Wie eine Immobilie bewertet wird: die drei Verfahren

Die Frage „Was ist mein Haus wert" klingt nach einer Frage mit genau einer Antwort. Tatsächlich gibt es in Deutschland drei anerkannte Verfahren, um sie zu beantworten, und sie kommen für dieselbe Immobilie zu unterschiedlichen Zahlen. Das ist kein Mangel des Systems, sondern seine Logik: Ein Reihenhaus, ein Zweifamilienhaus in Vermietung und ein Bungalow in Einzellage werden aus guten Gründen unterschiedlich betrachtet.

Alle drei Verfahren stehen in der Immobilienwertermittlungsverordnung, und alle drei zielen auf denselben Begriff: den Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch. Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag zu erzielen wäre – ohne Zeitdruck, ohne persönliche Verhältnisse, ohne Liebhaberei.

Maßgeblich ist die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021, in Kraft seit dem 1. Januar 2022 und seither unverändert. Ergänzt wird sie durch die Muster-Anwendungshinweise ImmoWertA von Oktober 2023, die zwar nicht verbindlich sind, aber von Gutachterausschüssen und Sachverständigen als Auslegungshilfe verwendet werden.

Ein Detail mit praktischer Wirkung: Die Übergangsfrist des § 53 ImmoWertV ist Ende 2024 ausgelaufen. Seither gelten die Regeln der Verordnung zur Restnutzungsdauer verbindlich, ohne Rückgriff auf die älteren Tabellen. Aktualisierte Normalherstellungskosten stehen dagegen noch aus – mit ihnen wird erst 2027 gerechnet. Wer heute ein Sachwertgutachten liest, sollte deshalb wissen, dass die zugrunde liegenden Herstellungskosten aus einer Zeit vor der Baupreiswelle stammen und über Indizes hochgerechnet werden.

Der folgende Text erklärt die drei Verfahren so, dass Sie bei Ihrer eigenen Immobilie einschätzen können, welches greift – und was mit der Zahl passiert, die dabei herauskommt.

Warum es überhaupt drei Verfahren gibt

Ein Wert ist kein Messwert. Man kann ihn nicht ablesen wie eine Wohnfläche, man kann ihn nur aus etwas anderem ableiten. Und dafür gibt es drei Wege, aus denen sich der Preis einer Immobilie erklären lässt:

• Was andere für Vergleichbares bezahlt haben. Der Markt selbst ist der Maßstab.
• Was es kosten würde, dasselbe neu zu bauen. Die Substanz ist der Maßstab.
• Was die Immobilie einbringt. Der Ertrag ist der Maßstab.

Für jeden dieser Wege gibt es ein Verfahren. Welches führt, richtet sich danach, wie ein Käufer für dieses Objekt tatsächlich denkt. Wer eine Eigentumswohnung sucht, vergleicht mit anderen Wohnungen. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, rechnet in Renditen. Wer ein freistehendes Haus im Ortsteil kauft, für das es kaum Vergleiche gibt, denkt über Substanz und Ersatzbeschaffung nach.

Das Vergleichswertverfahren: was andere tatsächlich gezahlt haben

Das Vergleichswertverfahren ist das belastbarste, weil es keine Annahmen braucht. Es sucht tatsächlich beurkundete Verkäufe ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage und leitet daraus den Wert ab.

Die Datenquelle ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Dort wird jeder notariell beurkundete Verkauf erfasst, mit Preis, Lage, Größe, Baujahr und Objektart. Das sind echte Kaufpreise, keine Angebotspreise aus Portalen – ein Unterschied, der in bewegten Märkten deutlich zweistellig ausfällt.

Vollständig identisch sind zwei Immobilien nie. Deshalb wird angepasst, und zwar in dieser Reihenfolge:

1. Vergleichsobjekte auswählen – gleiche Objektart, ähnliche Größe, ähnliches Baujahr, vergleichbare Lage, Verkauf innerhalb der letzten ein bis zwei Jahre.
2. Zeitlich anpassen, falls sich das Preisniveau seit den Verkäufen verschoben hat.
3. Sachlich anpassen für die verbleibenden Unterschiede: Grundstücksgröße, Ausstattung, Modernisierungsstand, Zuschnitt.
4. Besonderheiten abziehen oder zurechnen – ein Wegerecht, ein Nießbrauch, eine Erbbaurechtsbelastung, ein Denkmalstatus.

Wo es gut funktioniert: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften in Siedlungsbebauung, unbebaute Grundstücke. Überall dort, wo viele ähnliche Objekte gehandelt werden.

Wo es an Grenzen stößt: Freistehende Einfamilienhäuser älteren Baujahrs, Objekte in dünn besiedelten Lagen, alles Ungewöhnliche. In Bad Oeynhausen oder Löhne finden sich für eine Dreizimmerwohnung mühelos zwanzig Vergleichsfälle im Jahr, für einen umgebauten Resthof im Außenbereich womöglich keiner.

