Was ein Immobilienverkauf kostet und wie lange er dauert

Die meisten Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, haben eine Zahl im Kopf: einen Preis, den ein Rechner ausgeworfen hat, den ein Nachbar für sein Haus bekommen haben soll oder den die Bank für die Beleihung angesetzt hat. Was in dieser Zahl nicht steckt, ist die Differenz zwischen dem, was im Kaufvertrag steht, und dem, was Monate später tatsächlich auf dem Konto liegt.

In den Gesprächen, die wir in Bad Oeynhausen und Löhne führen, ist genau diese Unklarheit der häufigste unausgesprochene Grund fürs Zögern. Nicht der Preis hält Menschen auf, sondern die Vermutung, dass am Ende ein unbekannter Betrag abgezogen wird und der ganze Vorgang sich über ein unbestimmtes Jahr zieht.

Dieser Artikel macht beides konkret: welche Posten der Verkäufer trägt, welche der Käufer, was die Maklercourtage kostet und wie sie seit Ende 2020 geteilt wird – und wie eine realistische Zeitachse vom Entschluss bis zur Schlüsselübergabe aussieht.

Wer welche Kosten trägt – und warum das regelmäßig verwechselt wird

Die größten Einzelposten eines Immobilienkaufs trägt in Nordrhein-Westfalen nicht der Verkäufer, sondern der Käufer. Die Grunderwerbsteuer, die Notargebühr für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch gehen zu seinen Lasten. Das ist nicht gesetzlich zwingend, aber es ist die durchgehende Übung, und jeder marktübliche Kaufvertrag regelt es so.

<!-- geprueft September 2026: Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %, unveraendert. Kein Freibetrag fuer selbstgenutztes Wohneigentum. -->

Beim Verkäufer bleiben deutlich kleinere, aber eben doch reale Beträge: die Unterlagen, der Energieausweis, die Löschung der noch eingetragenen Grundschuld, die Aufbereitung des Objekts und sein Anteil an der Courtage. Wer eine grobe Hausnummer sucht: Bei einem normalen Einfamilienhaus liegt die Verkäuferseite ohne Courtage meist im niedrigen vierstelligen Bereich, mit Courtage im mittleren einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises.

Eine Ausnahme, die teuer werden kann: Wenn ein Darlehen vorzeitig abgelöst werden muss, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz ab und kann jeden anderen Posten dieser Liste in den Schatten stellen. Diese Zahl sollten Sie sich schriftlich von Ihrer Bank geben lassen, bevor Sie einen Verkaufstermin planen.

Die Posten, die beim Verkäufer bleiben

Drei der Posten sind gesetzlich festgelegt und deshalb nicht verhandelbar. Ein Grundbuchauszug kostet nach dem Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz 10 Euro unbeglaubigt und 20 Euro beglaubigt; elektronisch abgerufen sind es 5 beziehungsweise 10 Euro. Beantragen darf ihn der Eigentümer ohne weitere Begründung; alle anderen brauchen ein berechtigtes Interesse. Eine Online-Einsicht steht in Nordrhein-Westfalen nur Notaren, Banken, Anwälten und Behörden offen – als Privatperson gehen Sie zum Grundbuchamt oder über Ihren Notar.

Der Auszug aus dem Liegenschaftskataster kommt vom Katasteramt des Kreises oder über das Landesportal TIM-online und liegt je nach Kreis und Ausfertigung bei etwa 15 bis 50 Euro.

Marktpreise sind dagegen der Energieausweis – 50 bis 100 Euro für einen Verbrauchsausweis, 300 bis 500 Euro für einen Bedarfsausweis – und alles, was Sie an Fotografie, Aufmaß oder Aufbereitung beauftragen.

Zwei Punkte aus dieser Liste werden regelmäßig unterschätzt. Der erste ist der Energieausweis. Er muss spätestens zur ersten Besichtigung vorliegen, und die Kennwerte müssen bereits in der Anzeige stehen. Wer ohne ihn vermarktet, riskiert ein Bußgeld – und, praktisch wichtiger, eine Verzögerung von mehreren Wochen mitten in der besten Vermarktungsphase. Welche Ausweisart für Ihr Haus überhaupt zulässig ist und wie die Kennzahl zu lesen ist, steht im Artikel zum Energieausweis.

