Verkaufen oder vermieten? Beide Rechnungen nebeneinander

Eine Immobilie, die frei wird – weil die Kinder ausgezogen sind, weil geerbt wurde oder weil ein Umzug ansteht – stellt ihren Eigentümer vor eine Frage mit zwei plausiblen Antworten. Verkaufen bringt Geld und Ruhe. Vermieten bringt Einnahmen und behält die Substanz.

Die Antwort fällt in den meisten Gesprächen nicht deshalb schwer, weil die Zahlen fehlen, sondern weil sie ungleich erhoben werden. Auf der Verkaufsseite steht ein Preis, den ein Rechner genannt hat. Auf der Mietseite steht eine Kaltmiete, die jemand aus einer Anzeige abgelesen hat. Beide Zahlen sind Bruttozahlen, und sie stehen sich nicht gegenüber, sondern nebeneinander im luftleeren Raum.

Dieser Artikel macht beide Rechnungen vollständig. Er zieht auf der Verkaufsseite die Verkaufskosten ab und fragt, was das Geld danach tut. Er zieht auf der Mietseite Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall und Steuer ab. Und er sagt an der Stelle, an der die Rechnung gegen den Verkauf ausfällt, auch das – obwohl wir am Verkauf verdienen und an Ihrer Vermietung nicht.

Warum der Vergleich fast immer schief aufgesetzt wird

Drei Fehler kehren regelmäßig wieder.

Der erste: Die Bruttokaltmiete wird mit zwölf multipliziert und durch den Verkehrswert geteilt. Was dabei herauskommt, ist die Bruttorendite – eine Zahl, die in keiner Weise beschreibt, was am Jahresende übrig bleibt. Zwischen Bruttorendite und dem, was tatsächlich auf dem Konto landet, liegen in der Praxis gut und gern zwei Prozentpunkte.

Der zweite: Der Verkaufserlös wird als Betrag betrachtet, nicht als Kapital. Ein verkauftes Haus wird nicht zu Bargeld unter der Matratze, sondern zu einem Anlagebetrag, der selbst wieder etwas erwirtschaftet – und auf dessen Erträge Abgeltungsteuer anfällt.

Der dritte, und der teuerste: Der Zustand der Immobilie wird auf beiden Seiten gleich angesetzt. Das ist er nicht. Wer verkauft, gibt den Sanierungsstau mit ab, allerdings gegen einen Preisabschlag. Wer vermietet, behält ihn – und bezahlt ihn später, in voller Höhe und zu den Preisen des Zeitpunkts, an dem das Dach undicht wird.

Die Verkaufsseite: was vom Preis übrig bleibt und was das Geld dann tut

Vom Verkaufspreis gehen zunächst die Verkaufskosten ab: Energieausweis, Unterlagen, die Löschung noch eingetragener Grundschulden, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung und der Courtage-Anteil des Verkäufers. Bei einem normalen Einfamilienhaus liegt das zusammen bei ungefähr vier Prozent des Kaufpreises, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Welche Posten das im Einzelnen sind, steht in Was ein Immobilienverkauf kostet.

Ist die Zehnjahresfrist abgelaufen oder wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt, ist der Gewinn steuerfrei. Beides steht in § 23 EStG und ist unverändert.

Bei der Eigennutzungsausnahme lohnt der genaue Blick, weil sie großzügiger ist, als der Wortlaut klingt: Die drei Jahre müssen keine vollen Kalenderjahre sein. Es genügt, wenn Sie im Jahr der Veräußerung noch kurz selbst gewohnt haben und in den beiden Jahren davor durchgehend. Wer im Januar auszieht und im Dezember verkauft, ist damit noch drin. Was die Ausnahme dagegen gefährdet, ist eine Zwischenvermietung – auch eine kurze. Andernfalls gehört der Steuerberater vor den Notartermin.

Was danach bleibt, ist ein Anlagebetrag. Für den Vergleich brauchen Sie eine ehrliche Annahme, was dieses Geld erwirtschaftet – nicht die beste je erzielte Rendite, sondern das, was Sie sich tatsächlich zutrauen zu halten. Wer das Geld auf dem Tagesgeldkonto lässt, muss auch damit rechnen. Und von dem, was der Betrag erwirtschaftet, geht die Abgeltungsteuer ab: 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag, zusammen 26,375 Prozent, gegebenenfalls plus Kirchensteuer. Der Solidaritätszuschlag auf Kapitalerträge ist geblieben, auch nachdem er für die meisten Lohn- und Einkommensteuerzahler entfallen ist; das Bundesverfassungsgericht hat ihn im März 2025 bestätigt.

