Die Miete, die in einem Inserat steht, ist eine Bruttozahl. Sie sagt, was ein Mieter überweist. Sie sagt nichts darüber, was am Jahresende bei Ihnen ankommt. Zwischen beiden liegen fünf Posten, von denen vier in Euro zu fassen sind und einer nicht.
Diese Rechnung fällt oft nüchterner aus als erwartet. Das ist kein Argument gegen Vermietung – eine vermietete Immobilie in guter Lage ist eine solide Anlage, und der Wertzuwachs steht in keiner der folgenden Zahlen. Es ist ein Argument dafür, mit der richtigen Zahl zu planen statt mit der schönen.
Im Folgenden steht die Rechnung offen: erst die einzelnen Posten, dann ein durchgerechnetes Beispiel für ein Einfamilienhaus, wie es in Bad Oeynhausen oder Löhne typisch ist, und am Ende die Frage, die sich daraus für manche Eigentümer ergibt.
Fünf Posten stehen zwischen Bruttomiete und Ertrag
Die Instandhaltungsrücklage. Jedes Gebäude verbraucht sich. Dach, Fenster, Heizung, Bad, Elektrik – nichts davon hält ewig, und alles kommt irgendwann auf einmal. Wer nichts zurücklegt, hat die Kosten trotzdem, nur zum ungünstigsten Zeitpunkt.
Für die Höhe gibt es zwei gängige Rechenwege. Die Zweite Berechnungsverordnung staffelt nach Gebäudealter: 7,10 Euro je Quadratmeter und Jahr bei Gebäuden unter 22 Jahren, 9,00 Euro zwischen 22 und 32 Jahren, 11,50 Euro darüber, plus 1,00 Euro bei Aufzug. Die Peterssche Formel rechnet stattdessen mit den Herstellungskosten: Man geht davon aus, dass ein Gebäude über achtzig Jahre etwa das Anderthalbfache seiner Baukosten an Instandhaltung verschlingt, und teilt diesen Betrag auf die Jahre.
Beide Zahlenwerke haben denselben Haken: Sie werden nicht an die Baukosten angepasst. Die Beträge der Zweiten Berechnungsverordnung stammen aus dem preisgebundenen Wohnungsbau und sind seit Jahren unverändert, während die Handwerkerpreise gestiegen sind. Nehmen Sie sie als Untergrenze. Für ein Bestandshaus aus den siebziger Jahren sind 12 bis 18 Euro je Quadratmeter und Jahr – also grob ein bis anderthalb Euro im Monat – der realistischere Ansatz.
Der Mietausfall. Zwei Faktoren: der Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen und der Ausfall bei einem zahlungsschwachen Mieter. Ein Mieterwechsel kostet in aller Regel ein bis zwei Monatsmieten an entgangener Einnahme, dazu Renovierung und Inserate. Wer alle fünf Jahre wechselt, verliert damit dauerhaft einen spürbaren Anteil der Jahresmiete.
Die nicht umlagefähigen Kosten. Verwaltung, Kontoführung, Rechtsverfolgung, Mietausfallwagnis und vor allem Reparaturen dürfen Sie nicht auf den Mieter umlegen. Was dazu zählt, steht in Nebenkosten richtig abrechnen.
Die Steuer. Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet. Dagegen stehen die Werbungskosten: Schuldzinsen, Abschreibung des Gebäudes, Erhaltungsaufwand, Fahrtkosten, Kontoführung. Gerade die Abschreibung ist der Grund, warum die steuerliche Belastung häufig niedriger ausfällt als der erste Eindruck.
Die linearen Sätze für Wohngebäude betragen 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023, 2 Prozent für Baujahre ab 1925 und 2,5 Prozent für ältere Gebäude – jeweils bezogen auf die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht des Grundstücks und nicht des heutigen Verkehrswerts.
Für Neubauten kommen zwei Sonderwege hinzu. Die degressive Abschreibung erlaubt bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 fünf Prozent vom jeweiligen Restbuchwert. Und die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau bringt in den ersten vier Jahren jeweils fünf Prozent zusätzlich – allerdings nur bis zu einer Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter, absetzbar nur bis 4.000 Euro je Quadratmeter, und nur beim Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel. Für Bestandsobjekte spielt beides keine Rolle.
Die eigene Zeit. Der Posten ohne Rechnung. Besichtigungen, Bewerberauswahl, Vertrag, Übergabe, Zählerstände, jährliche Abrechnung, Handwerkersuche, Rückfragen am Wochenende. Über ein Jahr gerechnet kommen bei einer Wohnung schnell zwanzig bis dreißig Stunden zusammen, bei einem Mieterwechsel deutlich mehr.
