Mieterhöhung und Modernisierung: was zulässig ist

Eine Miete, die zehn Jahre unverändert bleibt, verliert real deutlich an Wert – und sie wird beim Mieterwechsel zum Problem, weil der Sprung auf das Marktniveau dann groß und für den nächsten Mieter schwer nachvollziehbar ist. Regelmäßige, maßvolle Anpassungen sind für beide Seiten das ruhigere Verfahren.

Das Mietrecht lässt drei Wege zu einer höheren Miete zu, und sie folgen unterschiedlichen Regeln: die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die Umlage von Modernisierungskosten und die im Vertrag von vornherein vereinbarte Staffel- oder Indexmiete. Der freie Weg – eine neue Miete beim Mieterwechsel – steht daneben und hat eigene Grenzen.

Dieser Artikel geht die ersten beiden Wege in der Reihenfolge durch, in der sie im Alltag vorkommen: Voraussetzungen, Fristen, Grenzen, Form und die Punkte, an denen ein Mieter berechtigt widerspricht.

Weg eins: die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Das ist der Regelfall. Sie verlangen vom Mieter die Zustimmung zu einer höheren Miete und begründen, dass diese der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Der Mieter muss zustimmen; tut er das nicht, bleibt Ihnen die Klage auf Zustimmung.

Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen.

1. Die Wartefrist. Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhung zwölf Monate unverändert gewesen sein. Praktisch heißt das: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden, und die neue Miete wird frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung geschuldet. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen bei dieser Frist nicht mit.
2. Die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen – unabhängig davon, wie weit sie von der Vergleichsmiete entfernt ist. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist dieser Wert durch Landesverordnung auf 15 Prozent abgesenkt. In Nordrhein-Westfalen betrifft das 57 Kommunen; aus Ostwestfalen ist davon nur Bielefeld erfasst. Für Bad Oeynhausen, Löhne, Bünde, Herford, Minden und Vlotho gilt die allgemeine Grenze von 20 Prozent.
3. Die Begründung. Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder benannte Vergleichswohnungen – davon genügen drei. Ohne ein zulässiges Begründungsmittel ist das Verlangen schon formal unwirksam.

Für unser Gebiet ist die Antwort eindeutig: Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt hier nicht. Die Mieterschutzverordnung des Landes erfasst seit dem 1. März 2025 zwar 57 Kommunen, aus Ostwestfalen aber allein Bielefeld. In Bad Oeynhausen, Löhne, Bünde, Vlotho, Herford und Minden bleibt es bei zwanzig Prozent in drei Jahren. Die Verordnung läuft bis zum 28. Februar 2030, die Gebietskulisse wird davor überprüft.

<!-- geprueft September 2026: Mieterschutzverordnung NRW, 57 Kommunen, aus OWL nur Bielefeld, Laufzeit bis 28.02.2030. -->

Der letzte Hinweis ist der, der in der Praxis am häufigsten übersehen wird: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung sind drei verschiedene Verordnungen mit drei möglicherweise verschiedenen Gebietslisten. Aus der Tatsache, dass für einen Ort die eine gilt, folgt nichts für die andere.

Zur Form: Das Erhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und muss vom Vermieter ausgehen – bei mehreren Eigentümern von allen. Es muss die neue Miete beziffern und die Begründung enthalten.

Danach läuft ein festes Zeitschema ab, das man einmal im Kopf haben sollte:

Ein Verlangen, das im Januar zugeht, führt also frühestens zur Aprilmiete. Wer eine Erhöhung zum Jahresbeginn wirksam haben will, muss im September davor schreiben.

Weg zwei: die Umlage von Modernisierungskosten

Der zweite Weg ist unabhängig von der Vergleichsmiete: Wer modernisiert, darf einen Teil der aufgewendeten Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Entscheidend ist, dass die Maßnahme tatsächlich eine Modernisierung ist.

Die Trennung ist wirtschaftlich der wichtigste Punkt des ganzen Themas. Wird eine dreißig Jahre alte Heizung ersetzt, steckt in der Maßnahme immer ein Instandhaltungsanteil – der Ersatz des Verschlissenen. Nur der darüber hinausgehende Verbesserungsanteil ist umlagefähig. Diesen Anteil müssen Sie herausrechnen und in der Mitteilung nachvollziehbar darstellen. Wer die volle Rechnungssumme umlegt, bekommt die Erhöhung gestrichen.