Steuerfrei bleiben Kapitalerträge nur bis zum Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro für Ledige und 2.000 Euro für zusammen veranlagte Ehepaare. Bei einem Anlagebetrag im sechsstelligen Bereich ist der nach wenigen Wochen aufgebraucht – rechnen Sie deshalb mit der vollen Belastung, nicht mit dem Freibetrag.

Die Mietseite: von der Kaltmiete zum Überschuss

Auf der Mietseite gibt es fünf Abzüge, und keiner davon ist optional.

Instandhaltung. Die verlässlichste Faustregel setzt jährlich rund ein Prozent des Gebäudewerts an, bei älteren Häusern eher mehr. Das klingt nach viel, bis man eine Heizung, ein Dach und einen Satz Fenster über zwanzig Jahre zusammenrechnet. Wer hier null einsetzt, rechnet sich die Vermietung schön.

Verwaltung. Entweder Ihre eigene Zeit oder ein Verwalter. Nicht umlagefähig, in beiden Fällen. Rechnen Sie mit 25 bis 40 Euro je Wohneinheit und Monat, wenn Sie es abgeben.

Mietausfall und Leerstand. Zwei bis vier Prozent der Jahresmiete sind ein realistischer Ansatz. Bei einem Mieterwechsel stehen leicht ein bis zwei Monatsmieten aus, dazu Renovierungskosten.

Steuer. Der Überschuss aus Vermietung ist Einkommen. Er wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet – bei vielen Eigentümern in der Größenordnung von 30 bis 42 Prozent. Gegenrechnen können Sie Abschreibung, Zinsen und Erhaltungsaufwand.

Der Punkt, den fast niemand kennt: Die Abschreibung bemisst sich nach den historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht nach dem heutigen Verkehrswert. Wer 1988 ein Haus für umgerechnet 130.000 Euro gebaut hat, schreibt auf diesen Gebäudeanteil ab – nicht auf die 320.000 Euro, die es heute wert ist. Bei geerbten Immobilien tritt der Erbe in die Werte des Erblassers ein. Die Abschreibung fällt dadurch oft viel kleiner aus als erwartet, und die Steuerlast entsprechend größer.

Die Sätze für Wohngebäude:

Für das Beispiel oben heißt das: 2 Prozent von 130.000 Euro sind 2.600 Euro im Jahr, die den Mietüberschuss mindern. Bei 10.800 Euro Jahresmiete ist das ein spürbarer, aber kein umwerfender Posten – und er läuft nach fünfzig Jahren aus, während die Miete bleibt.

Ein Beispiel, vollständig durchgerechnet

Ein Einfamilienhaus in Löhne, Baujahr 1986, abbezahlt, Verkehrswert 320.000 Euro. Der Gebäudeanteil beträgt 200.000 Euro, die historischen Herstellungskosten des Gebäudes lagen bei 120.000 Euro. Erzielbare Kaltmiete: 1.100 Euro im Monat.

Die beiden Zahlen liegen so dicht beieinander, dass die Rendite die Entscheidung nicht trägt. Das ist kein Zufall des gewählten Beispiels, sondern der Normalfall bei abbezahlten Bestandsimmobilien in unserer Region: Die laufenden Erträge sind vergleichbar, sobald man beide Seiten ehrlich rechnet.

Den Ausschlag geben deshalb die Posten, die in keiner der beiden Tabellen stehen – die Wertentwicklung und das Risiko.

Wo die Rechnung kippt

Zugunsten der Vermietung kippt sie in drei Fällen. Erstens, wenn die Immobilie technisch in Ordnung ist: Dach, Heizung, Fenster und Elektrik auf aktuellem Stand bedeuten, dass der Instandhaltungsansatz für die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre eher zu hoch als zu niedrig ist. Zweitens, wenn die Lage sich absehbar verbessert. Drittens, wenn Sie ohnehin einen hohen Steuersatz haben und die Immobilie schuldenfrei ist – dann ist der Wertzuwachs nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei, der Kapitalertrag aus der Anlage dagegen jedes Jahr steuerpflichtig.

