Fünf Klauseln, an denen Mietverträge scheitern

Die meisten Mietverträge in Deutschland entstehen aus einem Formular. Das ist kein Fehler: Ein gepflegter Vordruck eines Haus- und Grundbesitzervereins oder eines Verlags ist in aller Regel besser als ein selbst zusammengestellter Text. Teuer wird es an den Stellen, an denen der Vermieter etwas hineinschreibt, etwas streicht oder eine ältere Fassung weiterverwendet, deren Klauseln die Rechtsprechung inzwischen gekippt hat.

Die Besonderheit im Mietrecht ist die Rechtsfolge. Eine unwirksame Klausel wird nicht auf das zulässige Maß zurückgeführt, sondern fällt ersatzlos weg. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung – und die ist für den Vermieter fast immer die ungünstigere. Wer zu viel verlangt, bekommt deshalb nicht etwas weniger, sondern nichts.

Fünf Stellen sind es, an denen das im Alltag regelmäßig passiert. Sie stehen im Folgenden mit dem, was jeweils darin stehen muss, damit die Klausel hält.

Erstens: Schönheitsreparaturen – starre Fristen halten nicht

Nach dem Gesetz schuldet der Vermieter die Instandhaltung der Mietsache, also auch das Renovieren. Nur weil das üblicherweise vertraglich abgewälzt wird, ist es die Ausnahme geworden. Die Abwälzung ist möglich, aber an enge Bedingungen geknüpft.

Unwirksam sind vor allem drei Gestaltungen. Starre Fristenpläne, die ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand feste Renovierungsintervalle vorschreiben. Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Zustand bei Auszug eine vollständige Renovierung verlangen. Und Farbwahlklauseln, die dem Mieter schon während der Mietzeit eine bestimmte Farbgebung vorschreiben.

Hinzu kommt der Punkt, der die meisten Klauseln in Bestandsobjekten zu Fall bringt: Wird die Wohnung unrenoviert übergeben, lässt sich die Renovierungspflicht ohne angemessenen Ausgleich nicht wirksam auf den Mieter abwälzen. Der Mieter müsste sonst die Gebrauchsspuren seines Vorgängers beseitigen.

Maßgeblich sind hier zwei Urteile des Bundesgerichtshofs vom 8. Juli 2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Danach kann der Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung vom Vermieter verlangen, dass dieser renoviert – muss sich an den Kosten aber in der Regel zur Hälfte beteiligen. Bis zu dieser Zahlung hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht. Diese Linie gilt unverändert.

Eine Entscheidung von 2024 hat die Lage für Vermieter etwas entspannt: Der BGH hat mit Beschluss vom 30. Januar 2024 (VIII ZB 43/23) klargestellt, dass der Mieter beweisen muss, dass ihm die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Inhaltlich ändert das nichts, prozessual verschiebt es die Last.

Praktisch bedeutet das: Übergeben Sie renoviert und halten Sie den Zustand im Übergabeprotokoll fest, mit Datum und Fotos. Genau dieses Protokoll ist nach der Entscheidung von 2024 Ihr wichtigstes Papier. Verwenden Sie einen weichen Fristenplan mit dem Zusatz, dass die Fristen nur gelten, soweit der Zustand der Wohnung es erfordert. Und rechnen Sie damit, dass Sie in einem älteren, unrenoviert übergebenen Objekt die halben Renovierungskosten tragen – kalkulieren Sie das lieber ein, als sich darauf zu verlassen, dass die Klausel hält.

Quotenabgeltungsklauseln, die dem Mieter beim Auszug einen anteiligen Kostenbeitrag nach abgelaufener Wohndauer abverlangen, sind in Formularverträgen seit 2015 durchweg unwirksam (BGH VIII ZR 242/13). Wer sie noch im Vertrag stehen hat, sollte sie streichen.

Zweitens: Die Kaution hat drei Regeln, und jede einzelne ist zwingend

Die Mietsicherheit ist gesetzlich geregelt, und die Regeln lassen sich nicht zulasten des Mieters abbedingen.

Alle drei Punkte stehen in § 551 BGB und sind unverändert in Kraft. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam – auch wenn er ihnen zugestimmt hat.

Ein Sonderfall, der in der Praxis häufig vorkommt: Bieten die Eltern eines Mieters von sich aus zusätzlich eine Bürgschaft an, ist diese wirksam, obwohl die Kaution bereits ausgeschöpft ist. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 10. April 2013 (VIII ZR 379/12) entschieden – die Höchstgrenze gilt nur für Sicherheiten, die der Mieter selbst leistet. Entscheidend ist die Freiwilligkeit: Wer die Bürgschaft zur Bedingung des Vertragsschlusses macht, bewegt sich auf dünnem Eis.

