Die fünf Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden

In fast jedem ersten Gespräch tauchen dieselben fünf Fragen auf. Sie kommen von Verkäufern, von Erben, von Vermietern und von Leuten, die noch gar nichts vorhaben und nur wissen wollen, wo sie stehen. Und sie werden fast immer im Konjunktiv gestellt, weil die Fragenden befürchten, dass jede Auskunft der Anfang einer Vertragsanbahnung ist.

Deshalb hier die fünf Antworten in der Kurzfassung, ohne Vorbedingung. Jede ist so ausführlich, dass Sie damit weiterrechnen können, und jede verweist auf einen Artikel, in dem der Punkt vollständig behandelt wird. Wo eine Zahl vom Einzelfall abhängt, steht das dabei – eine Antwort, die für jedes Haus gilt, gilt für keines.

Was ist mein Haus wert?

Der Wert einer Immobilie ist kein Merkmal des Gebäudes, sondern das Ergebnis eines Vergleichs. Ermittelt wird er über eines von drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren, bei dem tatsächlich gezahlte Kaufpreise ähnlicher Objekte herangezogen werden, das Sachwertverfahren, das Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert rechnet, und das Ertragswertverfahren, das bei vermieteten Objekten von den Mieteinnahmen ausgeht. Für ein selbstgenutztes Einfamilienhaus ist der Vergleichswert die Leitgröße, der Sachwert die Kontrollrechnung.

Die Datengrundlage dafür ist öffentlich: Der Gutachterausschuss des Kreises führt die Kaufpreissammlung und veröffentlicht Bodenrichtwerte. Was diese Zahlen nicht enthalten, ist der Zustand Ihres Hauses – und genau der macht zwischen zwei äußerlich gleichen Häusern in derselben Straße regelmäßig einen fünfstelligen Unterschied. Energiestandard, Dach, Heizung, Bäder, Grundriss und Sanierungsstau wirken sich unmittelbar auf den Preis aus, den ein Käufer zu zahlen bereit ist.

Ein Online-Rechner liefert deshalb eine Spanne und keinen Preis. Er kennt Lage, Baujahr, Fläche und Grundstück, aber nicht den Estrich und nicht das Bad. Diese Spanne ist trotzdem nützlich: Sie sagt Ihnen, ob Sie über 250.000 oder über 450.000 Euro nachdenken, und das reicht für die meisten Entscheidungen im ersten Schritt völlig aus. Ein belastbarer Preis entsteht erst, wenn jemand im Haus war.

Welches Verfahren wann greift und wie die drei Ergebnisse zusammengeführt werden, steht in Wie eine Immobilie bewertet wird.

Was kostet ein Makler?

Die Maklerprovision – im Fachwortgebrauch Courtage – wird als Prozentsatz vom Kaufpreis berechnet und ist verhandelbar; einen gesetzlich festgelegten Satz gibt es nicht. Üblich sind in unserer Region Sätze im Bereich von etwa dreieinhalb Prozent je Seite inklusive Mehrwertsteuer.

Marktüblich sind in Nordrhein-Westfalen 7,14 Prozent Gesamtcourtage inklusive Umsatzsteuer, also 3,57 Prozent je Seite. Welchen Satz wir im konkreten Fall vereinbaren, hängt vom Objekt und vom Umfang des Auftrags ab – wir nennen ihn im Erstgespräch, bevor irgendetwas unterschrieben wird.

Entscheidend ist seit einigen Jahren die Verteilung. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher darf der Käufer nicht mehr tragen als der Verkäufer. Wer den Makler beauftragt, zahlt also mindestens die Hälfte; die früher verbreitete Praxis, die gesamte Courtage dem Käufer aufzuerlegen, ist bei diesen Objektarten nicht mehr zulässig. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt diese Regel nicht.

Die Regeln stehen in den §§ 656a bis 656d BGB und gelten seit dem 23. Dezember 2020 unverändert. Drei Punkte daraus: Der Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung braucht Textform; bei Tätigkeit für beide Seiten dürfen sich beide nur in gleicher Höhe verpflichten, sonst ist der Vertrag unwirksam; und der Käuferanteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen nachweislich gezahlt hat.