Das Sachwertverfahren: was das Gebäude heute kosten würde

Wo Vergleiche fehlen, greift das Sachwertverfahren. Es fragt: Was müsste jemand aufwenden, um genau dieses Grundstück mit genau diesem Gebäude heute zu beschaffen – abzüglich dessen, was das Gebäude bereits an Lebensdauer hinter sich hat.

Der Rechenweg hat vier Stufen:

1. Herstellungskosten des Gebäudes – was ein Neubau dieser Art, Größe und Ausstattung heute kosten würde. Grundlage sind normierte Kostenkennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, fortgeschrieben mit dem Baupreisindex.
2. Alterswertminderung – abgezogen wird der Anteil der Gesamtnutzungsdauer, der bereits verbraucht ist. Entscheidend ist nicht das Baujahr, sondern die Restnutzungsdauer: Eine durchgreifende Modernisierung verlängert sie, ein Sanierungsstau verkürzt sie.
3. Bodenwert – Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, angepasst an Zuschnitt, Tiefe und Erschließungszustand. Der Bodenwert wird nicht abgeschrieben; Grund und Boden altern nicht.
4. Marktanpassung – und das ist der Schritt, den Laien fast immer übersehen.

Die ersten drei Stufen ergeben einen vorläufigen Sachwert. Der ist regelmäßig nicht der Verkehrswert. Deshalb wird er mit dem Sachwertfaktor multipliziert, den der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen ableitet – er beschreibt, welchen Anteil des rechnerischen Substanzwerts der Markt in dieser Region gerade bezahlt.

Wie stark dieser Faktor wirkt, zeigt der Grundstücksmarktbericht des Kreises Herford: Für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt der Sachwertfaktor dort derzeit im Mittel bei 0,90, die Spanne reicht von 0,71 bis 1,08. Ein rechnerischer Sachwert von 300.000 Euro entspricht damit einem Verkehrswert von etwa 270.000 Euro.

Der Faktor sinkt außerdem mit steigendem Sachwert: Bei 200.000 Euro liegt er in der Beispielrechnung des Berichts bei 0,96, bei 500.000 Euro nur noch bei 0,75. Das ist kein Rechenfehler, sondern eine Marktbeobachtung – teure Objekte finden in dieser Region schwerer einen Käufer, der den vollen Substanzwert zahlt. Wer ein aufwendig ausgebautes Haus in einer durchschnittlichen Lage besitzt, sollte das wissen, bevor er einen Preis nennt.

Die aktuellen Faktoren stehen in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse und sind kostenfrei einsehbar. Sie werden jährlich neu ermittelt.

Dieser Faktor erklärt eine Erfahrung, die viele Eigentümer irritiert: Ein Haus, das im Bau 500.000 Euro gekostet hat, kann im Verkauf deutlich weniger bringen – und in gefragten Lagen deutlich mehr. Der Markt bezahlt nicht die Baukosten, sondern die Nachfrage. Wir bauen selbst und sehen beide Seiten dieser Rechnung: die Herstellungskosten auf der eigenen Baustelle und den Preis, den derselbe Bautyp im Bestand fünfzehn Jahre später erzielt.

Das Ertragswertverfahren: was die Immobilie einbringt

Bei vermieteten Objekten zählt nicht die Substanz, sondern der Zahlungsstrom. Ein Käufer eines Mehrfamilienhauses kauft keine Ziegel, er kauft eine jährliche Einnahme.

Der Rechenweg:

1. Jahresrohertrag – die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete. Nicht die tatsächliche Miete, wenn diese über oder unter dem Marktniveau liegt.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen – Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Betriebskosten. Ergibt den Reinertrag.
3. Bodenwertverzinsung abziehen – der Anteil des Ertrags, der rechnerisch auf den Grund und Boden entfällt. Übrig bleibt der Gebäudereinertrag.
4. Kapitalisieren – der Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ergibt.
5. Bodenwert wieder hinzurechnen.

Der Liegenschaftszinssatz ist die zentrale Stellgröße. Er stammt ebenfalls vom Gutachterausschuss und beschreibt, mit welcher Verzinsung Immobilien dieser Art in dieser Region tatsächlich gehandelt werden. Ein niedriger Zinssatz bedeutet einen hohen Vervielfältiger und damit einen hohen Wert. Eine Veränderung um einen halben Prozentpunkt verschiebt das Ergebnis spürbar – weshalb Ertragswerte empfindlicher auf Marktbewegungen reagieren als Sachwerte.

Wo es greift: Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, gemischt genutzte Objekte, Gewerbeimmobilien. Auch bei einem selbstgenutzten Zweifamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung ist es zumindest als Kontrollrechnung sinnvoll.