Eine Beispielrechnung, konservativ angesetzt
Angenommen: ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr 1975, teilsaniert, vermietet zu einer Kaltmiete von 900 Euro im Monat. Die Betriebskosten sind umlagefähig und stehen deshalb nicht in dieser Rechnung.
| Position | Ansatz | Jahresbetrag |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 900 Euro monatlich | 10.800 Euro |
| Instandhaltungsrücklage | 14 Euro je m² und Jahr, 120 m² | −1.680 Euro |
| Mietausfall und Wiedervermietung | anteilig, bei Wechsel alle sechs Jahre | −300 Euro |
| Nicht umlagefähige Kosten | Verwaltung, Kontoführung, kleine Reparaturen | −650 Euro |
| Überschuss vor Steuer | 8.170 Euro | |
| Abschreibung als Werbungskosten | 2 Prozent auf 140.000 Euro Gebäudewert | −2.800 Euro |
| Steuerpflichtiger Überschuss | 5.370 Euro | |
| Einkommensteuer | angenommener Grenzsteuersatz 35 Prozent | −1.880 Euro |
| Verfügbar nach Steuer | rund 6.290 Euro |
Zwei Hinweise zur Tabelle. Die Abschreibung mindert die Steuer, kostet aber kein Geld – deshalb steht sie unterhalb des Überschusses und nicht darin. Und der Grenzsteuersatz von 35 Prozent ist eine Annahme; setzen Sie Ihren eigenen ein, er macht mehrere hundert Euro aus.
Die Größenordnung, um die es geht: Von 10.800 Euro Kaltmiete bleiben rund 6.300 Euro, also 58 Prozent. Zwischen Bruttokaltmiete und tatsächlich verfügbarem Geld liegen in typischen Bestandsobjekten also vierzig Prozent. Bei einem unsanierten Haus mit anstehender Heizungserneuerung kann in einzelnen Jahren auch nichts übrig bleiben.
Dem steht gegenüber, was in dieser Rechnung nicht auftaucht: die Tilgung eines Darlehens, die Ihr Vermögen aufbaut, und die Wertentwicklung des Grundstücks. Beides ist real, beides gehört in eine vollständige Betrachtung – nur eben nicht in die Frage, wie viel Geld monatlich zur Verfügung steht.
Die drei Zahlen, mit denen sich rechnen lässt
Wer die Rechnung für das eigene Objekt aufmachen will, braucht drei Kennzahlen. Sie sind schnell ermittelt und sagen zusammen mehr als jede Faustregel.
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis beziehungsweise den heutigen Verkehrswert. Sie ist die Zahl, die in Inseraten und Gesprächen genannt wird, und sie überzeichnet den Ertrag deutlich, weil sie keinen einzigen Kostenposten enthält. Als Vergleichsmaßstab zwischen zwei Objekten taugt sie, als Entscheidungsgrundlage nicht.
Die Nettomietrendite zieht die Bewirtschaftungskosten ab: Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Verwaltung. Sie liegt in typischen Bestandsobjekten deutlich unter der Bruttorendite und ist die Zahl, mit der Sie planen sollten. Wenn Sie beim Kauf zusätzlich die Kaufnebenkosten in den Nenner nehmen, wird sie noch einmal niedriger – und noch ehrlicher.
Der Kapitaldienst, falls ein Darlehen läuft. Zins und Tilgung sind wirtschaftlich zwei verschiedene Dinge: Der Zins ist Aufwand und mindert die Steuer, die Tilgung ist Vermögensbildung und mindert nichts. Wer beides zusammen von der Miete abzieht und dann feststellt, dass nichts übrig bleibt, rechnet sich ärmer, als er ist.
Was in keiner der drei Zahlen steckt: die Wertentwicklung. Sie ist über lange Zeiträume in guten Lagen der wichtigste Ertragsbestandteil, aber sie ist unsicher, sie wird erst beim Verkauf realisiert, und sie zahlt keine Handwerkerrechnung. Deshalb gehört sie in die Betrachtung, aber nicht in die Liquiditätsplanung.
Der energetische Zustand ist inzwischen ein eigener Kostenblock
Bei Bestandshäusern der sechziger und siebziger Jahre kommen drei Entwicklungen zusammen, und alle drei treffen den Vermieter, nicht den Mieter.
Erstens die CO2-Kosten. Je schlechter das Gebäude, desto größer Ihr Anteil. Das Stufenmodell reicht von null Prozent bei sehr sparsamen Gebäuden bis 95 Prozent bei den schlechtesten. Ein unsanierter Altbau der siebziger Jahre liegt regelmäßig in den oberen Stufen – Sie zahlen dann den überwiegenden Teil der CO2-Abgabe selbst, ohne dass das je in einem Mietvertrag stand. Die Einzelheiten stehen unter Nebenkosten richtig abrechnen.
