vorteil eines Unternehmens, das nicht nur vermittelt, sondern auch selbst baut.
Der Energiestand ist in den vergangenen Jahren vom Nebenschauplatz zum Hauptargument geworden. Der Kennwert aus dem Energieausweis steht in jeder Anzeige, und Käufer rechnen ihn in Euro um. Was dahintersteckt, steht in unserem Beitrag zum Energieausweis.
Der Grundriss lässt sich nicht nachrüsten, jedenfalls nicht billig. Ein Haus mit 140 Quadratmetern, bei dem das einzige Bad im Obergeschoss liegt und die Treppe steil ist, spricht eine kleinere Käufergruppe an als ein gleich großes Haus mit Gäste-WC unten. Weniger Interessenten heißt weniger Wettbewerb heißt niedrigerer Preis.
Die Ausstattung wird von Eigentümern regelmäßig überschätzt und von Rechnern gar nicht erfasst. Eine hochwertige Küche steigert den Wert nicht um ihren Anschaffungspreis. Sie verkürzt die Vermarktungszeit, weil der Käufer eine Ausgabe weniger vor sich sieht.
Die Mikrolage meint den Unterschied innerhalb desselben Bodenrichtwertgebiets: Eckgrundstück an der Durchgangsstraße oder Sackgasse am Feldrand, Südgarten oder Nordhang, Blick ins Grüne oder auf die Gewerbehalle. Der Bodenrichtwert ist ein Flächenmittel und kann das nicht auflösen.
Wie aus einer Spanne ein Preis wird
Die Spanne ist der Anfang der Arbeit, nicht ihr Ergebnis. Zwischen der Zahl auf dem Bildschirm und dem Angebotspreis liegen sechs Schritte:
- Ortstermin. Jemand geht durch das Haus, öffnet die Heizungstür, schaut in den Keller, auf den Dachboden und in die Fensterfalze. Das dauert ein bis zwei Stunden und ersetzt keine Eingabemaske, sondern die Annahmen dahinter.
- Unterlagen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung mit Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen. Erst hier zeigt sich, ob die eingetragene Wohnfläche stimmt – Abweichungen von zehn Prozent sind keine Seltenheit. Welche Papiere Sie zusammensuchen sollten, steht in der Unterlagen-Checkliste.
- Vergleichsverkäufe. Nicht Angebotspreise aus Portalen, sondern beurkundete Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Der Unterschied zwischen beiden ist erheblich und geht fast immer in dieselbe Richtung.
- Verfahrenswahl. Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert – welches Verfahren führt, entscheidet die Immobilie. Wie die drei funktionieren, erklärt der Beitrag Wie eine Immobilie bewertet wird.
- Marktabgleich. Wie viele vergleichbare Objekte stehen gerade zum Verkauf, wie lange stehen sie schon, und wie viele Interessenten gibt es dafür. Ein rechnerisch richtiger Preis ist falsch, wenn im selben Ort acht ähnliche Häuser warten.
- Angebotspreis. Er ist eine strategische Entscheidung, kein Rechenergebnis. Zu hoch angesetzt, verbrennt ein Objekt die ersten sechs Wochen – die Zeit, in der die Nachfrage am größten ist – und wird danach über Preisreduzierungen verkauft, die tiefer gehen als der ursprüngliche Aufschlag.
Was Sie selbst prüfen können, bevor jemand kommt
Vier Angaben verschieben eine Einschätzung stärker als alles andere, und Sie können sie ohne fremde Hilfe zusammentragen:
- Das Alter der Anlagentechnik. Baujahr der Heizung (steht auf dem Typenschild und in jedem Schornsteinfegerprotokoll), Jahr des Fensteraustauschs, Jahr der letzten Dacharbeiten, Zustand des Elektroverteilers.
- Den Energiekennwert. Er steht auf Seite zwei Ihres Energieausweises in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Falls kein gültiger Ausweis vorliegt: Der Verbrauch der letzten drei Heizkostenabrechnungen ist eine brauchbare Näherung.
- Die tatsächliche Wohnfläche. Nicht die Zahl aus dem Kaufvertrag von 1994, sondern eine Berechnung nach heutigem Maßstab. Dachschrägen, Keller und Wintergarten zählen jeweils anders.
- Belege über Modernisierungen. Rechnungen über Bad, Fenster, Heizung, Dämmung. Was Sie nicht belegen können, bezahlt Ihnen kein Käufer.
Wer diese vier Punkte beisammenhat, bekommt eine Einschätzung, die deutlich enger ausfällt als jede Online-Spanne – und zwar unabhängig davon, wer sie erstellt.
Wofür die Spanne trotzdem taugt
Nichts an alldem spricht gegen den Rechner. Er beantwortet mehrere Fragen zuverlässig, und für die meisten Eigentümer sind es genau die Fragen, die zuerst kommen:
Bewegt sich mein Haus bei 250.000 oder bei 500.000 Euro – die Größenordnung stimmt. Reicht der Erlös, um die Restschuld abzulösen und die Wohnung am neuen Ort zu finanzieren – bei ausreichendem Abstand zur Untergrenze lässt sich das beantworten. Lohnt es sich überhaupt, das Thema Verkauf weiterzuverfolgen – meistens ja oder nein, und darauf kommt es in diesem Moment an. Auch als erste gemeinsame Grundlage in einer Erbengemeinschaft ist eine neutrale Spanne mehr wert als drei sich widersprechende Schätzungen am Küchentisch.
Was die Spanne nicht kann, ist die Grundlage für einen Angebotspreis sein, für eine Erbauseinandersetzung, für eine Auszahlung unter Geschwistern oder für ein Gespräch mit dem Finanzamt. Dafür braucht es jemanden, der das Haus gesehen hat.
Der nächste sinnvolle Schritt
Wenn Sie ohnehin über einen Verkauf nachdenken, ist die Reihenfolge einfach: erst die vier Angaben oben zusammentragen, dann jemanden ins Haus lassen. Ein Ortstermin dauert ein bis zwei Stunden, und danach reden Sie über eine Zahl mit Begründung statt über eine Spanne mit Fußnote.
Wir schauen uns Objekte in Bad Oeynhausen, Löhne und den Kreisen Minden-Lübbecke und Herford seit über vierzig Jahren an. Was eine Bewertung vor Ort umfasst und was sie kostet, steht auf der entsprechenden Seite. Ob daraus ein Verkauf wird, ist zu diesem Zeitpunkt offen – und das ist auch in Ordnung.
