Einzug und Auszug ohne Streit

Der teuerste Termin eines Mietverhältnisses dauert eine halbe Stunde und findet statt, bevor der erste Karton in der Wohnung steht. Bei der Übergabe wird festgehalten, in welchem Zustand Sie die Wohnung übernehmen. Alles, was dort nicht steht, gilt beim Auszug als von Ihnen verursacht.

Die Beträge, um die es dabei geht, sind keine Kleinigkeiten: Eine Kaution von drei Nettokaltmieten liegt in Bad Oeynhausen und Löhne für eine Dreizimmerwohnung schnell im mittleren vierstelligen Bereich. Ob Sie die vollständig zurückbekommen, entscheidet sich in aller Regel nicht beim Auszug, sondern am Tag des Einzugs.

Dieser Text beschreibt, was ins Übergabeprotokoll gehört, wie die Kaution funktioniert, wann Schönheitsreparaturen tatsächlich fällig werden und wie der Auszug abläuft, ohne dass Geld einbehalten wird.

Das Übergabeprotokoll beim Einzug

Planen Sie eine halbe Stunde ein und gehen Sie mit dem Vermieter durch jeden Raum. Nehmen Sie jemanden mit, der mitschreibt, während Sie schauen. Fotografieren Sie mit eingeschaltetem Datum, und zwar deutlich mehr, als Ihnen in dem Moment nötig erscheint.

1. Alle Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und, wenn vorhanden, Wärmemengenzähler – jeweils mit Zählernummer und einem Foto vom Zählerdisplay.
2. Die Anzahl aller übergebenen Schlüssel, einzeln aufgeführt: Wohnungstür, Haustür, Briefkasten, Keller, Garage, Schließanlagenkarten. Diese Zahl wird beim Auszug abgeglichen.
3. Jeder Raum einzeln, mit dem Zustand von Boden, Wänden, Decke, Fenstern und Türen. Nicht „Wohnzimmer in Ordnung", sondern: Kratzer im Parkett links vom Fenster, Dübellöcher an der Nordwand, Rollladengurt schwergängig.
4. Der Zustand von Bad und Küche, mit Fugen, Silikon, Armaturen und Fliesen. Genau hier entsteht später der meiste Streit.
5. Vorhandene Einbauten und Geräte, mit Marke und sichtbaren Schäden. Wer eine Küche übernimmt, notiert den Zustand jedes Geräts.
6. Ob die Wohnung renoviert, teilrenoviert oder unrenoviert übergeben wird. Dieser eine Satz ist der wichtigste im ganzen Protokoll – dazu unten mehr.
7. Datum, Uhrzeit und beide Unterschriften, jede Partei bekommt ein Exemplar. Schicken Sie Ihre Fotos noch am selben Tag per Mail an den Vermieter, dann ist der Zeitpunkt belegt.

Unterschreiben Sie nichts, in dem Sie den Zustand pauschal als mangelfrei bestätigen, solange nicht jeder gefundene Mangel aufgeführt ist. Fällt Ihnen in den ersten zwei Wochen etwas auf, das im Protokoll fehlt – ein tropfender Wasserhahn, ein Fleck hinter einem Schrank –, melden Sie es schriftlich nach. Später wird es schwierig.

Die Kaution: Höhe, Raten und Rückzahlung

Diese Regeln stehen in § 551 BGB und gelten unverändert. Der Höchstbetrag liegt bei drei Nettokaltmieten, die Zahlung darf in drei gleichen Monatsraten erfolgen, die erste zu Mietbeginn. Eine Klausel, die etwas anderes verlangt, ist unwirksam – auch wenn Sie sie unterschrieben haben.

Der Vermieter darf die Kaution nicht sofort und nicht unbegrenzt lange behalten. Er darf eine angemessene Zeit prüfen, ob ihm Ansprüche zustehen. Einen im Gesetz genannten Zeitraum gibt es nicht; der Bundesgerichtshof stellt auf den Einzelfall ab. In der Rechtsprechung haben sich drei bis sechs Monate als Richtwert eingespielt, und der BGH hat einen Einbehalt bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist ausdrücklich gebilligt (VIII ZR 71/05).