Die Rechenregel selbst ist einfach. Umlagefähig sind acht Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr, also ein Zwölftel davon je Monat. Bei 24.000 Euro umlagefähigen Modernisierungskosten sind das 1.920 Euro im Jahr oder 160 Euro im Monat.

Darüber liegt eine zweite Grenze, die häufiger greift, als man denkt. Die Modernisierungsmieterhöhung darf innerhalb von sechs Jahren höchstens 3 Euro je Quadratmeter betragen – und nur 2 Euro, wenn die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter liegt. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung mit einer Ausgangsmiete von 6,50 Euro sind das höchstens 140 Euro im Monat, gleichgültig wie hoch die Rechnung war. Für einen reinen Heizungstausch gilt eine noch engere Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter.

Für kleinere Maßnahmen gibt es ein vereinfachtes Verfahren: Bis 10.000 Euro je Wohnung dürfen Sie pauschal 30 Prozent als Instandhaltungsanteil abziehen und müssen ihn nicht einzeln nachweisen. Das spart erheblichen Aufwand. Ein Gesetzentwurf will diese Grenze auf 20.000 Euro anheben; er ist im Herbst 2026 noch nicht beschlossen.

Zu beachten ist außerdem, dass öffentliche Fördermittel und zinsverbilligte Darlehen von den umlagefähigen Kosten abzuziehen sind. Wer für eine Heizungserneuerung eine Förderung erhält, kann nur den selbst getragenen Anteil ansetzen.

Der Ablauf einer Modernisierung, Schritt für Schritt

1. Planen und die Kosten trennen. Vor Beginn festlegen, welcher Anteil Instandhaltung und welcher Verbesserung ist. Das lässt sich später kaum noch sauber nachholen.
2. Ankündigen, in Textform, mit Vorlauf. Die Ankündigung muss Art und Umfang der Maßnahme, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten benennen.
3. Die Duldungsfrist abwarten. Der Mieter kann Härtegründe geltend machen, für die eine eigene Frist läuft.
4. Bauen, mit Rücksicht. Während der Arbeiten kann die Miete gemindert sein; bei energetischen Modernisierungen ist die Minderung für einen begrenzten Zeitraum ausgeschlossen.
5. Nach Abschluss die Erhöhung erklären. In Textform, mit Aufstellung der Kosten, Abzug des Instandhaltungsanteils und der Fördermittel und der Berechnung des Umlagebetrags.
6. Den Beginn der neuen Miete abwarten. Sie wird ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung geschuldet.

Die Fristen im Überblick:

Zwei Fallstricke verlängern die letzte Frist um weitere sechs Monate: eine fehlerhafte oder unterlassene Ankündigung, und eine Kostenüberschreitung von mehr als zehn Prozent gegenüber dem angekündigten Betrag. Wer großzügig ankündigt und knapp abrechnet, ist auf der sicheren Seite. Wer knapp ankündigt und teurer wird, verliert ein halbes Jahr Mehreinnahmen.

Der Härteeinwand ist kein Randfall. Er kann sich auf die Bauarbeiten beziehen oder auf die spätere Miethöhe – etwa wenn die erhöhte Miete für den Mieter wirtschaftlich nicht tragbar ist. Bei energetischen Modernisierungen ist der wirtschaftliche Härteeinwand eingeschränkt, wenn die Wohnung damit lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

Wo Mieter berechtigt widersprechen – und wie Sie das vermeiden

Die meisten Erhöhungen scheitern nicht an der Höhe, sondern an der Form. Fünf Fehler kommen immer wieder vor.