Zweitens die Heizung. Hier hat sich die Rechtslage im Sommer 2026 zugunsten der Eigentümer verschoben: Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat die 65-Prozent-Regel und die Austauschpflicht für alte Kessel ersatzlos gestrichen. Ihre Heizung darf laufen, bis sie nicht mehr reparabel ist, und Sie dürfen frei wählen, was Sie einbauen. Der Zwang ist weg, die Wirtschaftlichkeitsfrage bleibt – zumal ab 2029 eine Beimischungspflicht für klimaneutrale Brennstoffe greift, die fossiles Heizen schrittweise verteuert. Was gilt, steht unter Welche Heizungsregeln jetzt gelten.
Drittens die Umlagesperre für fossile Neuanlagen. Wer nach neuem Recht eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2028 die Hälfte der Netzentgelte und der CO2-Kosten selbst tragen. Und wer eine Wärmepumpe einbaut, die keine Jahresarbeitszahl von 2,5 erreicht, darf ebenfalls nur die Hälfte umlegen. Für Vermieter heißt das: Eine schlecht geplante Wärmepumpe ist teurer als gar keine.
Für die Kalkulation heißt das: Wer ein unsaniertes Haus vermietet, sollte die Heizungserneuerung nicht als entferntes Risiko behandeln, sondern als absehbaren Posten mit einer Jahreszahl. Wir schätzen das bei Objekten, die wir vermitteln, deshalb immer mit ein – als Bauträger sehen wir die Preise für Heizung, Fenster und Dach nicht aus Tabellen, sondern aus eigenen Angeboten. Den Rechtsstand dazu finden Sie in Gebäudeenergiegesetz.
Was Sie an Zeit abgeben können, und was nicht
Ein Teil des Aufwands lässt sich auslagern, ein anderer nicht.
- Auslagerbar mit klarem Preis: Gartenpflege, Winterdienst, Treppenhausreinigung, Kleinreparaturen, Wartung. Das sind Leistungen mit festem Umfang, die sich beauftragen lassen und bei denen ein Teil sogar umlagefähig ist. Genau dafür betreiben wir unseren Haus- & Gartenservice.
- Auslagerbar gegen Honorar: Mietersuche, Bonitätsprüfung, Übergabe, Betriebskostenabrechnung, laufende Verwaltung. Eine Hausverwaltung rechnet üblicherweise je Einheit und Monat ab, die Kosten sind allerdings nicht umlagefähig.
- Nicht auslagerbar: die Entscheidungen. Wer wird Mieter, wird saniert oder nicht, wird erhöht oder nicht, wird verkauft. Diese Fragen bleiben bei Ihnen, auch mit Verwalter.
Für viele Eigentümer, die eine einzelne Wohnung oder ein Haus vermieten, ist die erste Gruppe die entscheidende. Sie kostet wenig, entlastet spürbar und verhindert den häufigsten Ärger – den mit der Verkehrssicherungspflicht im Winter und mit ungepflegten Außenanlagen bei einer Neuvermietung.
Wann die Rechnung für den Verkauf spricht
Es gibt Situationen, in denen die ehrliche Rechnung nicht für die Vermietung ausgeht. Sie erkennen sie an drei Merkmalen, die zusammen auftreten:
- Der Sanierungsstau ist größer als die Rücklage. Wenn Heizung, Fenster und Dach in wenigen Jahren zusammen fällig werden, übersteigt der Aufwand die Erträge mehrerer Jahre.
- Die Rendite liegt nach allen Abzügen im niedrigen Bereich, weil der Kaufpreis oder Verkehrswert hoch und die erzielbare Miete moderat ist. Das ist in guten Wohnlagen unserer Region häufiger der Fall, als viele annehmen.
- Die Entfernung oder die Lebenssituation passt nicht. Wer zweihundert Kilometer entfernt wohnt oder das Objekt geerbt hat und mit Miteigentümern abstimmen muss, zahlt einen Preis, der in keiner Tabelle steht.
Wenn zwei oder drei dieser Punkte zutreffen, lohnt es sich, beide Wege einmal nebeneinander zu rechnen: Mietertrag über zehn Jahre gegen Verkaufserlös samt Wiederanlage. Diese Gegenüberstellung steht vollständig in Verkaufen oder vermieten.
Der nächste Schritt
Nehmen Sie die Kaltmiete Ihres Objekts und ziehen Sie die vier bezifferbaren Posten ab – mit Ihren eigenen Zahlen, nicht mit Faustregeln. Wenn das Ergebnis Sie überrascht, ist es die Rechnung wert, einmal mit jemandem durchzugehen, der beide Seiten kennt.
Eine Einschätzung, was Ihr Objekt am Markt an Miete und was es im Verkauf bringen würde, bekommen Sie über unsere Bewertung. Beides nebeneinander zu sehen, ist ohnehin die bessere Grundlage als jede einzelne Zahl.