Steht die Betriebskostenabrechnung für das letzte Mietjahr noch aus, darf er dafür einen angemessenen Teilbetrag zurückbehalten – nicht die gesamte Kaution. Eine feste Quote hat der BGH auch hier nicht genannt; Instanzgerichte und Literatur orientieren sich meist am Drei- bis Vierfachen der monatlichen Vorauszahlung. Bei 180 Euro Vorauszahlung wären das also grob 550 bis 720 Euro, nicht die vollen 2.400 Euro Kaution. Verlangen Sie im Zweifel die Auszahlung des unstreitigen Teils und lassen Sie den strittigen Rest stehen.

Die getrennte Anlage ist kein Formalismus, sondern Ihr Schutz: Gerät der Vermieter in Insolvenz, fällt eine ordnungsgemäß angelegte Kaution nicht in die Insolvenzmasse. Lassen Sie sich deshalb zu Mietbeginn bestätigen, wo die Kaution liegt. Alternativ zur Barkaution werden manchmal eine Mietkautionsbürgschaft der Bank oder eine Kautionsversicherung angeboten. Beide schonen Ihre Liquidität und kosten dafür eine laufende Gebühr – über mehrere Jahre summiert sich das auf mehr, als die Zinsen einer Barkaution je einbringen. Der Vermieter muss sie zudem nicht akzeptieren.

Zahlen Sie die letzte Monatsmiete trotzdem. Die Kaution mit der Miete zu verrechnen ist ein verbreiteter Reflex und in aller Regel unzulässig – es kann eine fristlose Kündigung nach sich ziehen, obwohl Sie ohnehin ausziehen. Was Sie in der Schlussabrechnung sonst noch erwartet, erklärt der Beitrag Nebenkosten richtig abrechnen.

Schönheitsreparaturen: wann Sie streichen müssen

Hier liegt das meiste Geld, und hier irren sich die meisten Mieter zu ihren eigenen Lasten. Schönheitsreparaturen sind das Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen – nicht das Abschleifen von Parkett, nicht der Austausch von Teppichböden, nicht Reparaturen an der Bausubstanz.

Ob Sie dazu verpflichtet sind, hängt an zwei Fragen. Erstens: Wie haben Sie die Wohnung übernommen? Wurde sie unrenoviert übergeben, ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig unwirksam – ohne angemessenen Ausgleich soll niemand eine Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie bekommen hat. Deshalb ist der Satz zum Übergabezustand im Protokoll so wichtig.

Zweitens: Wie ist die Klausel formuliert? Starre Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand nach festen Jahren zum Streichen verpflichten, sind unwirksam. Ebenso Klauseln, die eine bestimmte Farbgebung für die Rückgabe vorschreiben, oder Endrenovierungsklauseln, die unabhängig von der Wohndauer greifen. Ist eine solche Klausel unwirksam, entfällt die Pflicht vollständig – sie wird nicht auf ein zulässiges Maß zurückgestutzt.

Ein Punkt, den viele Mieter nicht auf dem Schirm haben: Bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung können Sie vom Vermieter sogar verlangen, dass er renoviert. Der Bundesgerichtshof hat das 2020 entschieden (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Sie müssen sich dann allerdings in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen. Das ist selten der bessere Weg als selbst zu streichen, aber es ist ein Argument, wenn ein Vermieter Ihnen die volle Renovierung abverlangt.

Wichtig ist dabei die Beweislast. Seit einer Entscheidung von Anfang 2024 (VIII ZB 43/23) müssen Sie beweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Wer beim Einzug kein Protokoll und keine Fotos gemacht hat, steht Jahre später mit leeren Händen da. Das ist der praktische Grund, warum der erste Teil dieses Textes so ausführlich beim Einzugsprotokoll bleibt.

Davon zu trennen ist die Kleinreparaturklausel. Sie verpflichtet Sie, kleine Instandhaltungen an Gegenständen zu tragen, die Sie häufig anfassen – Wasserhähne, Lichtschalter, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte. Wirksam ist eine solche Klausel nur, wenn sie sowohl einen Höchstbetrag je einzelner Reparatur als auch eine Jahresobergrenze nennt und Sie nicht zur Beauftragung verpflichtet. Fehlt eine dieser Grenzen, zahlen Sie nichts. Und heizungs- oder leitungsseitige Defekte, die Sie gar nicht bedienen, fallen ohnehin nicht darunter.