Zugunsten des Verkaufs kippt sie ebenfalls in drei Fällen. Erstens bei Sanierungsstau: Ein Haus mit alter Ölheizung, einfach verglasten Fenstern und einem Dach aus den Siebzigern wird in den nächsten Jahren eine Summe verschlingen, die keine Mieteinnahme trägt. Zweitens bei Entfernung – ein vermietetes Haus 400 Kilometer entfernt ist kein passives Einkommen, sondern eine Nebentätigkeit. Drittens, wenn das Geld gebraucht wird: für die eigene Altersvorsorge, für die Auszahlung von Miterben oder um eine andere Immobilie zu erwerben.

Was Vermietung im Alltag tatsächlich an Zeit und Geld kostet, steht ausführlich in Was Vermietung wirklich kostet. Welche Miete rechtlich überhaupt zulässig ist – die erzielbare Miete ist nicht immer die erlaubte –, klärt Mietspiegel, Vergleichsmiete, Mietpreisbremse.

Die Fragen, die schwerer wiegen als die Rendite

Wenn die Zahlen sich, wie im Beispiel, kaum unterscheiden, entscheidet etwas anderes. Drei Fragen, die Sie sich ehrlich beantworten sollten:

1. Brauchen Sie das Geld verfügbar oder gebunden? Eine Immobilie lässt sich nicht in Teilen verkaufen und nicht in vier Wochen zu Geld machen. Wer absehbar größere Beträge braucht – für einen Pflegefall, eine Auszahlung, einen eigenen Kauf –, sollte das mitrechnen.
2. Wollen Sie Vermieter sein? Nicht: Können Sie es. Wollen Sie. Kündigungen, Nebenkostenabrechnungen, Handwerkertermine, ein Mieter, der nicht zahlt. Das ist für manche Menschen eine überschaubare Aufgabe und für andere eine dauerhafte Belastung.
3. Wie sieht die Erbfolge aus? Eine vermietete Immobilie an mehrere Kinder zu vererben, erzeugt eine Erbengemeinschaft mit laufenden Entscheidungen. Ein Geldbetrag lässt sich teilen, ein Haus nicht.

Es gibt einen vierten Weg, der selten genannt wird: befristet vermieten und in einigen Jahren verkaufen. Das ist möglich, hat aber zwei Haken. Ein vermietetes Einfamilienhaus verkauft sich an Selbstnutzer schlecht und wird deshalb regelmäßig unter Wert gehandelt. Und eine Eigenbedarfskündigung ist kein sicherer Weg zurück zum freien Objekt. Wer diesen Weg gehen will, sollte von vornherein mit einem Zeitmietvertrag arbeiten – wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen.

Und die sind eng. § 575 BGB lässt eine Befristung nur aus drei Gründen zu: geplante Eigennutzung durch Sie oder Ihre Angehörigen, geplante Beseitigung oder wesentliche bauliche Veränderung, oder Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten. Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt diese Angabe oder trägt der Grund nicht, gilt der Vertrag als unbefristet – und Sie stehen schlechter da als vorher.

Ein „Zeitmietvertrag", der einfach nur ein Enddatum nennt, ist damit keiner. Das ist der häufigste Fehler bei dieser Konstruktion. Wichtig ist außerdem: „Ich will das Haus in fünf Jahren verkaufen" ist kein zulässiger Befristungsgrund. Verkaufsabsicht steht nicht im Gesetz.

Wie Sie zu Ihren eigenen Zahlen kommen

Die Rechnung oben ist ein Beispiel und ersetzt Ihre nicht. Was Sie brauchen, sind vier belastbare Werte: den Verkehrswert, die realistisch erzielbare Kaltmiete, den Gebäudeanteil samt historischer Herstellungskosten für die Abschreibung und eine ehrliche Einschätzung des Instandhaltungsbedarfs der nächsten zehn Jahre.

Die ersten beiden können wir Ihnen liefern – die Bewertung gibt Ihnen eine Wertspanne, die Mietpreiseinschätzung eine Mietspanne. Den dritten Wert findet Ihr Steuerberater in den alten Bauunterlagen. Der vierte ist der schwierigste, und weil wir nicht nur vermitteln, sondern auch selbst bauen und Häuser instand halten, ist es meist der Punkt, an dem wir am deutlichsten werden: Bei einem Haus mit vierzig Jahren auf dem Buckel und ohne größere Erneuerung ist ein Prozent des Gebäudewerts pro Jahr die Untergrenze, nicht der Mittelwert.

Rechnen Sie beide Seiten auf, bevor Sie sich entscheiden. Wenn dabei herauskommt, dass Vermieten für Sie besser ist, ist das ein gutes Ergebnis – auch aus unserer Sicht.