Grundstück, Bestand oder Neubauwohnung: die drei Wege

Wer sich zum ersten Mal ernsthaft mit dem eigenen Haus beschäftigt, sucht meistens nach dem passenden Objekt. Das ist die zweite Frage. Die erste lautet, auf welchem der drei Wege Sie überhaupt dorthin wollen: ein Grundstück kaufen und selbst bauen, ein Bestandshaus kaufen und in Ordnung bringen, oder ein fertiges Haus beziehungsweise eine Wohnung vom Bauträger übernehmen.

Diese Entscheidung bestimmt fast alles, was danach kommt – wie lange es dauert, wie hoch das Risiko ist, wie viel Eigenleistung Sie einbringen können und wie genau Sie den Endpreis vorher kennen. Sie lässt sich später nur mit erheblichem Verlust korrigieren. Wer ein Grundstück gekauft hat und dann merkt, dass er die zweieinhalb Jahre bis zum Einzug nicht durchhält, sitzt auf einem Grundstück.

Dieser Artikel stellt die drei Wege nebeneinander: was sie kosten, wie lange sie dauern, wo das Geld tatsächlich hingeht und welches Risiko jeweils bei Ihnen bleibt. Ohne Empfehlung am Ende, denn die hängt an Ihrer Lebenslage und nicht an einer Tabelle.

Der eigene Bau: die meiste Freiheit und die längste Strecke

Sie kaufen ein Grundstück, beauftragen einen Architekten oder ein Planungsbüro, holen die Baugenehmigung ein und vergeben die Gewerke einzeln oder an einen Generalunternehmer. Am Ende steht ein Haus, das genau so aussieht, wie Sie es wollten.

Der Preis dafür ist Zeit. Zwischen Kaufvertrag für das Grundstück und Einzug liegen realistisch zwei bis drei Jahre. Ein erheblicher Teil davon vergeht, bevor auf dem Grundstück überhaupt etwas geschieht: Entwurfsplanung, Bauantrag, Prüfung durch das Bauamt, Nachforderungen, Genehmigung. Im Kreis Herford und im Kreis Minden-Lübbecke sind die unteren Bauaufsichtsbehörden bei den Kreisen beziehungsweise bei den größeren Städten angesiedelt – Bad Oeynhausen und Löhne haben eigene Bauämter. Die Bearbeitungsdauer schwankt stark mit der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen.

Die Bauordnung Nordrhein-Westfalen setzt der Behörde Fristen: sechs Wochen im vereinfachten und drei Monate im regulären Verfahren. Beide laufen aber erst, wenn die Unterlagen vollständig sind – und für die Vollständigkeitsprüfung selbst hat das Amt noch einmal zehn Werktage. In der Praxis vergehen von der Einreichung bis zum Bescheid häufig vier bis sechs Monate.

Neu ist seit der Novelle vom 1. September 2026 eine Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren: Entscheidet die Behörde nicht fristgerecht, gilt der Antrag als genehmigt. Voraussetzung sind vollständige Bauvorlagen und die erforderlichen Stellungnahmen, insbesondere das gemeindliche Einvernehmen. Wie stark das in der Praxis wirkt, wird sich zeigen – zuverlässiger ist nach wie vor, vollständig einzureichen und beim Amt nachzufragen, bevor Fristen laufen.

Der zweite Preis ist das Risiko. Sie tragen es allein. Steigen die Baupreise zwischen Planung und Ausschreibung, zahlen Sie. Meldet ein Gewerk Insolvenz an, organisieren Sie den Ersatz. Stellt sich beim Bodengutachten heraus, dass der Baugrund eine tiefere Gründung braucht, ist das Ihr Mehraufwand. Deshalb gehört zu diesem Weg ein Puffer, der nicht symbolisch ist.

Dafür haben Sie den größten Hebel bei den Kosten. Eigenleistung im Innenausbau, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Außenanlagen – wer handwerklich arbeiten kann und die Zeit hat, spart hier real. Nur: Eigenleistung ist keine Ersparnis, sondern ein Tausch von Geld gegen Freizeit über zwei Jahre.

Beim Bestandskauf kennen Sie den Kaufpreis, nicht die Gesamtkosten

Ein Bestandshaus ist der günstigste Einstieg und der am schwersten zu kalkulierende Weg. Sie sehen, was Sie kaufen. Sie können morgen einziehen. Der Garten ist gewachsen, die Straße ist fertig, die Nachbarschaft existiert. In den gewachsenen Lagen von Bad Oeynhausen, Löhne und den Ortsteilen im Kreis Herford ist das oft der einzige Weg, überhaupt an die gewünschte Lage zu kommen – Neubaugrundstücke gibt es dort schlicht nicht mehr.