Der zweite ist die Löschung der Grundschuld. Fast jedes Haus, das seit den Achtzigern einmal finanziert wurde, trägt in Abteilung III des Grundbuchs noch eine Grundschuld – häufig über einen Betrag, der längst getilgt ist. Für die Löschung braucht es eine Löschungsbewilligung der Bank, eine notarielle Beglaubigung und einen Antrag beim Grundbuchamt. Das kostet wenig Geld, aber leicht vier bis sechs Wochen, wenn niemand es rechtzeitig anstößt.

Die Courtage: was sie kostet und wie sie geteilt wird

Ein Artikel über Verkaufskosten, der die Maklercourtage auslässt, ist unvollständig. Also der Reihe nach.

In Nordrhein-Westfalen liegt die übliche Gesamtcourtage bei rund 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, also etwa 3,57 Prozent je Seite. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sind das rund 12.500 Euro für den Verkäufer und denselben Betrag für den Käufer. Das ist der größte Einzelposten auf der Verkäuferseite, und es hat wenig Sinn, ihn zu umschreiben.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher eine gesetzliche Teilungsregel. Wer den Makler beauftragt, kann höchstens die Hälfte der Courtage auf die andere Seite abwälzen, und die andere Seite muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Anteil gezahlt hat. Vereinbarungen, die davon abweichen, sind unwirksam. Diese Teilung ist also keine Verhandlungssache und kein Entgegenkommen – sie steht in den §§ 656a bis 656d BGB und gilt unverändert.

Drei Punkte daraus sollten Sie als Verkäufer kennen. Der Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung braucht Textform – eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Wird der Makler für beide Seiten tätig, dürfen sich beide nur in gleicher Höhe verpflichten; ein Vertrag, der davon abweicht, ist vollständig unwirksam. Und der Käuferanteil wird erst fällig, wenn Sie Ihren nachweislich gezahlt haben. Ein Makler, der dem Käufer vorab eine Rechnung schickt, arbeitet nicht sauber.

Was Sie dafür bekommen, sollten Sie prüfen wie jede andere Ausgabe dieser Größenordnung: Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Interessenten, Verhandlung, Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs, Begleitung zum Notar, Übergabe. Wenn Sie einen Teil davon selbst übernehmen wollen und können, sprechen Sie darüber, bevor Sie unterschreiben. Ein Verkauf ohne Makler ist möglich, und bei einer gut geschnittenen Wohnung in gefragter Lage mit vollständigen Unterlagen kann er wirtschaftlich aufgehen. Schwierig wird es dort, wo der Preis nicht offensichtlich ist, wo Erben beteiligt sind oder wo das Haus einen Sanierungsstau hat, den man erklären muss, statt ihn zu verstecken.

Was der Verkauf an Steuern auslösen kann

Für die meisten privaten Verkäufer fällt keine Steuer auf den Gewinn an – aber die Ausnahmen sind teuer genug, um sie vorher zu klären.

Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, greift die Frist gar nicht erst. Kritisch wird es bei vermieteten Objekten innerhalb der Zehnjahresfrist, bei geerbten Immobilien, bei denen der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers zählt, und bei Eigentümern, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußern – dann droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel.

<!-- geprueft September 2026: Spekulationsfrist zehn Jahre, Eigennutzungsausnahme fuer Verkaufsjahr plus zwei Vorjahre. Drei-Objekt-Grenze weiterhin offen. -->

Diese Fragen gehören zum Steuerberater, nicht zum Makler. Der einzige Rat, den wir hier geben: Klären Sie sie, bevor der Kaufvertrag terminiert ist. Nach der Beurkundung lässt sich an der Steuerlast nichts mehr gestalten.

