Mietspiegel, Vergleichsmiete, Mietpreisbremse: was bei Ihnen gilt

Wer eine Wohnung zur Vermietung vorbereitet, hat meist zuerst eine Marktzahl im Kopf: den Betrag, den ähnliche Wohnungen in den Portalen aufrufen, oder die Spanne aus einer Mietpreiseinschätzung. Diese Zahl beschreibt, was am Markt zu erzielen wäre. Sie beschreibt nicht, was Sie rechtlich verlangen dürfen.

Zwischen beiden Zahlen steht das Mietrecht, und es arbeitet mit einem einzigen zentralen Begriff: der ortsüblichen Vergleichsmiete. An ihr hängen die Mieterhöhung im laufenden Vertrag, in bestimmten Gebieten auch die zulässige Miete bei einer Neuvermietung. Wer sie nicht belegen kann, hat im Streitfall nichts in der Hand.

Dieser Artikel erklärt, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zustande kommt, welche Belege dafür taugen, wenn es keinen Mietspiegel gibt, und unter welchen Voraussetzungen die Mietpreisbremse für eine Adresse überhaupt gilt.

Erzielbare Miete und ortsübliche Vergleichsmiete sind zwei verschiedene Zahlen

Die erzielbare Miete ist eine Marktbeobachtung. Sie entsteht aus Angebot und Nachfrage im Moment der Vermietung und lässt sich aus Inseraten, aus abgeschlossenen Verträgen und aus der Erfahrung eines Maklers ableiten. Sie schwankt mit der Jahreszeit, mit dem Zuschnitt der Wohnung und damit, wie viele vergleichbare Objekte gerade sonst noch am Markt sind.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dagegen ein Rechtsbegriff. Sie ist die übliche Entgeltvereinbarung für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die in der Gemeinde in einem gesetzlich bestimmten Rückblickzeitraum vereinbart oder geändert wurde. Entscheidend sind dabei zwei Dinge: Es zählen tatsächlich vereinbarte Mieten, keine Angebotspreise, und es zählt nur ein zurückliegender Zeitraum, nicht das aktuelle Marktgeschehen.

Dieser Rückblickzeitraum beträgt sechs Jahre. Er wurde 2020 von vier auf sechs Jahre verlängert und ist seither unverändert. Für Vermieter ist das die unangenehmere Zahl: Je länger der Zeitraum, desto stärker ziehen alte, niedrige Abschlüsse den Durchschnitt nach unten – die Vergleichsmiete hinkt dem Markt damit strukturell hinterher.

Damit erklärt sich, warum die beiden Zahlen in einem angespannten Markt auseinanderlaufen. Die Vergleichsmiete blickt zurück und ist träge. Die erzielbare Miete reagiert sofort. In ruhigen Lagen im Kreis Minden-Lübbecke liegen beide oft dicht beieinander, in nachgefragten Vierteln von Bielefeld deutlich weiter auseinander.

Was ein Mietspiegel leistet – und was ein qualifizierter Mietspiegel mehr leistet

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde. Das Gesetz unterscheidet zwei Formen.

Der einfache Mietspiegel wird von der Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellt und anerkannt. Er ist ein Anhaltspunkt und im Verfahren als Begründungsmittel brauchbar, hat aber keine gesetzliche Vermutungswirkung.

Der qualifizierte Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern anerkannt. Für ihn gilt die gesetzliche Vermutung, dass die dort genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden. Wer dagegen argumentieren will, muss die Vermutung widerlegen – das dreht die Beweislast um und ist im Alltag der entscheidende Unterschied.

Ein qualifizierter Mietspiegel muss gepflegt werden, sonst verliert er seine Wirkung: Fortschreibung alle zwei Jahre, Neuerstellung alle vier Jahre. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Darunter ist es freiwillig – und genau dort liegt für unsere Region der springende Punkt.

Bad Oeynhausen und Löhne liegen beide unter dieser Schwelle – und haben trotzdem einen. Bad Oeynhausen hat einen Mietspiegel in der Fassung 2026, aufgestellt von den örtlichen Haus- und Grundeigentümervereinen zusammen mit der städtischen Heimstätten-Gesellschaft. Löhne hat einen seit November 2025, erarbeitet vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford; dazu gibt es einen Online-Rechner im Geoportal des Kreises.

Beide sind einfache Mietspiegel nach § 558c BGB, keine qualifizierten. Der Unterschied entscheidet über die Beweislast: Ein einfacher Mietspiegel ist ein zulässiges Begründungsmittel und ein starkes Indiz, aber er trägt keine gesetzliche Vermutung. Wer ihm widersprechen will, muss nicht die Vermutung widerlegen, sondern nur begründen, warum die Wohnung anders einzuordnen ist. In der Praxis reicht er für die allermeisten Mieterhöhungen völlig aus.

Wo es keinen Mietspiegel gibt, bleiben drei Wege: eine anerkannte Mietdatenbank, drei benannte Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. In kleineren Gemeinden ist der Weg über Vergleichswohnungen der übliche.