1. Das Verlangen geht nicht von allen Vermietern aus. Gehört das Haus einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft, müssen alle Eigentümer das Schreiben tragen. Ein einzelner kann handeln, braucht dafür aber eine Vollmacht, auf die im Schreiben hinzuweisen ist.
2. Das Verlangen ist nicht an alle Mieter gerichtet. Stehen zwei Personen im Vertrag, muss es beiden zugehen und beide benennen.
3. Die Begründung passt nicht zum Objekt. Ein Mietspiegel der Nachbarstadt trägt nichts. Benannte Vergleichswohnungen, die in Größe, Baujahr oder Ausstattung erkennbar abweichen, ebenso wenig.
4. Die Wartefrist ist nicht abgelaufen. Das passiert vor allem dann, wenn zwischenzeitlich eine Modernisierungsumlage erklärt wurde und die Fristen durcheinandergeraten.
5. Die Kappungsgrenze wird über den falschen Zeitraum berechnet. Maßgeblich ist der Rückblick von der neuen Miete aus, nicht der Abstand zur letzten Erhöhung.

Der wirksamste Schutz gegen alle fünf ist ein einfacher: eine Aktennotiz je Einheit, in der Datum und Höhe jeder Anpassung stehen, dazu die verwendete Begründung. Bei einem Objekt ist das überflüssig erscheinender Aufwand. Ab drei Einheiten ist es der Unterschied zwischen einer Erhöhung, die durchgeht, und einer, die man zurücknehmen muss.

Ebenso wichtig ist der Umgang. Eine Erhöhung, die mit einem kurzen erklärenden Anschreiben kommt – was sich verändert hat, warum jetzt, was der Betrag konkret bedeutet – wird deutlich häufiger ohne Rückfrage angenommen als ein formularhaftes Schreiben. Das kostet zehn Minuten und erspart im Zweifel ein Zustimmungsverfahren.

Der Mieterwechsel ist der schnellste, aber nicht der freieste Weg

Beim Neuabschluss vereinbaren Sie die Miete grundsätzlich frei. Zwei Einschränkungen gelten trotzdem: die Mietpreisbremse, wo sie greift, und die Grenze des Mietwuchers, die unabhängig davon überall gilt.

Diese zweite Grenze hat zwei Stufen. Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz liegt vor, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt und der Vermieter dabei ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausnutzt. Das ist eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis 50.000 Euro. Mietwucher nach § 291 Strafgesetzbuch beginnt bei mehr als 50 Prozent über der Vergleichsmiete unter Ausbeutung einer Zwangslage – das ist eine Straftat.

In der Praxis läuft § 5 WiStG fast immer am Merkmal der Ausnutzung auf: Der Mieter müsste beweisen, dass er keine Alternative hatte. Ein Gesetzentwurf des Bundesrats wollte dieses Merkmal streichen und den Bußgeldrahmen verdoppeln; der Bundestag hat ihn im November 2025 abgelehnt. Eine Expertengruppe soll bis Ende 2026 Vorschläge vorlegen. Bis dahin bleibt es bei der geltenden Fassung.

Für Bad Oeynhausen und Löhne ist der praktische Befund einfach: Die Mietpreisbremse gilt hier nicht, die Wuchergrenzen schon – aber sie liegen so weit oberhalb dessen, was am Markt erzielbar ist, dass sie im Alltag keine Rolle spielen.

Rechnerisch ist der Wechsel selten so lohnend, wie er wirkt: Leerstand, Renovierung und der Aufwand der Neuvermietung zehren einen Teil des Gewinns auf. Die Zahlen dazu stehen in Was Vermietung wirklich kostet. Ein langjähriger, zuverlässiger Mieter mit einer moderat unter Markt liegenden Miete ist wirtschaftlich häufig die bessere Position – vorausgesetzt, Sie haben zwischendurch regelmäßig angepasst.

Was bei einer Neuvermietung an rechtlicher Obergrenze zu beachten ist, klärt Mietspiegel, Vergleichsmiete, Mietpreisbremse.

Der nächste Schritt

Sehen Sie einmal nach, wann Sie die Miete zuletzt angepasst haben und was seither an der ortsüblichen Vergleichsmiete passiert ist. Wenn seit mehr als drei Jahren nichts geschehen ist, lohnt sich eine Prüfung – sowohl der Höhe als auch der Frage, ob für Ihre Gemeinde eine abgesenkte Kappungsgrenze gilt.

Steht ohnehin eine größere Maßnahme an, klären Sie die Trennung zwischen Instandhaltung und Modernisierung vor dem ersten Handwerkerangebot, nicht danach. Wenn Sie dabei eine zweite Meinung möchten, sind wir über Kontakt erreichbar.

Stand: September 2026. Die Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW ist geprüft.