Die Zeitachse: sechs Abschnitte vom Entschluss bis zum Schlüssel

Rechnen Sie in Monaten, nicht in Wochen. Sechs bis neun Monate vom Entschluss bis zur Übergabe sind bei einem normalen Einfamilienhaus in unserer Region realistisch. Die einzelnen Abschnitte:

1. Vorbereitung, vier bis acht Wochen. Unterlagen bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauamt anfordern, Energieausweis erstellen lassen, Aufmaß und Fotos, Preisfindung. Dieser Abschnitt dauert fast immer länger als gedacht, weil Ämter Bearbeitungszeiten haben und weil Bauakten aus den Sechzigern nicht immer vollständig sind.
2. Vermarktung, zwei bis zwölf Wochen. Bei realistischem Preis und ordentlichen Unterlagen liegt die Spanne in Bad Oeynhausen und Löhne meist am unteren Rand. Bei einem Preis über Markt verlängert sich dieser Abschnitt beliebig – und ein Objekt, das monatelang online steht, verliert Verhandlungsposition.
3. Verhandlung und Bonitätsprüfung, zwei bis vier Wochen. Der Interessent braucht eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank. Ohne sie ist eine Zusage nichts wert.
4. Kaufvertragsentwurf und Notartermin, drei bis vier Wochen. Bei Verträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher muss der Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen; auch außerhalb dieser Pflicht ist die Frist eine gute Regel. Der Notar wird von der Käuferseite beauftragt, den Entwurf lesen beide Seiten.
5. Fälligkeit und Zahlung, sechs bis acht Wochen nach dem Notartermin. Erst müssen die Auflassungsvormerkung eingetragen, die Löschungsunterlagen der Banken beigebracht und gegebenenfalls Vorkaufsrechte der Gemeinde abgefragt sein. Danach schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und der Käufer zahlt.
6. Übergabe, wenige Tage nach Zahlungseingang. Zählerstände, Schlüssel, Übergabeprotokoll. Die Umschreibung im Grundbuch folgt später und dauert je nach Amtsgericht noch einmal Wochen bis Monate – sie hält den Umzug aber nicht auf.

<!-- geprueft September 2026: Zwei-Wochen-Frist nach § 17 Abs. 2a BeurkG bestaetigt. Bearbeitungszeiten der Grundbuchaemter weiterhin offen. -->

Wo Zeit und Geld tatsächlich verloren gehen

Nach vierzig Jahren im Geschäft, und weil wir nicht nur vermitteln, sondern auch selbst bauen und Häuser instand halten, sehen wir immer wieder dieselben drei Stellen, an denen ein Verkauf teuer wird – und keine davon steht in der Kostentabelle.

Die erste ist der zu hohe Startpreis. Ein Objekt, das mit zehn Prozent über Markt startet, verkauft sich am Ende nicht selten unter dem Preis, den es am Anfang erzielt hätte. Die höchste Aufmerksamkeit hat eine Immobilie in den ersten drei bis vier Wochen. Wer die verschenkt, kauft sie nicht zurück.

Die zweite sind fehlende Unterlagen. Jede Nachfrage, die während der Verhandlung unbeantwortet bleibt, wird vom Käufer in einen Sicherheitsabschlag übersetzt. Welche Papiere Sie zusammentragen sollten, steht in der Unterlagen-Checkliste.

Die dritte ist die Renovierung kurz vor dem Verkauf. Neue Böden, ein frisch gefliestes Bad, eine Einbauküche – das sind Geschmacksfragen, und für Geschmack zahlt kaum ein Käufer den Einbaupreis zurück. Was der Wert wirklich honoriert und wovon Sie besser die Finger lassen, steht in Was den Immobilienwert am stärksten drückt und in Renovieren vor dem Verkauf.

Was Sie als Nächstes tun können

Bevor Sie über Makler, Anzeigen oder Termine nachdenken, holen Sie sich drei Zahlen: die Restschuld und eine schriftliche Auskunft Ihrer Bank zur Vorfälligkeitsentschädigung, die Kosten für den Energieausweis in der für Ihr Haus zulässigen Form, und eine belastbare Einschätzung des Verkaufspreises. Mit diesen drei Zahlen können Sie selbst rechnen, was am Ende übrig bleibt – und erst dann ist die Entscheidung eine Entscheidung und keine Vermutung.

Eine erste Einordnung zum Wert Ihrer Immobilie bekommen Sie über unsere Bewertung. Wenn Sie danach wissen wollen, wie sich dieselbe Immobilie im Vermieten rechnen würde, steht diese Gegenrechnung in Verkaufen oder vermieten.

Stand: September 2026. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Spekulationsfrist sind geprüft.