Die Provision entsteht erst mit dem wirksamen Kaufvertrag. Vorher fallen keine Kosten an, auch nicht für Bewertung, Fotos, Exposé oder Besichtigungen – das ist der Regelfall und sollte im Maklervertrag ausdrücklich so stehen. Prüfen Sie außerdem, ob ein Alleinauftrag befristet ist und was bei einem Verkauf an einen selbst gefundenen Interessenten gilt.

Bei der Vermietung ist die Lage eine andere: Dort gilt das Bestellerprinzip, die Provision zahlt also, wer den Makler beauftragt hat – in aller Regel der Vermieter. Vom Mieter darf eine Vermittlungsgebühr nur in engen Ausnahmefällen verlangt werden.

Die Courtage ist dabei nicht der größte Posten. Notar und Grundbuch, Energieausweis, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und die Kosten für Unterlagen kommen hinzu. Die vollständige Aufstellung mit Beispielrechnung steht in Was ein Immobilienverkauf kostet.

Wie lange dauert ein Verkauf?

Vom Entschluss bis zur Schlüsselübergabe vergehen bei einem normal gelegenen Einfamilienhaus in unserer Region üblicherweise vier bis neun Monate. Die Vermarktung selbst ist dabei selten der längste Abschnitt.

Der häufigste Grund für Verzögerung liegt ganz am Anfang: fehlende Unterlagen. Ein Grundbuchauszug ist in Tagen da, eine Flurkarte auch. Aber die Wohnflächenberechnung, die Baugenehmigung, die Statik oder die Teilungserklärung liegen oft nicht mehr vor und müssen aus dem Bauaktenarchiv beschafft werden – beim zuständigen Bauamt, für unsere Gegend also in Bad Oeynhausen, Löhne oder beim Kreis. Das dauert Wochen, und solange es dauert, kann jeder Interessent auf ein anderes Objekt ausweichen.

Der zweite Grund ist ein zu hoher Startpreis. Ein Haus, das drei Monate lang zu teuer inseriert war, verkauft sich anschließend selten zum korrigierten Preis, sondern darunter – Interessenten sehen das Datum der Anzeige und schließen daraus auf einen Mangel.

Wer früh mit den Unterlagen beginnt, verkürzt den gesamten Ablauf deutlich. Welche Papiere Sie brauchen und wo Sie sie bekommen, steht in Welche Unterlagen Sie für den Hausverkauf brauchen.

Brauche ich einen Energieausweis?

Ja, in praktisch jedem Fall, in dem Sie verkaufen oder vermieten. Ausgenommen sind im Wesentlichen Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude; wer im eigenen Haus wohnen bleibt, braucht keinen.

Wichtiger als das Ob ist das Wann, denn hier wird am häufigsten falsch gehandelt. Der Ausweis muss nicht erst beim Notar vorliegen. Er ist dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und spätestens beim Vertragsabschluss zu übergeben. Schon die Immobilienanzeige muss Pflichtangaben daraus enthalten – Ausweisart, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld belegt werden kann.

Der Bußgeldrahmen reicht bis 10.000 Euro, gestaffelt wird er nicht – die Bemessung liegt bei der Behörde. In der Praxis wird er selten ausgeschöpft, aber die Fälle kommen vor, und angezeigt wird meist von Mitbewerbern. Schwerer wiegt ohnehin der zivilrechtliche Schaden: Wer einen falschen Kennwert inseriert, hat ein Gewährleistungsproblem, wenn die Angabe die Kaufentscheidung beeinflusst hat.

Es gibt zwei Arten. Der Verbrauchsausweis beruht auf den Abrechnungen der letzten drei Jahre, ist günstiger und schneller zu bekommen, sagt aber mehr über die Bewohner als über das Gebäude – ein sparsamer Rentnerhaushalt erzeugt einen guten Wert in einem schlechten Haus. Der Bedarfsausweis wird aus Bauteilen, Dämmung und Anlagentechnik berechnet, kostet mehr, braucht Unterlagen und einen Ortstermin und ist die belastbarere Aussage. Bei älteren, kleineren Wohngebäuden ist der Bedarfsausweis unter bestimmten Voraussetzungen ohnehin vorgeschrieben. Beide gelten zehn Jahre ab Ausstellung.