Wie Sie die ortsübliche Miete belegen, wenn es keinen Mietspiegel gibt

Fehlt ein Mietspiegel, ist die Vergleichsmiete nicht etwa unbestimmt – sie muss nur anders belegt werden. Das Gesetz nennt mehrere gleichwertige Begründungsmittel.

Beim Weg über Vergleichswohnungen genügen drei benannte Wohnungen. Sie müssen mit Adresse und Miete angegeben und tatsächlich vergleichbar sein – nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Eigene Wohnungen dürfen dabei genannt werden, was für Vermieter mit mehreren Objekten der einfachste Weg ist. Wohnungen aus einem Inserat taugen nicht: Es zählt die vereinbarte Miete, nicht die geforderte.

Der Weg über Vergleichswohnungen ist der günstigste und zugleich der fehleranfälligste. Vergleichbar heißt: ähnliche Größe, ähnliches Baujahr, ähnliche Ausstattung, ähnliche Lage im Ort. Eine sanierte Wohnung in Bad Oeynhausen-Innenstadt trägt keine Erhöhung für eine unsanierte Wohnung am Ortsrand von Löhne. Und die genannten Wohnungen müssen identifizierbar sein, sonst ist die Erhöhung schon formal unwirksam.

Ein Gutachten kostet Geld, lohnt sich aber, wenn viel auf dem Spiel steht – bei einem größeren Objekt, bei einer geplanten Anpassung über mehrere Einheiten oder wenn absehbar ist, dass der Mieter widerspricht.

Wo die Mietpreisbremse gilt und was sie erlaubt

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung. Sie gilt nicht bundesweit und nicht überall in Nordrhein-Westfalen, sondern nur in Gebieten, die das Land durch Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen hat.

Für unser Gebiet lautet die Antwort: Sie gilt hier nicht. Nordrhein-Westfalen hat die Mieterschutzverordnung zum 1. März 2025 neu gefasst und die Zahl der erfassten Kommunen von 18 auf 57 erhöht. Aus Ostwestfalen ist davon allein Bielefeld betroffen. Bad Oeynhausen, Löhne, Bünde, Vlotho, Herford und Minden sind nicht erfasst. Die Verordnung läuft bis zum 28. Februar 2030.

Das hat drei praktische Folgen für Vermieter in unserem Gebiet: Bei einer Neuvermietung gibt es keine Zehn-Prozent-Deckelung, die Kappungsgrenze für laufende Mietverhältnisse liegt bei zwanzig statt fünfzehn Prozent in drei Jahren, und die Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen beträgt drei statt acht Jahre.

Die Gebietskulisse wird regelmäßig überprüft. Wer in Bielefeld vermietet oder mit einer künftigen Ausweitung rechnet, sollte den folgenden Abschnitt trotzdem kennen.

Der Mechanismus ist einfach: Wo sie gilt, darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Davon gibt es Ausnahmen, die für viele Objekte in unserer Region praktisch bedeutsam sind:

1. Höhere Vormiete. Lag die zuletzt geschuldete Miete des Vormieters bereits über der Grenze, dürfen Sie diese Miete wieder verlangen.
2. Neubau. Wohnungen, die nach einem gesetzlich festgelegten Stichtag erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
3. Umfassende Modernisierung. Wer eine Wohnung mit erheblichem Aufwand modernisiert hat, ist ebenfalls ausgenommen – die Anforderungen daran sind hoch.
4. Auskunftspflicht. Auf die Ausnahme können Sie sich nur berufen, wenn Sie den Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung darüber informiert haben. Diese Auskunft ist formgebunden und wird häufig vergessen.

Zu den Einzelheiten: Die Grenze liegt bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie umfassend modernisierter Wohnraum. Die Auskunft nach § 556g BGB muss unaufgefordert, in Textform und vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters erfolgen – wer sie nachreicht, hat die Ausnahme verloren.

Zwei Punkte zum Bestand der Regelung: Die Mietpreisbremse wurde im Sommer 2025 bundesgesetzlich bis zum 31. Dezember 2029 verlängert, und das Bundesverfassungsgericht hat diese Verlängerung im Januar 2026 als verfassungsgemäß bestätigt. Sie bleibt also.

Für Ostwestfalen ist die Lage dennoch eindeutig: Die Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. März 2025 bis Ende Februar 2030 und erfasst 57 Kommunen. Aus unserer Region ist davon nur Bielefeld betroffen. Bad Oeynhausen, Löhne, Bünde, Vlotho, Herford und Minden sind nicht erfasst – hier gilt weder die Zehn-Prozent-Grenze bei der Wiedervermietung noch die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent noch die verlängerte Kündigungssperrfrist.

Wichtig ist die Konsequenz eines Verstoßes: Der Mietvertrag bleibt wirksam, aber die Miete ist nur bis zur zulässigen Höhe geschuldet. Der Mieter kann zu viel Gezahltes unter bestimmten Voraussetzungen zurückverlangen. Wer sich hier verschätzt, verliert also nicht das Mietverhältnis, sondern dauerhaft einen Teil der Einnahme.