Welches Verfahren bei Ihrer Immobilie führt

In der Praxis wird häufig mehr als ein Verfahren gerechnet. Weichen die Ergebnisse stark voneinander ab, ist das ein Hinweis und kein Fehler: Ein Mehrfamilienhaus, dessen Sachwert weit über dem Ertragswert liegt, ist entweder zu günstig vermietet oder aufwendiger gebaut, als es der Markt honoriert. Beides sind Erkenntnisse, mit denen sich arbeiten lässt.

Gutachten oder Einschätzung – was Sie tatsächlich brauchen

Nicht jede Wertfrage braucht dieselbe Tiefe. Es gibt drei Stufen, und sie unterscheiden sich in Aufwand, Kosten und Verbindlichkeit deutlich.

Eine Online-Bewertung liefert eine Spanne aus Lage, Größe, Baujahr und Objektart. Sie taugt zur Einordnung der Größenordnung und für nichts, was Verbindlichkeit braucht – was sie nicht wissen kann, ist an anderer Stelle beschrieben.

Eine Marktpreiseinschätzung entsteht nach Ortstermin und Sichtung der Unterlagen. Sie nennt eine begründete Zahl mit Herleitung und ist die übliche Grundlage für einen Angebotspreis. Bei uns wie bei den meisten Maklern ist sie im Zusammenhang mit einem Verkaufsauftrag kostenfrei.

Ein Verkehrswertgutachten wird von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen erstellt, umfasst regelmäßig mehrere Dutzend Seiten und ist gegenüber Gerichten, Finanzämtern und Banken belastbar. Es kostet ein Vielfaches und wird nach Aufwand oder Objektwert abgerechnet.

Eine verbindliche Gebührenordnung gibt es dafür nicht mehr; das Honorar ist frei verhandelbar. Üblich sind Stundensätze von 120 bis 180 Euro oder ein Satz von 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts. Für ein Einfamilienhaus beginnt ein Vollgutachten bei etwa 3.000 Euro. Ein Kurzgutachten liegt bei 500 bis 1.700 Euro – es ist kompakter, verzichtet auf die ausführliche Methodik und ist nicht gerichtsfest.

Daraus folgt eine einfache Entscheidungsregel: Für den freien Verkauf genügt eine Markteinschätzung. Ein Kurzgutachten hilft, wenn Sie innerhalb der Familie eine Zahl brauchen, der alle vertrauen. Ein Vollgutachten brauchen Sie nur, wenn ein Gericht, ein Finanzamt oder eine Bank es verlangt – dann aber unbedingt von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.

Ein Vollgutachten brauchen Sie in klar umrissenen Fällen: bei einer Erbauseinandersetzung mit strittigen Beteiligten, bei einer Scheidung, gegenüber dem Finanzamt zum Nachweis eines niedrigeren Werts, bei Betreuungs- und Nachlassangelegenheiten und im gerichtlichen Verfahren. Für einen normalen Verkauf unter Eigentümern, die sich einig sind, ist es Aufwand ohne Ertrag.

Warum der Verkehrswert nicht der Angebotspreis ist

Der Verkehrswert beschreibt einen Zustand am Stichtag: Was wäre im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen. Der Angebotspreis ist etwas anderes – er ist eine Entscheidung darüber, wie Sie in den Markt gehen.

Er berücksichtigt, wie viele vergleichbare Objekte gerade angeboten werden, wie lange die stehen, wie eilig Sie es haben und welchen Verhandlungsspielraum Sie einkalkulieren wollen. Ein Angebotspreis deutlich über dem Verkehrswert kostet die ersten sechs Wochen – die Phase mit der höchsten Aufmerksamkeit – und wird anschließend über Reduzierungen korrigiert, die tiefer gehen als der ursprüngliche Aufschlag. Ein Preis am unteren Rand erzeugt Wettbewerb, verschenkt aber Substanz, wenn die Nachfrage dünn ist.

Diese Entscheidung ist der eigentliche Punkt, an dem ein Verkauf gelingt oder nicht – und sie setzt voraus, dass die Zahl darunter stimmt.

Der nächste Schritt

Für eine erste Einordnung genügt es, wenn Sie wissen, welches Verfahren bei Ihrer Immobilie führt. Für alles Weitere brauchen Sie zwei Dinge: die Unterlagen und jemanden, der das Objekt gesehen hat. Welche Papiere dazugehören, steht in der Unterlagen-Checkliste; den Ablauf einer Bewertung vor Ort beschreibt die entsprechende Seite.

Wenn Sie uns bereits geschrieben haben, melden wir uns ohnehin. Bringen Sie zum Gespräch mit, was Sie an Unterlagen finden – Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Belege über Modernisierungen. Damit lässt sich am selben Tag sagen, welches Verfahren greift und in welcher Größenordnung Sie sich bewegen.