Rechnen Sie die Beschaffung mit ein: wenige Tage beim Verbrauchsausweis, mehrere Wochen beim Bedarfsausweis. Was in dem Dokument steht und wie Sie die Kennzahlen lesen, steht im Artikel zum Energieausweis.

Was kann ich an Miete verlangen?

Bei einer Neuvermietung gibt es zwei Zahlen, und sie sind nicht dasselbe. Die erste ist die erzielbare Miete: das, was der Markt am Ort für eine Wohnung dieser Größe, Lage und Ausstattung hergibt. Die zweite ist die zulässige Miete: die rechtliche Obergrenze.

Bezugsgröße für die Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ergibt sich aus einem Mietspiegel, wo es einen gibt, sonst aus Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Ob darüber hinaus die Mietpreisbremse greift – die Neuvertragsmieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich eines Aufschlags begrenzt –, hängt davon ab, ob Ihre Kommune durch Landesverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt ist. Das ist längst nicht überall im Kreis Minden-Lübbecke und im Kreis Herford der Fall, und die Verordnungen sind befristet.

Für unsere Region ist die Antwort eindeutig: In Bad Oeynhausen, Löhne, Bünde, Vlotho, Herford und Minden gilt die Mietpreisbremse nicht. Die Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen läuft vom 1. März 2025 bis Ende Februar 2030 und erfasst 57 Kommunen – aus Ostwestfalen ist davon nur Bielefeld betroffen.

Damit entfallen hier gleich drei Beschränkungen: die Zehn-Prozent-Grenze bei der Wiedervermietung, die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent, und die verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung. Bundesgesetzlich ist die Mietpreisbremse übrigens bis Ende 2029 verlängert und vom Bundesverfassungsgericht bestätigt worden – nur greift sie hier eben nicht.

Ein Mietspiegel existiert dagegen für beide Städte. Bad Oeynhausen hat einen in der Fassung 2026, Löhne einen seit November 2025 – letzterer vom Gutachterausschuss des Kreises Herford, mit Online-Rechner im Geoportal. Beide sind einfache Mietspiegel nach § 558c BGB, also ein zulässiges Begründungsmittel für eine Mieterhöhung, aber ohne die gesetzliche Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels. Für die Praxis genügt das in aller Regel.

Unabhängig davon lohnt der Blick auf die Nettorendite statt auf die Kaltmiete. Von der Miete gehen Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähige Nebenkosten, Verwaltung, Mietausfallrisiko und die Steuer auf die Einkünfte ab. Wer die Kaltmiete mit zwölf multipliziert und das für den Ertrag hält, rechnet regelmäßig um ein Drittel zu hoch.

Bei bestehenden Mietverhältnissen gelten wieder andere Regeln, insbesondere die Kappungsgrenze für Erhöhungen innerhalb von drei Jahren. Eine Miete, die seit Jahren unverändert ist, lässt sich also nicht in einem Schritt auf das heutige Niveau anheben – auch dann nicht, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete das hergäbe. Wie Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mietpreisbremse zusammenwirken, steht in Mietspiegel, Vergleichsmiete, Mietpreisbremse.

Wenn Ihre Frage nicht dabei war

Diese fünf Antworten decken den größten Teil dessen ab, was in einem ersten Gespräch gefragt wird. Sie ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls, und bei den Punkten, an denen es um Fristen, Steuern oder Vertragsklauseln geht, ersetzen sie auch keine rechtliche oder steuerliche Beratung.

Was Sie aus den fünf Antworten mitnehmen können, ist eine Reihenfolge: erst wissen, in welcher Größenordnung Sie sich bewegen, dann die Unterlagen zusammentragen, dann entscheiden. Diese Reihenfolge spart mehr Zeit und mehr Geld als jede einzelne Verhandlung später.

Wenn eine Frage offen geblieben ist, schreiben Sie sie uns oder rufen Sie an. Eine Einschätzung am Telefon ist in zehn Minuten erledigt und kostet nichts – auch dann, wenn daraus nichts weiter folgt. Wie wir bei einer Bewertung vorgehen und welche Unterlagen wir dafür brauchen, steht auf der Seite zur Immobilienbewertung.