Häufigster Fehler in der Praxis ist nicht die Höhe, sondern die Anlage. Wer die Kaution auf dem eigenen Girokonto liegen lässt, verletzt eine zwingende Pflicht. Ein separates Kautionskonto einzurichten kostet einmal eine halbe Stunde in der Bankfiliale.

Zur Rückzahlung: Sie dürfen die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Zeit einbehalten, um Ansprüche zu prüfen. Für offene Betriebskostennachzahlungen darf ein anteiliger Betrag länger zurückgehalten werden. Ein pauschaler Einbehalt „bis nach der Abrechnung" ohne Bezifferung trägt dagegen nicht.

Drittens: Kleinreparaturen brauchen zwei Obergrenzen, nicht eine

Die Kleinreparaturklausel überträgt dem Mieter die Kosten für kleine Instandsetzungen an Gegenständen, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind – Wasserhähne, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte, Schalter, Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas.

Damit sie hält, braucht sie beides: einen Höchstbetrag je einzelner Reparatur und eine Jahresobergrenze als Anteil der Jahresnettokaltmiete. Fehlt eine der beiden Grenzen oder ist sie zu hoch bemessen, fällt die gesamte Klausel weg, und Sie tragen jede Reparatur selbst. Ebenfalls unwirksam ist eine Klausel, die dem Mieter die Beauftragung der Reparatur auferlegt – er schuldet nur die Kosten, nicht die Ausführung.

Bei der Höhe gibt es keine gesetzliche und keine höchstrichterliche Festlegung. Der Bundesgerichtshof hat nie eine Zahl genannt; die Instanzgerichte prüfen die Angemessenheit nach § 307 BGB und kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Als Orientierung aus der Rechtsprechung der letzten Jahre:

Wer eine Klausel formuliert, sollte im unteren Bereich bleiben. Eine Klausel mit 100 Euro, die hält, bringt mehr als eine mit 150 Euro, die im Streitfall vollständig wegfällt.

Wer eine ältere Klausel im Vertrag stehen hat, sollte den Betrag prüfen: Grenzen, die vor Jahren angemessen waren, sind es inflationsbedingt nicht mehr automatisch – und umgekehrt kippt eine zu hoch angesetzte Grenze die Klausel.

Viertens: Staffel- und Indexmiete schließen einander aus

Für die Anpassung der Miete stehen drei Wege zur Verfügung, und sie lassen sich nicht kombinieren.

1. Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Der gesetzliche Regelfall. Sie begründen die Erhöhung, der Mieter muss zustimmen, es gelten Wartefristen und eine Kappungsgrenze.
2. Die Staffelmiete. Die Miete wird für bestimmte Zeitpunkte im Voraus in Euro festgelegt. Prozentangaben genügen nicht, der Betrag oder die Erhöhung muss beziffert sein. Zwischen zwei Staffeln muss die Miete eine Mindestzeit unverändert bleiben. Während der Laufzeit ist eine Erhöhung nach Vergleichsmiete ausgeschlossen.
3. Die Indexmiete. Die Miete folgt dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Auch hier ist die Erhöhung nach Vergleichsmiete ausgeschlossen, die Anpassung muss in Textform erklärt und die Änderung des Index dargestellt werden.

Bei beiden gilt dieselbe Mindestzeit: Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bei der Staffelmiete zwischen zwei Staffeln, bei der Indexmiete zwischen zwei Anpassungen. Das steht in § 557a und § 557b BGB und ist unverändert.

Ein Hinweis für die Zukunft: Im Bundestag liegt ein Gesetzentwurf, der Indexsteigerungen über drei Prozent im Jahr in angespannten Wohnungsmärkten nur noch zur Hälfte an den Mieter weitergeben lassen will. Er ist im Herbst 2026 noch nicht beschlossen. Für Bad Oeynhausen und Löhne wäre er ohnehin ohne Bedeutung – sie gelten nicht als angespannter Wohnungsmarkt.

Bei Staffel- und Indexmiete bleibt die Modernisierungsumlage ausgeschlossen beziehungsweise eingeschränkt. Wer in absehbarer Zeit die Heizung erneuern oder energetisch sanieren will, sollte das bei der Wahl berücksichtigen – die Details stehen in Mieterhöhung und Modernisierung.