Der Haken steckt im Zustand. Was eine Sanierung kostet, weiß man erst, wenn Putz und Estrich unten sind. Und dann ist der Kaufvertrag längst unterschrieben, denn Bestandsimmobilien werden unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Der Verkäufer haftet nur für das, was er arglistig verschwiegen hat – und arglistig ist juristisch etwas anderes als „hat er nicht erwähnt“.

Die Posten, die bei Häusern der Baujahre bis in die achtziger Jahre regelmäßig anfallen: Heizung, Fenster, Dach mit Dämmung, Elektroinstallation, Bäder, Grundleitungen. Jeder einzelne davon ist ein fünfstelliger Betrag, und selten kommt nur einer.

Wir nennen hier bewusst keine Einzelpreise. Sie schwanken mit Größe, Zugänglichkeit, Ausführungsqualität und Auftragslage der Betriebe so stark, dass eine Zahl im Ratgeber mehr Schaden anrichtet als Nutzen stiftet – zumal der Baupreisindex für Wohngebäude zuletzt wieder um fünf Prozent im Jahr gestiegen ist. Was wirklich hilft, ist die Reihenfolge: Erst das Dach mit der Dämmung, dann die Fenster, dann die Heizung. Wer die Heizung zuerst tauscht, kauft sie zu groß und zahlt zwanzig Jahre lang dafür.

Lassen Sie sich die Posten für Ihr konkretes Objekt von einem Energieberater in einen Sanierungsfahrplan schreiben. Das kostet nach Abzug der Förderung wenige hundert Euro und liefert Zahlen, die zu Ihrem Haus passen statt zu einem Durchschnittshaus.

Dazu kommt der Energiestandard. Ein unsaniertes Haus mit den Energieklassen am unteren Ende der Skala kostet nicht nur im Betrieb mehr, es wird auch beim Wiederverkauf anders bewertet als noch vor einigen Jahren. Was im Energieausweis steht, ist längst ein Preisargument. Wer einen Bestand kauft, sollte die Sanierung deshalb nicht als Möglichkeit, sondern als Teil des Kaufpreises rechnen.

Ein praktischer Rat: Nehmen Sie zur zweiten Besichtigung jemanden mit, der Gebäude beurteilen kann, und lassen Sie sich die Unterlagen vorher geben – Baubeschreibung, Grundrisse, Nachweise über Modernisierungen, Schornsteinfegerprotokolle. Was Sie dabei sehen sollten, steht in der Besichtigungs-Checkliste.

Beim Bauträger stehen Preis und Termin vorher fest

Der dritte Weg: Sie kaufen ein Haus oder eine Wohnung, die noch nicht fertig ist, von einem Bauträger. Er hat das Grundstück, die Planung und die Genehmigung, er vergibt die Gewerke, und er verkauft Ihnen Grundstücksanteil und Bauleistung in einem notariellen Vertrag.

Was Sie dafür bekommen, ist Kalkulierbarkeit. Der Preis steht im Vertrag, der Fertigstellungstermin ebenfalls. Sie zahlen nicht vorab, sondern in Raten nach Bautenstand, gebunden an die Makler- und Bauträgerverordnung. Sie haben einen einzigen Vertragspartner, der für alle Gewerke haftet, und Gewährleistungsansprüche gegen ihn statt gegen sieben Handwerksbetriebe. Was in diesem Vertrag im Einzelnen steht, ist ein Thema für sich – nachzulesen unter Was in einem Bauträgervertrag steht.

Was Sie dafür aufgeben, ist Gestaltungsfreiheit. Grundriss und Konstruktion stehen fest, mitentscheiden können Sie innerhalb der Bemusterung: Fliesen, Böden, Sanitärobjekte, Elektroausstattung, oft auch Wandstellungen im Rahmen des Statisch-Möglichen. Wer eine bestimmte Vorstellung hat, für die es kein Standardmaß gibt, ist bei diesem Weg falsch. Das gehört zur ehrlichen Antwort dazu.

Ein zweiter Punkt, der selten offen genannt wird: Der Bauträger trägt das Risiko, und er lässt es sich bezahlen. Der Quadratmeterpreis liegt in der Regel über dem, was ein privater Bauherr mit Einzelvergabe und Eigenleistung erreicht – wenn bei ihm alles glattgeht. Sie kaufen die Differenz als Versicherung gegen das, was nicht glattgeht.

Dass wir diesen Weg aus eigener Anschauung beschreiben können, hat einen Grund: Wir vermitteln nicht nur Immobilien, sondern errichten selbst welche als Bauträger. Wir kennen deshalb beide Seiten der Rechnung – die Handwerkerrechnung und den Verkaufspreis.

Die drei Wege nebeneinander

Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte für Ostwestfalen-Lippe und schwanken mit der Auslastung der Bauämter und der Handwerksbetriebe. Als Anhaltspunkt aus allgemein zugänglichen Quellen: Vom Bauantrag bis zum Einzug werden für ein Massivhaus zwölf bis zwanzig Monate genannt – Planung und Genehmigung machen davon vier bis neun Monate aus, der Rohbau ein bis zwei, der Innenausbau sechs bis acht.