Staffelmiete, Indexmiete und Möblierung ändern die Rechnung nicht

Drei Gestaltungen tauchen regelmäßig als vermeintlicher Ausweg auf, und alle drei tragen weniger, als ihnen nachgesagt wird.

Bei der Staffelmiete wird die Miete für bestimmte Zeitpunkte im Voraus in Euro festgelegt. Gilt für die Wohnung eine Mietpreisbremse, muss jede einzelne Staffel für sich die zulässige Grenze einhalten – gemessen an der Vergleichsmiete zum jeweiligen Zeitpunkt. Eine Staffel ist also kein Weg an der Grenze vorbei, sondern nur eine Planungssicherheit für beide Seiten.

Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Sie schützt vor Kaufkraftverlust, nimmt Ihnen aber die Möglichkeit, zusätzlich an die Vergleichsmiete anzupassen. In Jahren mit geringer Teuerung bleibt die Miete damit hinter der Marktentwicklung zurück. Staffel- und Indexmiete schließen einander aus, Sie müssen sich für eines von beidem entscheiden.

Ein Möblierungszuschlag ist zulässig, muss aber der Sache nach begründbar sein. Der Bundesgerichtshof hat 2020 entschieden (VIII ZR 45/19), dass er aus dem Zeitwert der Einrichtung und ihrer Nutzungsdauer abzuleiten ist. Ausdrücklich verworfen hat er die beiden bequemen Abkürzungen: eine Ableitung aus der steuerlichen Abschreibung und ein pauschaler Renditezuschlag. Ein Aufschlag auf die Kaltmiete, der keinem Möbelstück zugeordnet werden kann, hält einer Prüfung nicht stand. Sinnvoll ist deshalb, den Zuschlag im Vertrag getrennt auszuweisen und eine Inventarliste mit Anschaffungsjahr und Zeitwert beizufügen.

Auch hier liegt ein Gesetzentwurf vor, der eine pauschale Vermutung von zehn Prozent bei Vollmöblierung einführen soll. Er ist noch nicht beschlossen.

Bei der Staffelmiete unter der Mietpreisbremse gilt: Jede einzelne Staffel muss die Grenze einhalten, nicht nur die erste. Und eine einmal erhobene Rüge des Mieters wirkt für alle künftigen Staffeln fort – er muss sie nicht bei jeder Stufe wiederholen (BGH VIII ZR 45/22). Wo die Mietpreisbremse nicht gilt, wie in Bad Oeynhausen und Löhne, spielt das keine Rolle.

Die Wohnfläche ist der stillste Fehler in der Rechnung

Jede Miete wird über den Quadratmeter begründet. Stimmt die Fläche nicht, stimmt die Begründung nicht. Wohnflächen aus alten Bauakten, aus Verkaufsexposés oder aus einer überschlägigen Messung weichen regelmäßig von der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ab – vor allem bei Dachschrägen, Balkonen, Terrassen und Kellerräumen.

Die Schwelle ist klar gezogen: Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent von der im Vertrag genannten nach unten ab, kann der Mieter die Miete mindern – und zwar ohne dass er eine zusätzliche Beeinträchtigung darlegen muss. Das ist ständige Rechtsprechung seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2004 (VIII ZR 295/03). Unterhalb der zehn Prozent bleibt es bei der vereinbarten Miete.

Die Minderung ist dabei nicht das teuerste Problem. Schwerer wiegt, dass eine spätere Mieterhöhung angreifbar wird, weil ihre Bezugsgröße nicht stimmt. Wir sehen das häufig bei Häusern aus den fünfziger bis siebziger Jahren, bei denen ein Dachgeschoss später ausgebaut wurde und die Schrägen nie richtig gerechnet wurden. Der Aufwand für eine saubere Aufmessung nach der Wohnflächenverordnung ist überschaubar, und die Zahl trägt dann jahrzehntelang.

Der nächste Schritt

Bevor Sie eine Zahl in ein Inserat schreiben, klären Sie drei Punkte: die geprüfte Wohnfläche, die Frage, ob für Ihre Gemeinde ein Mietspiegel und eine Mietpreisbremse gelten, und den Beleg, mit dem Sie Ihre Vergleichsmiete im Zweifel begründen würden. Diese drei Angaben tragen später auch jede Mieterhöhung.

Eine erste Größenordnung für die erzielbare Miete bekommen Sie über unsere Mietpreiseinschätzung. Was danach kommt – Auswahl des Mieters und Vertrag – steht in Den richtigen Mieter finden und in Fünf Klauseln, an denen Mietverträge scheitern. Und wenn Sie wissen möchten, wie sich die spätere Anpassung rechnet, hilft Mieterhöhung und Modernisierung.

Stand: September 2026. Die Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW ist geprüft und gilt bis zum 28. Februar 2030.