Fünftens: Der Kündigungsverzicht bindet Sie genauso

Ein beiderseitiger Kündigungsverzicht wird gern vereinbart, wenn ein Vermieter nach einer aufwendigen Vermietung Ruhe haben möchte. Er wirkt aber in beide Richtungen: Sie können in dieser Zeit ebenfalls nicht ordentlich kündigen – auch dann nicht, wenn Sie Eigenbedarf anmelden möchten oder sich der Mieter als schwierig erweist.

Ein einseitiger Verzicht nur des Mieters in einem Formularvertrag ist unwirksam. Und die Dauer ist begrenzt: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf der Zeitraum zwischen Vertragsschluss und der erstmöglichen Beendigung vier Jahre nicht überschreiten (BGH VIII ZR 86/10). Wird die Grenze überschritten, fällt der Verzicht insgesamt weg.

Auf die Formulierung kommt es dabei an. Ein Verzicht „zum Ablauf" von vier Jahren ist wirksam, einer „nach Ablauf" nicht – letzterer verschiebt die erste Kündigungsmöglichkeit um die Kündigungsfrist nach hinten und sprengt damit die Vier-Jahres-Grenze (BGH VIII ZR 23/16).

Wichtig ist der Unterschied zur Kündigungsfrist. Für den Mieter gilt eine feste Frist von drei Monaten; die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten zu wirken. Für den Vermieter verlängert sie sich mit der Dauer des Mietverhältnisses:

Diese gestaffelte Frist lässt sich zulasten des Mieters nicht verkürzen. Wer im Formular etwas anderes stehen hat, sollte es streichen – und einplanen, dass ein Eigenbedarf bei einem langjährigen Mieter dreiviertel Jahre Vorlauf braucht.

Drei weitere Stellen, die weniger bekannt sind

Neben den fünf großen Klauseln gibt es drei Punkte, die seltener genannt werden und im Einzelfall genauso teuer sind.

Die Tierhaltungsklausel. Ein generelles Verbot der Tierhaltung in einem Formularvertrag ist unwirksam, weil es keine Abwägung im Einzelfall zulässt. Kleintiere in üblichem Umfang darf der Mieter ohnehin halten. Zulässig ist ein Erlaubnisvorbehalt, bei dem Sie im Einzelfall entscheiden – und die Entscheidung nicht willkürlich treffen dürfen. Wer ein Verbot in den Vertrag schreibt, steht am Ende schlechter da als mit einem Erlaubnisvorbehalt.

Die Untervermietung. Der Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung haben, etwa wenn sich seine Lebensverhältnisse nach Vertragsschluss ändern. Ein pauschales Verbot ändert daran nichts. Sinnvoll ist stattdessen eine Klausel, die die Erlaubnis an die Nennung der Person und an einen angemessenen Untermietzuschlag knüpft.

Die Betriebskostenklausel. Ohne ausdrückliche Vereinbarung sind die Betriebskosten mit der Miete abgegolten – Sie können dann gar nichts umlegen. Die Klausel muss die Umlage vereinbaren und auf die Betriebskostenverordnung verweisen; einzelne Positionen außerhalb dieses Katalogs müssen ausdrücklich benannt sein. Wer eine „sonstige Betriebskosten"-Position ohne Benennung stehen lässt, kann sie nicht abrechnen. Was im Einzelnen dazugehört, steht in Nebenkosten richtig abrechnen.

Eine allgemeine Regel gilt für alle acht Punkte: Formularverträge werden streng am Maßstab des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gemessen. Zweifel gehen zulasten des Verwenders, also zu Ihren Lasten. Eine individuell ausgehandelte Abrede unterliegt diesem Maßstab nicht – aber „ausgehandelt" verlangt mehr, als dem Mieter den Vertrag zum Lesen zu geben.

Der nächste Schritt

Nehmen Sie Ihren Vertragsvordruck und gehen Sie die fünf Punkte einmal von oben nach unten durch. Wenn Sie an einer Stelle unsicher sind, lassen Sie diesen Vertrag einmal von einem Fachanwalt für Mietrecht oder über den örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein prüfen. Das kostet einen überschaubaren Betrag und trägt danach jede weitere Vermietung.

Was vor dem Vertrag liegt, klärt Den richtigen Mieter finden. Was danach jedes Jahr wiederkehrt, steht in Nebenkosten richtig abrechnen. Und wenn Sie am Ende der Rechnung wissen wollen, was von der Miete übrig bleibt, hilft Was Vermietung wirklich kostet.