Rechnen Sie die Grundstückssuche und die Finanzierung dazu, und Sie sind bei den zwei bis drei Jahren, die oben stehen. Wer eine Werbeaussage über eine Bauzeit „ab vier Monaten" liest, sollte prüfen, was darin nicht enthalten ist: Genehmigung, Erschließung, Außenanlagen und die Trocknungszeit des Estrichs.

Was die Nebenkosten mit der Entscheidung machen

Bei allen drei Wegen fallen Erwerbsnebenkosten an, und sie fallen unterschiedlich aus. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer unverändert 6,5 Prozent, dazu kommen rund 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch.

Der Unterschied liegt in der Bemessungsgrundlage. Kaufen Sie ein Grundstück und bauen anschließend mit einem anderen Unternehmen, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Sieht das Finanzamt dagegen ein einheitliches Vertragswerk, besteuert es die Gesamtsumme aus Grundstück und Haus. Bei 120.000 Euro Grundstück und 330.000 Euro Bauleistung ist das der Unterschied zwischen 7.800 und 29.250 Euro.

Entscheidend ist nicht der zeitliche Abstand zwischen den Verträgen, sondern der objektiv sachliche Zusammenhang. Das Finanzamt rechnet zu, wenn der Erwerber das Grundstück im Ergebnis bebaut erhalten sollte. Indizien dafür: Verkäufer und Bauunternehmen sind personell oder wirtschaftlich verflochten, es wird ein fertiges Konzept zu weitgehend feststehendem Preis angeboten, das der Käufer im Kern unverändert annimmt, oder der Bauvertrag lag der Sache nach schon vor dem Grundstückskauf bereit. Ein bindendes Bauangebot muss beim Grundstückskauf ausdrücklich noch nicht vorliegen.

Der Bundesfinanzhof hat den Zugriff zuletzt eher ausgeweitet: Nach einer Entscheidung vom Oktober 2024 (II R 18/22) unterliegen auch nachträgliche Sonderwünsche der Steuer, wenn sie die geschuldete Bauleistung nur konkretisieren oder erweitern. Hausanschlusskosten bleiben dagegen steuerfrei, wenn sie schon im Kaufvertrag vereinbart sind.

Wer die Zurechnung vermeiden will, braucht mehr als zwei Termine im Abstand von ein paar Wochen: wirtschaftlich unverbundene Vertragspartner, echte Entscheidungsfreiheit über das Ob und das Wie der Bebauung, keine Kopplungsklauseln und keine Vorplanung, die vor dem Grundstückskauf abgestimmt wurde. Wer das nicht sauber trennen kann, sollte die höhere Steuer einkalkulieren statt auf eine Gestaltung zu setzen, die im Zweifel nicht hält.

Beim Bestandskauf kommt in der Regel eine Maklercourtage hinzu, die seit der Reform des Provisionsrechts zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Eine vollständige Aufstellung aller Posten finden Sie unter Kaufnebenkosten in NRW.

Welcher Weg zu welcher Lage passt

Es gibt keine allgemein richtige Antwort, aber es gibt Muster, die sich in der Beratung immer wieder zeigen.

1. Sie haben Zeit, handwerkliches Können und Nerven. Dann ist der eigene Bau der Weg mit dem besten Verhältnis von eingesetztem Geld zu Ergebnis – vorausgesetzt, Ihre Finanzierung verträgt eine Verzögerung von einem halben Jahr.
2. Sie brauchen eine bestimmte Lage und können mit Unsicherheit umgehen. Dann Bestand, aber mit einem Sanierungsbudget, das Sie vor dem Kauf ermittelt haben und nicht danach.
3. Sie haben einen festen Auszugstermin aus der Mietwohnung oder eine Finanzierung mit engem Rahmen. Dann ist der feste Preis beim Bauträger mehr wert, als der Aufschlag kostet.
4. Sie sind zu zweit und uneinig, wie viel Baustelle Sie im Alltag aushalten. Dann klären Sie das vor der Grundstückssuche. Diese Frage hat schon mehr Bauvorhaben beendet als jede Zinsentwicklung.

Der nächste Schritt

Bevor Sie Grundstücke oder Objekte ansehen, klären Sie zwei Dinge: den Zeitpunkt, zu dem Sie einziehen wollen oder müssen, und den Betrag, den Ihre Bank tatsächlich darstellt. Beides zusammen schließt in der Regel schon einen der drei Wege aus – und macht die Suche danach deutlich kürzer.

Wenn Sie wissen möchten, was der jeweilige Weg in Zahlen bedeutet, ist Was ein Neubau heute kostet der nächste sinnvolle Text. Für ein Gespräch über die Lage in Bad Oeynhausen, Löhne und Umgebung erreichen Sie uns über das Kontaktformular.