Bei der Höhe hilft ein Blick auf die üblichen Werte. Der Gesetzgeber hat nichts festgelegt, der Bundesgerichtshof auch nicht; die Instanzgerichte akzeptieren derzeit meist 75 bis 100 Euro je Reparatur, teils bis 120 Euro, und eine Jahresobergrenze von 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Steht in Ihrem Vertrag deutlich mehr – etwa 200 Euro je Fall oder gar kein Jahreslimit –, lohnt es sich, die Klausel prüfen zu lassen, bevor Sie zahlen. Eine überhöhte Klausel fällt vollständig weg, nicht nur der überschießende Teil.

Unabhängig davon schulden Sie immer die Beseitigung von Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen: Brandlöcher, Wasserflecken, Tierkratzer, Dübellöcher in ungewöhnlicher Zahl. Normale Gebrauchsspuren sind mit der Miete abgegolten. Welche Klauseln in Mietverträgen sonst noch regelmäßig scheitern, steht unter Fünf Klauseln, an denen Mietverträge scheitern.

Der Auszug in der richtigen Reihenfolge

1. Kündigung schriftlich und unterschrieben, drei Monate vorher. Für Mieter gilt in der Regel eine Frist von drei Monaten zum Monatsende, wobei die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats zugehen muss. Eine Mail genügt nicht – es braucht ein unterschriebenes Schreiben, am besten persönlich übergeben oder per Einwurf-Einschreiben.
2. Vorbesichtigung anbieten, sechs bis acht Wochen vorher. Fragen Sie den Vermieter, ob er die Wohnung vorab ansehen will. So erfahren Sie früh, was er erwartet, und haben Zeit zu reagieren.
3. Mietvertrag und Übergabeprotokoll des Einzugs nebeneinanderlegen. Damit klären Sie in zwanzig Minuten, was Sie tatsächlich schulden.
4. Arbeiten erledigen, zwei bis drei Wochen vorher. Dübellöcher schließen, gegebenenfalls streichen, gründlich reinigen. Die Wohnung wird besenrein zurückgegeben, nicht renoviert, sofern nichts anderes wirksam vereinbart ist.
5. Ummeldungen anstoßen, zwei Wochen vorher. Strom, Gas, Internet, Nachsendeauftrag, Meldebehörde.
6. Übergabetermin bei Tageslicht vereinbaren. In einer leeren Wohnung am Abend sieht man nichts – und ein Vermieter, der später Flecken findet, hat dann recht.
7. Auszugsprotokoll erstellen, wieder mit allen Zählerständen, der Schlüsselzahl und dem Zustand jedes Raums. Vergleichen Sie es Punkt für Punkt mit dem Einzugsprotokoll. Fotografieren Sie erneut alles.
8. Bankverbindung für die Kaution schriftlich hinterlegen und sich den Erhalt sämtlicher Schlüssel quittieren lassen.

Zur Kündigungsfrist noch ein Detail, an dem regelmäßig ein Monat Miete hängt: Als Mieter kündigen Sie mit einer Frist von drei Monaten, und die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirkt. Geht sie am vierten Werktag ein, verschiebt sich alles um einen vollen Monat. Werfen Sie das Schreiben deshalb lieber persönlich ein und lassen Sie sich den Empfang bestätigen, statt sich auf den Postlauf zu verlassen.

Werden bei der Übergabe Mängel aufgeführt, die Sie nicht anerkennen, unterschreiben Sie mit einem Zusatz: dass Sie den Zustand zur Kenntnis nehmen, die Verantwortung dafür aber nicht anerkennen. Unterschreiben Sie nicht unter Zeitdruck im Hausflur.

Wenn es doch Streit gibt

Fordern Sie die Kaution schriftlich mit einer Frist von zwei Wochen an, wenn sich nach der Prüfungszeit nichts tut. Verlangen Sie bei einem Einbehalt eine Aufstellung, welcher Betrag wofür zurückgehalten wird – pauschale Abzüge ohne Begründung müssen Sie nicht hinnehmen. Bringt das nichts, sind der örtliche Mieterverein oder eine Rechtsberatung der nächste Schritt; beides kostet weniger, als die meisten erwarten.

Der wirksamste Schritt liegt allerdings weit davor: die halbe Stunde am Einzugstag, in der ehrlich aufgeschrieben wird, wie die Wohnung aussieht. Wenn Sie gerade noch suchen, hilft Ihnen zuvor der Beitrag Die Bewerbungsmappe, die überzeugt. Unsere aktuell verfügbaren Mietwohnungen in Bad Oeynhausen, Löhne und im Kreis Minden-Lübbecke finden Sie unter Immobilien in OWL.